商业地产全程策划方案

商业广场项目全程策划书**商业广场项目策划书—项目概况项目概述****置业有限公司是一家集房地产开发、销售、物业管理于一体的房地产开发公司，公司拥有雄厚的实力和丰富的开发、管理经验，同时拥有良好的信誉。**商业广场是**置业有限公司2012年开发的重点项目。项目位于老城********优越的地理位置使其极具升值潜力。本项目总投资亿元，建筑总面积万平方米，其中商业面积约万平方米，住宅面积约万平方米。绿化率达，将成为**县规模最大，配套服务最完善的商业广场，它将代替老商业街的功能，成为**县最具投资潜力的新商业商圈。**商业广场项目策划书—项目SWOT分析项目SWOT分析优势分析:1.功能设计：（以服务带动经营）以人为本，注重规模效应是**商业广场功能设计的理念。区内四通八达的道路，形成商业广场四面沿路的独立商铺，同时围合构成中间的大型商场，共同组成一个集中的商业中心，以规模化的经营形式创造了良好的商业氛围，成为目前**最大的综合购物中心2.规模：**县最大的综合购物广场，比较容易形成规模效应。本项目所在老城区和新城区对接的中枢地带，人民路与平安大道交界处的商业广场，无论在占地面积、建筑面积、入住业主、产品品种还是在价格、经营管理方面，都是其他市场无法比拟的，本项目在整个经济园区的前沿地带，建筑面积70000多平方米，容易形成大规模的经营优势，形成规模化效应是本项目的重要优势。3．物业：完善的物业管理，优质的物业服务，内容主要包括：采用**商业统一VI形象系统进行配置，创建统一的广场标识系统；24小时治安巡视；对外来人员（访客、装修人员等）进行有效控制和管理，消除治安隐患；多种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗）；车辆停放管理；不间断巡视；绿化养护；保洁服务;工程有偿维修服务；4．各种线路配套：电话接入、宽带上网接入、免除业主入住后自行装备的烦恼。5．升值空间：未来**县的中心位置，商业广场的龙头地段，升值空间巨大。劣势分析：1．商铺单位成本价格较高，面积大，造成总体价格较高，对业主首付造成很大困难。规避劣势的建议：虽然有银行按揭支持，但首付数额对于消费者还有较大困难，可以使用一些技巧，降低首付金额（比如加价返租），另外，在对外宣传和解说时，让消费者充分认识本项目升值潜力，并使用类似项目对比的办法消除消费者的顾虑。2．市场启动有难度，影响业主信心。规避劣势的建议：首先充分利用政府的优惠条件和硬性文件，建立消费者对市场启动的信心，并承诺开发商会尽力协助有关单位启动市场。3．现阶段的非繁华区，没有形成商业气候，规避劣势的建议：向业主介绍将来的发展前景，比如未来的东区会使本项目的所在的地理位置发生巨大变化，将来这里将是东区新的政治、经济、文化中心。**县概述：**县地处豫东平原，是商丘市的西大门。1928年经时任河南省国民政府主席冯玉祥批准，取孙中山先生“三民主义”之“**”而置县。全县现辖18个乡（镇），529个行政村，总人口85.6万人，县域面积1222平方公里，耕地面积117万亩。2002年被国家批准为扶贫开发工作重点县，2006年荣获省级卫生县城称号。2009年被国务院授予“全国民族团结进步模范集体”荣誉称号，被中国渔业协会授予中国河蟹之乡，被评为省级双拥模范城。2010年，入选中国最具投资潜力特色示范县200强，被省政府评为企业发展服务年活动先进单位。**商业广场媒体推广概述：针对**县媒体现状，结合项目本身特点及推广活动，我们应该调整常规的宣传思路，作出适合**商业广场的宣传推广策划。我认为，首先，本项目媒体宣传根据宣传内容可分为推广活动专项宣传和项目常规推广宣传，另外，根据推广接受人群可将我们的宣传推广分为大众覆盖式宣传和针对准业主的目标宣传。项目推广活动宣传主要针对我们项目的推广活动所作的一系列宣传活动，这样的宣传，我们认为要达到轰动效应的效果，推广到所有我们的目标客户，并通过活动的推广在大众和目标客户心目中树立项目的良好形象，提高项目档次。这些宣传主要在活动前期进行轰炸式宣传，活动现场进行媒体软性广告的报道，扩大活动后的持续影响力，增加活动效果。项目常规宣传推广在本项目中我建议不作重点，防止过度宣传在大众心中造成项目不好卖的印象，同时也能节省费用，增加其他宣传方式的效果。我们建议选择主要媒体，以渗透宣传和软性广告为主，内容上着重介绍项目本身特点和优势。在针对准业主的目标宣传中广泛运用售楼员直接走访客户的形式，利用画册、宣传单页、解说和市场调查的形式，直接面对准业主，让业主了解和认可本项目。我们将综合以上原则，针对本项目做合理的策划，不盲目宣传，不做无效广告，才能真正发挥媒体的作用，达到目标效果。**商业广场媒体宣传策划关于**商业广场的媒体宣传，我建议分阶段、有计划的进行，根据推广活动，按照工程进度及销售期的进展来进行，主要分为：奠基开工期推广、宣传推广期，销售推进期，其中宣传推广期为宣传重点。另外整个工程期内还有一定的整体形象宣传。一、奠基开工期：这一时期主要以软性广告（新闻炒作）为主，附带形象化的媒体宣传，主要目的在于树立**置业和**商业广场的良好形象和产品优良的品质。时间大约持续1个半月，其中开工前半个月媒体宣传，开工期5天比较大量的宣传炒作，开工后半个月宣传和炒作。主要应用大众媒体：主要以**县几大报纸电视台、广告宣传车，路牌广告，以形象广告为主。二、宣传推广期：这一时期主要进行大批量宣传炒作为主，在各种媒体全方位进行轰炸式宣传，主要目的营造热烈的气氛，扩大项目社会影响力，突出优质产品的特点为主，时间大约持续2个月。利用强势媒体和众多大众媒体，覆盖所有媒体接受层，报纸内容为项目整体形象广告，制造优质项目和优秀开发商形象，吸引大众和目标客户强烈关注，在社会上引起巨大影响。电视台不做套装广告，只对项目形象和购买方式进行宣传，投放量大，给大众留下深刻印象。联系电视台等媒体软广告宣传。还可以通过派送印刷资料和给目标客户等活动推广项目。三、销售推进期形象宣传：在工程整个施工和销售期，对项目形象和品质进行长期宣传，主要手段是公交车体广告和与电台或电视台合作栏目为主，辅助以印刷品投放和业务员派送资料等形式。**商业广场常规媒体推广策划根据本项目的具体情况以及优劣势分析，我对**商业广场常规媒体推广做出以下策划：电视广告：媒体选择：商丘电视台、**电视台时间计划：建议播出4周。时段选择：具体时间未确定主要内容：展示项目整体形象，位置优势，功能设计，联系方式等，主打广告词：投资**商业广场，成就伟业。市场费用预算：未知，需市调报纸广告：媒体选择：**各个报纸时间计划：未确定位置选择：未定。主要内容：图片选择项目区位图，项目效果图。文字内容以项目整体简介，项目优势，联系方式为主，主打广告词：投资**商业广场，成就伟业。市场费用预算：未知需市调户外广告：媒体选择：各路段主要位置附近时间计划：一年尺寸：未知市场费用预算：未知印刷广告：楼书+单页，具体策划。备注：以上广告是常规广告，一般来说，广告随着项目的进展、销售情况适时而定。**商业广场活动推广策划本策划象征性的提出了几个推广策划方案，为简易版本，仅供参考。1、楼盘开工仪式和楼盘开盘仪式通过开工仪式，聘请有关领导或社会知名人士参与，扩大项目知名度，增加公众对项目的信赖感2、楼盘目标客户推介会在繁华地段开展目标客户推介会，使更多数人认识和了解本项目，互相传达达到间接宣传的目的，让更多的投资者认识到项目的可投资性。3、项目说明会或项目新闻发布会通过项目说明会和项目新闻发布会，聘请媒体记者参与，进行项目详细说明和项目新闻发布，让公众对项目有更深入的了解，消除一些对项目的疑虑和怀疑，达到增加项目知名度、信赖感和新闻吵作的目的。4、项目雕塑揭幕仪式运用标志形象在适当位置建立项目标志雕塑，作为项目的标志性建筑，然后举行雕塑揭幕仪式，既能让项目的整体档次提升，增加项目附加值，同时又是一个宣传的机会（同样可邀请记者和有关领导）5、已预定客户答谢酒会（暨项目间接推介会）利用酒会答谢客户，并通过已有客户，向更多的人推荐项目，并能让客户感到开发商对客户的亲和力，是客户对开发商的信誉以及今后的物业管理有更高的信赖感。附已预定业主答谢酒会策划书活动原因时间未定,项目开工已经进行一个月左右,项目销售进入关键时期,由于此项目的主要客户群**商业广场主要入住商,具有很强的专业性,而已预购业主周围存在着大量熟识的同行业用户,具有极大的再挖掘潜力.故此次活动对于深入挖掘预定业主身边潜在客户资源具有积极有效的促进作用。活动目的扩大**商业广场的社会影响，树立**商业广场的品牌形象，坚定投资业主的置业信心,从而发掘其隐含客户资源，还能给业主以亲切感，进一步增强本公司在业主心中的信誉。活动内容时间：初步拟定于未定双休日。上午11：00--14：00地点：未知参加人员：1、特邀**县委领导等相关人士，已预订业主。2、新闻媒体记者3、聘请专业主持人或者由老总主持宴会。活动主要内容如下：1．相关单位领导讲话1人2．开发区主任讲话1人3．**置业公司负责人致答谢词4．业主代表发言5．宴会开始，总经理与县领导及管委会领导进行交流6.给业主发相关表格，调查购买原因、项目优缺点、对我们的希望等内容7．企业大亨面对面（项目负责人进行礼节性敬酒交流活动）组织工作内容1．利用媒体作宣传报道积极与各大报纸、网站、电台联系，搞公关活动，在活动期间作有关的专题报道。如需要，也可组织人手撰写相关的宣传稿件。2．订购活动记念品，价值为百元左右，答谢业主，用统一企业形象包装袋包装,增强企业品牌效应。3．请柬制定与分发:请柬的设计与制定应于答谢宴会十五日前全部制作完成，要求有统一的企业形象标识（按企业VI形象策划书作）。4．签到处设置安排与签到册的准备收集业务人员及客户档案管理部门手中所有已预购业主资料,于活动之前以电话方式联系业主，然后由业务人员将请柬送至业主手中，并做好相应记录。此项工作应在酒会召开十天前完成。费用预算1．餐费（预计人数未知人左右）：未知元左右2．广告媒体及请柬制作费用：未知元左右3．纪念品费用：未知元4．宣传费用：未知元5．其他费用未知元共计：未知元**商业广场策划书—项目概况项目包装策**商业广场项目策划书—项目概况价格策划本定价策划只提供定价策略和方法，具体定价开发商应该根据项目具体情况制定。地产市场已进入为买方市场，市场的竞争已越来越激烈，市场的不确定因素也更加复杂。在复杂市场环境中，开发商如何制定消费者可接受的、对自己最有利的价格？这始终是一个关系楼盘命运的问题。因此价格策划在地产市场营销中将占据越来越重要的位置。所谓价格策划，就是地产商为了实现一定的营销目标而协调处理价格关系的活动。价格策划使整个地产营销活动的极重要的一环，它不不仅包括价格的制定、定价技巧的运用，同时包括在一定的营销情况下，为了实现地产商预期的营销目标而协调配合营销组合的其他有关方面，并在实施过程中不断修正价格策略的全过程。1．楼盘价格定位楼盘价格定位在价格策划重视种种之中。价格的一点小偏差会导致总销售额的负增长，但也引起消费者对楼盘价格的抵抗心理，是销售进度受挫。而价格定位较低，会是发展上的利润受到影响。因此，正确的价格定位可以充分发挥价格策划的效力，进而体现出整个楼盘营销策划的成果。2．楼判定价策略（1）渗透定价策略。这时将房屋价格定的地域预期价格，并伴随大规模的促销活动，迅速打开销路，就想到如泥土的水一样，从缝隙很快渗透到底。例如在有一个小区，同样住宅的价格以3000元/平方米的价格卖不出去，那模拟的价格就应该低于3000元/平方米，要求价格具有竞争力。该策略的前提：市场容量大、要求弹性大、潜在竞争威胁大。采用这种策略可以薄利多销，先发制人，有助于组织竞争者的进入，迅速打开市场，取得最大的市场占有率，通常称为“别进来”策略。在市场已被它方强选占领的情况下，也是挤入市场的较好办法，待销路打开后，也可适当提高价格。（2）差别定价策略。这是竞争者最激烈的同类楼盘以不同的价格出售的策略，目的在于刺激需求，增加销量。主要表现在：同一房屋，销