雅居乐海南清水湾项目案例调研10543450

雅居乐海南清水湾项目案例介绍2009.10.官方发布广告片欣赏清水湾项目简介土地一级开发利润股权转让及其获利情况推货及销售情况清水湾项目的启示雅居乐海南清水湾项目案例介绍一、官方发布广告片欣赏二、清水湾项目简介项目位于海南省环岛东线、陵水黎族自治县英州镇辖区内，占地约1.5万亩，总建筑面积约986万平米，沿12公里海岸线分布，海水清澈、透明，沙滩开阔、无污染，是一处难得的海滨旅游休闲之所。区内设有三个国际标准的18洞高尔夫球场、6家超五星级国际酒店、多国风情温泉谷、游艇会、海洋体验展览馆、民族风情村等，总投资预计超200亿元，总开发期十年。2006年6月与政府签约土地一级开发协议，2006年底组队进入实操，2009年3月28日开盘，推出两个现楼组团和一个楼花组团，至今累计销售额42亿元。海南岛大盘“诸侯割据”情况亚龙湾海棠湾香水湾清水湾神州半岛石梅湾山钦湾铜鼓岭红树湾太阳湾三道湾龙腾湾龙沐湾龙栖湾清水湾控制性详细规划总图清水湾全区鸟瞰图海滨销售中心前景5170平米海滨销售中心海滨销售中心前沙滩一景“金色果岭”组团实景鸟瞰图“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅近景“金色果岭”组团高尔夫景观18层洋房雅居乐擅长的台地别墅“金色果岭”楼王（建面567平米，花园1412平米）客厅一景广州雅居乐翻版、升级后的“蔚蓝海岸”组团“瀚海银滩”组团洋房客厅一角（沙滩上非实景样板房）“瀚海银滩”海景组团“热卖楼花”背后的现场实景8700平米的高尔夫会所按该项目土地一级开发框架协议规定，土地整理上市的条件是七通一平，但实际上市状态属于毛地状态。按雅居乐公开资料介绍，该项目土地分三批摘牌，地价款总投入24.18亿元，获取约13650亩土地，平均地价为16.12万元/亩，折合楼面价为245元/平米。结合内幕资料保守估计，其一、二级联动的毛利润最低值是71%，最高值为242%。三、土地一级开发利润2008年7月雅居乐发布公告称，旗下项目公司誉永已于6月27日与摩根士丹利全资公司CrystalI订立协议，以约7亿美元（约52.83亿元）出售清水湾项目公司冠金30％股权。瑞银的研究报告显示，CrystalI占296万平米，折合楼面成本1785元/平米。按照2008年1月雅居乐月报显示的245元/平米的楼面价计算，雅居乐以7.29倍的价格将股权出售给大摩，直接产生41.45亿净利润。2008年雅居乐净利润为54.67亿，同比增加160%。万科则是40.3亿元，同比下降16.7%。中海发展50.5亿港元，同比增长20.8%四、股权转让及其获利情况首推“金色果岭”、“蔚蓝海岸”和“瀚海银滩”三个组团。五、推货及销售情况五、推货及销售情况总户数：398户，别墅：254户，高层住宅：144户；别墅：171栋，高层：2栋18层洋房；总用地面积：350亩（232038㎡）；总建筑面积：93564.23㎡，中心会所面积：2341㎡；容积率：0.4，绿化率：46.5％；停车位：626个（地面）；别墅户型：共21种户型，面积从179㎡—567㎡；独栋别墅112栋共112户，双拼别墅47栋94户，四拼别墅12栋48户，其中三房两厅共108户，占总比的42.51%，四房两厅共141户，占总比的55.51%,五房两厅共5户,占总比的1.98%；高层洋房：有三种户型,面积从132㎡--286㎡不等；K1幢共72户,K2幢共70户，其中两房两厅共71户，占总比的50%,三房两厅共67户,占总比的47.1%，四房两厅共4户，占总比2.9%。五、推货及销售情况别墅开盘均价：折后1.8万元/平方米（精装修）254套别墅，去化率约92%，目前已提价6%；公寓开盘均价：折后8500元/平方米（精装修）142套，已经售罄；开盘期间最低享受8折优惠，公寓8.5折；别墅交楼标准：送价值4000元/平方米的装修（不含家私电器）；高层洋房（K1、K2）标准：送价值2000元/平方米的装修（不包括家私电器）；客户除了东北三省和北京为主力军外，四川、重庆在该项目的客户中异军突出，占了较大的比例。五、推货及销售情况五、推货及销售情况总户数：847户（一期664户）；栋数：35栋商业配套部分：7栋，住宅部分：28栋电梯洋房（一期22栋）；总用地面积：270亩（176682㎡），总建筑面积：141395.38㎡；商业配套7栋总面积：28028.81㎡，住宅首层商铺总面积:7620.4㎡；容积率：0.726，绿化率：40％；停车位：770个（地上：573个地下：197个）；一期22栋共664户,有一梯两户，一梯三户，一梯四户,和一梯六户四种类型,面积从80.63㎡-208.93㎡不等,其中两房两厅共448户，面积从80.63㎡-161.98㎡，占总比的67.46%，三房两厅共216户，面积从118.72㎡-207.3㎡，占总比的32.54%。五、推货及销售情况公寓开盘均价：折后8800元/平方米（精装修），去化率达85%以上，目前已提价6%；开盘期间最低享受8折优惠，公寓8.5折；主力户型是104—160平方米的两房和122---208平方米的三房；据销售人员透露，180—208平米的大三房销售火爆；装修标准：精装修出售。五、推货及销售情况五、推货及销售情况酒店式公寓：(精装修、拎包入住)面积约：77.2-175.3平方米海景高层洋房：面积约：131.8-332.4平方米高层园景洋房：面积约：97-111平方米泰式独立别墅：面积约：154.16-1411平方米花园面积：390-1770平方米五、推货及销售情况高层海景洋房均价：折后2万元/平方米（毛坯）。现阶段收取50万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。现阶段推出3栋23层—26层，已定2栋，预定率达85%以上。酒店式公寓均价：折后1.8万元/平方米（精装），现阶段收取50万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。泰式别墅价格：折后3--5万元/平方米（毛坯），现阶段收取100万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。现场为桩机刚进场状态，典型的“卖楼花”现象重演。目前已调价6%。五、推货及销售情况六、清水湾项目的启示雅居乐与大摩的成功握手，不但让雅居乐摆脱资金困扰，解决运营障碍，同时也让大摩以不低于35%并有望继续拉高的毛利率，赚的盆满钵满，实现双赢局面；土地一、二级联动开发，高收益、高风险，值得探讨；随着“海南岛国际旅游特区”概念的逐步落地，意味着能在海南岛旅游开发热中取得先机的企业将有更多发展机会；清水湾项目产品一般，但却在海南大盘积聚、竞争激烈的环境下，以绝对的规模优势首战成功，靠的就是大盘运营经验积累、产品复制、国际化视野及国际化资源整合；六、清水湾项目的启示大盘，意味着巨大的风险与高额的利润共存！“汶川地震”在改变“财富金字塔”人群价值观和消费观的同时，也让“蔚蓝的天空”、“清洁的空气”和“蓝得令人感动的大海”成为海南岛最令人向往的度假、休闲、旅游之地，也让更多开发商看到了希望和突破红海的途径；海南岛可能是目前唯一一个具有土地一、二级联动开发空间的市场，机不可失，但决策确实应该慎而又慎；清水湾的首战成功，不但对其它已经介入或蠢蠢欲动的开发商构成巨大压力，就是对雅居乐清水湾项目本身，也构成巨大挑战。差异化、充分的产品研究和市场判断，以及对后市政策走向、国际经济形势的准确把握，决定着项目生死；谢谢大家！