新聚仁2007天津金盛国际项目营销策略报告

天津金盛国际项目业务篇2007-7提报目录业务目标业务执行方案销售节奏安排业务目标1、保证整盘销售速度在2年内实现100%的销售率2、整盘的销售均价：12500元3、实现整盘总销金额：7.5亿元业务执行方案1、项目的重要节点2、业务策略【项目的重要节点】项目前期销售期8月9月10月11月12月8月10日临时接待处进驻9月25日初现场售楼处样板大堂交付使用10月15日样板房交付使用10月27日开盘集卡期9/26~10/20房展会11月12月8月销售期项目前期9月25日售楼处交付使用9月10月下旬开盘10月7月25日前售楼处通电门窗到位8月1日现场售楼处进场施工8月15日样板房电梯厅装修房方案确认8月底电梯施工开始8月27日样板房、电梯厅装修进场施工7月8月25日样板房土建施工完成10月初取得预售许可证7月25日现场售楼处装修方案确定7月25日前临时接待处选址确定8月10日前临时接待处入驻10月中样板房，电梯厅交付使用【建议的工程节点】业务策略1、客源累计策略2、销控策略3、价格策略客源累计策略高效、迅速的累计本案的客源•利用重要的工程节点，即售楼处公开、样板房样板区公开之际和强势的媒体配合，迅速邀约意向客户前来咨询，进行产品针对性的介绍精确落位的业务执行•本项目从售楼处公开后大量累计本项目的意向客户，在第一次推出的房源前，我们要完成本项目的客户房源锁定，将目标客户锁定到具体的房源中去，以保证本案第一次推盘的成功率在80%以上客源累计目标•目标累计客户1000组，意向客户500组07年8月：300组（前期截至到07年7月围墙来电800组）07年9月：200组（户外广告和围墙贡献200组）07年10月：500组（大量投放广告和样板房、样板区的落成、房展会可提供来人300组）客源累计策略建议采用“小步快跑”的原则•造成项目稀缺性的市场口碑，采用“少量多开”的方式，每2~3个月开一次盘，每次开盘的数量控制在100套左右,第一次开盘量大概在200套左右建议先推高层(23层)，后推超高层(40层)•考虑到项目23层位置和后续价格提升，我们建议先推高层(23层)，后推超高层(40层)3.3层高房源结合部分4.36层高房源，3.6层高房源结合部分4.36层高房源•建议除4.36层高房源外，3.3和3.6层高房源不可一起推出，但可以结合4.36层高房源相结合推出，这样可以通过价格策略，保证标准层高房源快速去化，同时也能够保证3.3和3.6房源不冲突先推西北，后推东南•鉴于项目的东南西北四个方向的景观和视野，建议前期累计的客源的时候就向西北方向引导，待西北方向的房源累计完毕后，再累计东南方向的客户适当销控4.36层高的房源•建议保留B座6层4.36层高的房源，以便以后支撑整体价格体系销控策略高开高走•从项目的整体定位和资金安全的角度考虑，建议项目公开时的价格遵循略高于市场中普遍的酒店式公寓的价格后期根据推案节奏，采用逐步上涨、递进式的定价原则价格策略超高层以16和28层为价格定位分界线,高层以14层为价格界定线采用越高越贵、楼层差价小的原则南高北低、东高西低的原则拉大标准层高房源和非标准层高房源的价差根据实际接待客户的情况，后期做好调整定价原则1、楼幢差价：A座40层与B座24层的楼座差价在500元左右2、东南西北差价：南面价格为最贵；东面其次；西面第三；北面最便宜的定价方式，南面和东面的价差在500元，南面与西面的价差在700—800元左右，南面与北面的价差在1000~1200左右。3、楼层差价：24层B座以14层为标准价格区间开始划分，40层以16、28层为价格区间划分，楼层差价在20—30元左右，特殊数字如8、18、9、16等幸运数字的楼层差价加大为30—50元。4、房源差价：3.3的价格和3.6的差价为300-500元,3.3和4.36的价差在1000—1500左右具体定价初步方案项目共分7次推盘07年1次08年3次09年3次时间销售套数销售面积销售均价销售金额0722013000110001.43亿0843926300122003.21亿0935220700140602.91亿总计101260000125807.55亿销售节奏安排08070911月12月3月5月9月11月3月5月8月10月10月27日开盘12月底销售到90%强销期销售楼层：7、8、9、10、11、13、15、17、19、21、23共11层（B座）销售面积：13000左右销售套数：220房源配比：销售均价：11000推案说明：为了保证资金正常运做建议开盘房源为220套因考虑采光,商业的影响建议开出较低楼层房源(高层)因楼盘的客源累积期比周边的楼盘都短,建议开盘时间为10月27日周六为佳层高3.33.64.36套数018040所占比例082%18%【销售节奏】08070911月12月3月5月9月11月3月5月8月10月3月中旬开盘4月底销售到90%强销期销售楼层：7、8、9、11、15、17销售面积：7500左右销售套数：126房源配比：销售均价：11500推案说明：3月份开盘推出高层房源用来试探市场的反应通过前期的客源累积可以保证楼盘的去化。层高3.33.64.36套数010521所占比例083%17%【销售节奏】08070911月12月3月5月9月11月3月5月8月10月5月2日开盘8月底销售到85%强销期销售楼层：12、13、16、19、20、21销售面积：7500左右销售套数：126房源配比：销售均价：12000推案说明：利用五一黄金周快速去化3.3层高的普通户型，推出3.6和4.36房源来截流其他个案可能推出的小户型房源客户层高3.33.64.36套数84042所占比例66%034%8月【销售节奏】08070911月12月3月5月9月11月3月5月8月10月10月初开盘12月底销售到80%强销期销售楼层：10、22、23、24、25、2636、37(A座)12(B座)销售面积：11300左右销售套数：187房源配比：销售均价：12800推案说明：金九银十是我案快速去化和迅速积聚人气的最佳时期,而且折扣方面也会较大所以均价上调800元层高3.33.64.36套数147041所占比例78%022%12月【销售节奏】08070911月12月3月5月9月11月3月5月8月10月3月中旬开盘4月底销售到85%强销期销售楼层：27、28、30、31、32(A座)18、(B座)销售面积：7500左右销售套数：125房源配比：销售均价：13500推案说明：3月份是起伏较大的阶段,价格和房源都做较小幅度的调整,而且楼层的选择较为平均层高3.33.64.36套数105020所占比例84%016%【销售节奏】08070911月12月3月5月9月11月3月5月8月10月5月2日开盘8月底销售到90%强销期销售楼层：33、34、35(A座)、14、16（B座）销售面积：6400左右销售套数：103房源配比：销售均价：14000推案说明：目前的房源都为景观楼层,价格也突破也会给带来所以较大的压力，且周边可能全是小户型房源，我案则推出优势房源抢夺周边客源层高3.33.64.36套数63040所占比例61%039%【销售节奏】08070911月12月3月5月9月11月3月5月10月10月初开盘11月底销售到90%强销期销售楼层：18、38、39、40（A座）20、22（B座）销售面积：6800左右销售套数：124房源配比：销售均价：14500推案说明：此批房源是最后一批房源,保证销售率达到100%层高3.33.64.36套数63061所占比例51%049%9月11月【销售节奏】谢谢指导