XXXX0215_长沙_深圳市卓越时代广场二期商务写字楼酒店

[键入文字][键入文字]『卓越·时代广场二期』商务写字楼、酒店公寓可行性研究报告[键入文字][键入文字]可行性研究报告目录第一章项目分析及评价一、项目名称二、地理位置三、交通状况四、周边景观五、周边配套六、主要技术、经济指标七、研究结论第二章项目投资环境和市场研究一、深圳市国民经济发展概况二、深圳市房地产市场概况三、福田中心区区域发展状况及前景第三章项目价值SWOT评估和战略选择一、项目SWOT分析二、项目市场开发战略选择三、市场竞争者分析四、目标市场选择及特征[键入文字][键入文字]五、产品定位六、价格定位第四章项目开发进度安排一、项目分期开发二、施工横道图第五章投资估算及资金筹措一、投资估算二、资金筹措三、资金投入及使用计划表第六章销售收入、成本费用估算一、经营收入、销售税金及附加估算二、总成本费用的估算第七章财务评价及敏感性分析一、利润估算二、偿债能力分析三、赢利能力分析四、项目不确定分析五、社会效益及影响分析第八章附件[键入文字][键入文字]第一章项目分析及评价一、项目名称『卓越·时代广场二期』商务写字楼、酒店公寓二、地理位置原祈年酒店地块位于深圳市CBD中心区南区，东临CBD中轴景观带和中心4路，南接福华三路和会展中心，西面紧挨卓越时代广场和荣超国际商会中心，北面毗邻福华路、地铁一号线和香格里拉酒店。三、交通状况位处深圳两大城市主干道之间，通过金田路和益田路相连通；而且与地铁一号线直接相通、地铁四号线近在咫尺，畅通于机场高速和广深高速、关内外、各口岸之间；地下与地铁相通，地上二层与时代广场和商会中心通过空中连廊相接；整个立体交通状况十分便捷。[键入文字][键入文字]四、周边景观该项目东面是深圳CBD南中轴城市景观带，被誉为“城市客厅”；向北可以远眺莲花山、市民中心广场美景。五、周边配套该项目周边聚集着深圳CBD最密集的写字楼群；矗立着香格里拉、喜来登、丽思卡尔顿三座五星级商务酒店；会展中心和购物公园地铁出入口；南面是各类会展不断的亚洲最大的会展中心；毗邻的CBD北区的政务资源也可便利的服务。六、主要技术、经济指标主要技术经济指标总用地面积（㎡）9834.4建筑用地面积(㎡)8729总建筑面积（㎡）111119.13容积率规定容积率8.134其中地上建筑（㎡）84463.30调整容积率8.589地下建筑（㎡）26655.83停车位473个建筑基地面积（㎡）8375.47建筑密度85.15%总建筑面积（㎡）111119.13㎡规定建筑面积79993.95㎡其中商业面积19996.92㎡办公面积29998.49㎡酒店面积29998.54㎡核增建筑面积4469.35㎡架空层面积4469.35㎡地下建筑面积26655.83㎡其中地下车库21719.28㎡设备机房4936.55㎡主要经济指标销售收入（单位：万元）2，607，458，660利润总额（单位：万元）1,413,599,663所得税（单位：万元）212,039,949净利润（单位：万元）1,201,559,713投资回收期（单位：年）2年净现值(NPV,I=6)(单位：万元)718，275，184财务内部收益率（FIRR）54.75%[键入文字][键入文字]七、研究结论1、项目建设将提高中心区的整体形象高度，加快促进中心区商务分为的形成，刺激在该区域内的商务办公需求，从而有力地推动中心区以及深圳市经济的发展，并且为深圳城市化发展建设增添一道新的风景；2、项目以创新以及高档的开发理念和商务美学化的方式打造福田CBD又一高品质、高标准、不可复制的高档商务写字楼以及酒店、商业配套项目。写字楼定位以“科技、生态、环保、节能”为主题，酒店定位为“Boutiqueapartment”主题的产权酒店，以及良好的商业配套必将在中心区形成良好的办公商务氛围；3、项目命名为『卓越·时代广场二期』，延续卓越集团一贯的开发和品牌建设理念，充分结合福田中心区写字楼的商务文化气息，严格按照该地域规划设计要点进行整体规划，完全符合消防、交通、给排水、绿化等各项规划要求。可以相信，高起点的规划、设计理念必将在深圳福田CBD掀起新一轮的“时代广场”风暴；4、经过测算，项目总投资约为10.47亿元，财务内部收益率（FIRR）为55%，投资回收期为2年，所得税后净现值（NPV，I=6%）为7.2亿元。项目赢利能力较强；5、各项财务指标经过敏感性测试分析，本项目具备较强的抗风险能力。综上所述，本项目是可行的。在具体的项目运作过程中，卓越公司将加强过程控制，严把成本、质量关，确保项目社会效益和经济效益的实现。[键入文字][键入文字]第二章项目投资环境和市场研究一、深圳市国民经济发展概况2006年1-11月，深圳市经济保持稳步增长的态势。经济运行的特点表现如下：1、工业生产较快增长：1-11月全市完成规模以上工业增加值2445.73亿元，比上年同期增长17.3%，从2006年的累计增速看，虽然一季度累计增速较低，但从二季度开始，全市规模以上工业增加值累计增速呈现稳步增长并在三季度末向上走高的态势；2、固定资产投资、交通运输、市场消费平稳增长：1-11月，全社会固定资产投资额完成1139.57亿元，比去年同期增长8.3%。其中，基本建设投资额591.93亿元，增长8.8%；房地产开发投资额400.88亿元，增长11.1%；更新改造投资额117.07亿元，比去年同期增长9.3%；其他投资29.69亿元，比去年同期下降26.5%；1-11月，全市社会消[键入文字][键入文字]费品零售总额为1522.72亿元，比上年同期增长16.1%，增速分别比今年二、三季度提高1.5和0.5个百分点，其中，限额以上批发与零售总额648.53亿元，比上年同期增长22.0%，高出整体增幅5.9个百分点。高出限额以下和个体户增幅11.0个百分点。住宿餐饮业1-11月完成190.79亿元，同比增长16.3%；3、外贸出口增势强劲：1-11月，全市进出口贸易总额2127.59亿美元，比去年同期增长33.6%。其中，出口总额1216.15亿美元，增长38.6%；进口总额911.44亿美元，增长27.4%；4、财金形势表现良好：1-11月，全市地方财政一般预算收入466.09亿元，比上年同期增长25.0%，其中，累计各项税收完成398.25亿元，增长24.0%；地方财政一般预算支出422.96亿元，同比增长0.7%，其中，基本建设支出114.28亿元，增长14.2%。5、物价走势小幅上升：1-11月，居民消费价格总指数为102.1%，居民消费价格总水平比去年同期上升2.1%。从居民消费价格总指数的构成看，食品类物价上升幅度较大仍是物价整体上升的主要原因。食品类，尤其是鲜瓜果、鲜菜和粮食是涨价幅度最大的三个品种，累计平均分别上涨13.2%、6.6%和5.7%。深圳市主要经济指标2006年11月单位：亿元指标名称本月本月止累计累计比上年同期增减（%）本年上年1、规模以上工业增加值258.552445.732049.8817.3规模以上工业销售产值1071.2910054.358573.0717.3工业产品销售率（%）92.396.397.6-1.3个百分点2、全社会固定资产投资额134.891139.571052.368.3其中：基本建设投资额72.12591.93544.138.8房地产开发投资额43.77400.88360.7611.13、社会消费品零售总额146.201522.721311.4916.14、实际外商直接投资额（亿美元）2.9731.4027.6113.75、进出口总额（亿美元）258.032127.591592.4333.6[键入文字][键入文字]其中：出口总额（亿美元）154.661216.15877.1938.6进口总额（亿美元）103.37911.44715.2427.46、地方财政一般预算收入40.68466.09373.0125.0地方财政一般预算支出65.36422.96420.040.77、国内金融机构人民币存款余额本月末9247.08本年初8510.13———比年初增长%8.7国内金融机构人民币贷款余额6647.546168.02——8.18、居民消费价格总指数（%）以上年同月为100103.0以上年同期累计平均为100102.1以上月为10099.89、港口集装箱吞吐量（万TEU）164.521683.091478.2213.910、机场旅客吞吐量（万人次）154.271678.111478.8813.5二、深圳市房地产市场概况2006年是中国房地产业调控强度最大的一年，而作为此轮调控焦点城市之一的深圳房地产市场自然遭遇到前所未有的严厉调控——国家宏观政策频繁出台，深圳相关部门紧跟响应，土地、税收、信贷等环节一并发力，着实给深圳的房地产市场造成了一定的震荡。即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展：住宅价格持续上涨，二手楼成交量渐超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求持续扩大深圳房地产市场依然呈现总体上升的态势。1、房地产开发投资持续扩大，新开工建设规模出现缩减2006年1-11月，深圳市房地产开发投资额持续上涨，完成开发投资400.87亿元，较去年同期增加11.12%，其中住宅开发投资达273.54亿元，同比增长26.73%。在占总额87.76%的投资用于商品房建设的同时，全市商品房竣工面积达到528.58万平米，同比增加30.14%。另一方面，用于土地购置及土地开发的投资分别同比减少了36.51%和75.02%，并且643.36万平米的商品房新开工面积较去年同期亦减少了28.30%，意味着一年后商品房竣[键入文字][键入文字]工面积将出现缩减从而一定程度的影响商品房市场供应。2、土地市场政策频出，交易价格屡创新高加强从房地产供应源头土地市场进行调节是2006年房地产调控的一大特点，从中央的国六条、九部委十五条意见、建设部165号文、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，到深圳的98号文、土地“7+1”文件、“十一五”住房建设规划，无一不把土地政策作为房地产调控的重要手段加以深化并从土地供应环节着手调节住房供应的方方面面，包括：以合理的土地出让规划调控未来住房供应量并指导住房建设的空间分布、以出让限户型用地调整住宅供应结构、以配建公共租赁住房的土地出让方式完善住房保障体系等。政策频出的同时，2006年深圳土地交易市场表现依旧活跃，成交价格亦逐步上升。位于龙岗中心城的G01024-0005地块楼面地价达3781元/平米，位于宝安中心区的限户型用地A004-0102楼面地价高达6452元/平米位于奥体新城的限户型地块G01064-0259楼面地价达3247元/平米，均创出所在片区土地交易价格的新高，拉升房地产开发成本的同时也反映出开发企业对深圳房地产市场的信心。（一）深圳市写字楼市场概况1、市场集中放量，福田中心区充当主力2006年深圳写字楼市场进入集中放量期，1-11月全市办公楼竣工面积达到19.49万平方米，较去年同期增加了198.83%。从写字楼入伙情况来看，2006年新入伙的卓越时代广场和地铁大厦为福田中心区增加了约12.5万平米（办公面积）的甲级写字楼供应，至此深圳甲级写字楼总量达到101万平米；此外，华融大厦、金中环商务大厦、免税商务大厦三大高品质写字楼的入伙也为福田中心区供应了约15万平米的办公面积。[键入文字][键入文字]不仅在写字楼租赁市场上福田中心区成为全市供应的主力，销售市场亦是以福田中心区及其临近的中心西区为主要供应片区，荣超经贸中心、新世界中心、中国经贸大厦、财富大厦等7个位于其中的写字楼项目推出市场销售，2006年成为该片区写字楼推盘最大的一年。2、市场需求不断扩大，租售价格快速攀升在经济快速发展、市场进一步开放等利好因素的影响下，2006深圳写字楼市场需求也不断扩大，高新技术、物流及金融服务企业成为写字楼市场主流客户。随着跨国企业的大举进入及本地实力企业的快速扩张，深圳写字楼空置面积得到快速消化，目前全市甲级写字楼空置率为14.6%，2