月商业项目全程营销策划方案(56)

商业项目全程营销策划方案平泉汽车产业园【策划内容】项目情况区位及社会经济研究商业情况研究商业物业研究商业发展定位研究商业设计建议租售策略建议【Part1项目背景】【位置】项目所在地位于平泉县卧龙镇三十家子村【项目情况】总占地800亩总建筑面积400000m2。一期建设700000m2【规划设计】一期建设十四栋楼楼层结构：临街商业用楼五层结构；其余楼层为2-3层结构各层规划建筑面积区域房屋编号规划面积（平方米）临街商业用楼B14680B24680B34680B44680配件区C32576C42576C52576C62576小车修理区D75677D85456D93800大车修理区D106100D116248D124066【项目周边情况】【项目筹备及开发进度】计划2012年6月开始施工2013年9月竣工验收2013年10月1日前开业项目定位【项目规划设计原则】【项目规划设计原则】【在主城区所处（）地位】地理位置因素位于平泉县主城区北部。规划为新城区商务中心。【双辽市商业消费基础薄弱】区域人口规模小，增长迅速051015202530平泉县2010---2012年户籍人口情况单位：万人2010年2011年2012年************农业人口非农业人口【商业房地产情况研究】现阶段，平泉县城区内未入驻商铺可达1200余户。其中城区内为入驻店铺约900户，华北物流未售出店铺约300户。结合市场调查分析平泉县商业地产已出现供大于求现象，亦可称之为平泉房地展现象，即，只要开发新的住宅房地产，必建底商，必要规划自己的商业圈。【项目商圈情况】平泉县区商业布局：平泉县现有的商业主要集中在******附近。商业规模：现有的商业规模在60——70万平米左右。【经营业种】餐饮和服装：主要消费点日化/百货占据了店铺数量的10%。电信通讯：仍然处于相对***的水平陶瓷洁具,3%家具,8%餐饮,17%休闲娱乐,5%日化/百货超市,10%副食,5%生活用品,4%服装鞋业,12%建筑/装修/材料,2%药店门诊,5%五金,3%电信通讯,2%设备电器,5%其他,10%酒店旅馆,1%银行/保险证券,2%美容美发,6%【业态单一，经营档次较低】业态：现有商业业态主要包括百货商场、超市、专业市场、专卖店、街铺。较大型的百货商场和超市分别只有3家和2家，难以对本区商业起到龙头作用。所有业态中街铺零售业占7%以上，整体商业发展仍处于较低水平。经营档次：传统工业区，商业定位低以满足本地居民日常基本需求为主，品种单一、同质化竞争严重，整体经营档次较低。餐饮业以中档为主，但供给量偏大。【项目商圈现状特点小结】平泉县现有商业分布较为零散。规模普遍较小，缺乏集聚力。经营业种业态较为单一。低档商业，整体经营档次仍处于较低水平。【商圈内消费者】平泉县总人口：约40万人，流动人口少商圈范围内人口评估：项目3公里范围内居住人口评估商业中心居住人口：2万人城区内人口：13万人合计：约15.2万人【消费外流】日常生活消费品：在就近消费。日常中低档餐饮：大都在就近消费。服饰：绝大部分消费外流。有一定经济基础的人，还是到承德，高档消费基本上是定点消费。家电等耐用品：目前还是在平泉县内买。中高档餐饮：缺乏中高档次餐饮，政府公务员等商务餐饮基本消费外流。90%65%64%31%14%8%4%2%0%20%40%60%80%100%电脑电视机服饰娱乐设施文体用品食品餐饮其他消费者不会在本区购买的商品【需求特征】质量、信誉、价格仍然是消费者关注的三大因素。消费者对产品档次关注度不高，显示仍是以满足基本需求的较低端消费为主。对选择消费区消费非常重要的因素93%79%68%59%54%46%24%15%10%0%20%40%60%80%100%商品质量好服务信誉好价格实惠购物环境好商品种类多距离近消费有档次环境熟悉促销活动多【需求特征】知名百货及步行街在本区较为缺乏，且消费者对其认同度较高。双辽市最需要的商业设施65%61%42%40%30%29%27%17%17%9%8%2%0%20%40%60%80%100%知名百货商业步行街生鲜超市品牌服饰店电器专卖店休闲娱乐设施图书音像店电讯设备店家居专卖店西餐厅儿童用品店其他【双辽市商用物业产品形式】平泉县现有商用物业产品形式主要有商业街、住宅底商、集中商业等，产品类型较少；未来平泉县商用物业产品类型增多，在建在售商用物业产品类型主要有裙楼集中商业、商业步行街、住宅底商等，未来供应的主要产品为裙楼集中商业，并且大部分集中与新商业中心区内。在建在售商用物业产品类型产品形式项目名称裙楼集中商业＋商业步行街家乐家超市周边裙楼集中商业宽购物中心广住宅底商玉宇明珠【双辽市商用物业产品特征】承宇版权仅供管理咨询项目使用商业层数：双辽市商业层数一般为一或两层，两层以上较少，三层或以上一部分用作商务办公；商铺面积：在售商用物业主要是住宅底商和门面，面积主要为**～**m2；商铺开间进深：双辽市商铺开间较小，一般在**～**米，进深较大，一般为****米，有些甚至达***多米。项目名称商铺面积商铺开间商铺进深**～***m2，主要为**～**m2**～**米**～**米主要**～**m2**～**米**～**米【双辽市商用物业租售情况】平泉县商用物业租售概况：商用物业售价较低租金水平较低投资回报率较低【租售价格水平】近年平泉县商用物业售价和租金增长迅速，两年内上涨***，售价上升速度比租金快；******商铺门面售价从两年前****多元/m2起上升到目前*****多元/m2，租金从***元/m2上升到目前***元/m2。【商用物业中小投资者特征分析】社会特征：一般在35岁以上，企业中高层管理者或技术人员，政府公务员，教师，律师，个体工商户等地域来源：主要来自平泉县城本区及周边农村投资地段：商业旺区商铺租赁情况和经营情况好，投资回报率高，如喧哗路附近、八沟大街附近和未来商业中心区，是投资者首选的地段。产品需求：商铺面积：100～200m2产品类型：门面，首层、负一层商铺承受价格：价格敏感度较高，一般承受总价为50～100万元购买目的：投资和自营各占一半【区域商业竞争情况】华北物流：◎近几期楼盘规划格局多样，有高层，多层，临街商铺，工业别墅康泰药业楼盘、等多种楼盘。◎临街店铺价格基本定在5650-6000元/㎡。分层定价，一层约8000元/㎡左右，二层三层逐渐递减。◎住宅楼盘价格2200-2300至2600-2700元/㎡区间不等。◎工业别墅售价在150万每栋，附带约合一亩左右的场地。◎康泰药业商业楼盘：紧邻平泉新汽车站，共计商业用100套左右，房面积区间在171-270㎡，均价为4000元/㎡，其中地下室价格偏低，为2000元/㎡。目前已开始销售。◎现阶段租房政策：8-11元/㎡/月◎华北物流园区现今剩余未入住商铺近300家。【优劣势分析】优势部分：①项目占地达②涉及行业广泛③前期条件优越④房屋价格低。劣势部分：①规划杂乱无章②业态不正常增加③后期管理不到位④收费价格没有统一标准⑤优惠条件不统一⑥商业地产过于密集⑦招商人员整体素质不高⑧三年优惠政策明年6月份陆续到期。【区域商业竞争情况】食用菌市场：◎招商售楼政策都未制定，现阶段已前期排号方式组织销售或租赁。现阶段食用菌市场在做细化格局，业态分布等方面的工作。◎配套冷库以1:1的方式配给商户，可租赁也可购买。食用菌市场主体中心交易大厅现今已封顶，周边商业用房已做好地基，预计在明年五一左右完工。◎食用菌市场优惠政策：预交5万元定金，第一年返回5万，政府补贴2万，第二年再返回5万。◎食用菌市场售楼处人员，基本上把实质性的问题解决的时间节点全部定在2013年的五一前后。【优劣势分析】优势部分：①专业性市场②有专业团队运营③政府政策好④区域划分明确。劣势部分：①租、售价格未定②优惠政策过后政策未制定③前期目标客户群体错误④产业链条薄弱⑤广告宣传力度不明显【区域商业竞争情况】万城·新天地：◎整体规划商户600余家，面积区间15-20㎡左右，在商业总面积20000㎡左右。商铺价格区间在8000-10000元/㎡。◎商业业态化分明确，业态种类繁多，涵盖服装、餐饮、箱包、床具的多个板块。◎前期招商销售条件优惠，购房返租三年，可享受返租优惠每年全款的7%，8%，9%的返租款。此政策为购房必选政策。◎规划格局小，起点低，亦可贷款购买。以17平米为例，价格在14万左右，首付7万元，加上返租政策首付可达到4万元起。【优劣势分析】优势部分：①专业团队运营②统一运营管理③规划行业全面④起步点低⑤前期宣传造势力度大。劣势部分：①商业规划格局小②涉及行业多，种类繁杂③宣传预热时间长④管理限制多【食用菌市场项目概况】规模占地m2，总建***万m2，商业**万m2，住宅***万m2交通状况商业楼层**～**层，共***m2商业功能商业功能布局在谈主力商家开业时间租售比例**m2出售，**m2招商招商销售策略先招商后出售，引入超市、百货等商铺间隔大开间，根据买家需求划分间隔售价均价*****元/m2以上，门面******元/m2以上主入口设置停车场项目特色和定位百货＋超市＋购物商场，针对年轻时尚消费的休闲娱乐购物广场【****项目概况】规模占地**万m2，总建***万m2，商业**万m2，住宅***万m2交通状况商业楼层**～**层，共***m2商业功能商业功能布局在谈主力商家开业时间租售比例**m2出售，**m2招商招商销售策略先招商后出售，引入超市、百货等商铺间隔大开间，根据买家需求划分间隔售价均价*****元/m2以上，门面******元/m2以上主入口设置停车场项目特色和定位百货＋超市＋购物商场，针对年轻时尚消费的休闲娱乐购物广场【同类型在建项目对本项目的影响】多个同类型的集中商业聚集，有利于区域商业气氛的形成，聚集人气，打造新的商圈，提高商圈知名度，有利于项目的商业发展；华北物流、食用菌市场、万城新天地的开业时间为2013年，和本项目开业时间比较接近，有机会也有威胁：◎机会：1.旧城搬迁；2.市场空白；3.城市名片（政府的支持）；4.机动车数量增加；◎威胁：1.抢夺公共商业资源；【同类型在建项目对本项目的影响】出售面积比例****％出售的面积一般占总商业面积的一半或以上租售策略一般采取先招商，引入主力店，再销售的策略，这种方式对投资者具有较大的吸引力。本项目也应考虑采取先招商后销售的租售策略。项目名称租售比例租售策略**m2招商，**m2出售先招商后出售，引入超市、百货、家居专业超市等**m2招商，***m2出售先招商后销售，引入大型超市【Part5商业发展定位研究】【项目SWOT分析】【优势】省重点项目-----燕塞汽车产业园项目是省委省政府立项主抓的项目，也是江北最大的项目。项目投资大、规模大-----燕塞汽车产业园项目建筑成本总投资30亿元，占地800亩，总建筑面积40万平方米，年利税达6.9亿，可提供5000余个就业岗位。专业性市场-----在汽车饱有量持续上涨并逐渐成为生活必需品的时期，汽车产业园项目应运而生。在当地是首家专业性市场，其中区域划分明确，具有良好的发展前景。地理位置优越-----燕塞汽车产业园紧邻新汽车站；101国道将改道从产业园东侧经过，交通便利；平泉县新城向北发展，园区必将成为城市商业中心。优惠政策可观-----针对燕塞汽车产业园项目政府特别制定了“三免两减、先征后返”的政策。（地方流程部分减免，需上缴国家的部分还需缴纳。）该政策的实行对商圈的形成和市场培育都是先天的机遇。另外我公司还会对前期入住的商户提供优惠政策。【优势】场地大、交通便利-----燕塞汽车产业园项目有近百亩的停车场地和行车道，其中主道30米，辅道25米。管理经验成熟、运营团队强大-----燕塞汽车产业园项目的落成引进了国内先进的管理机制，宜家国际的加入为我们带来了先进的管理经验，团队有着20余年的市场运营管理经验，