昌吉市旧城改造项目-西街30号小区全程营销解决方案

》》市场对手定位战术表现》》》》》》PART1PART2PART3PART4PART5SWOT分析项目定位思考行程分支营销定位宏观背景分析区域市场现状区域竞品市场单项竞争分析价格策略销售策略推广策略阶段执行纲要视觉展示VI部分及秀稿目录索引CONTENTSPART1市场宏观背景分析区域市场现状2011年10月，张春贤同志专门实地调研了民族餐饮状况，在街头品尝馕、在民族餐厅感受特色食品，还召开专题会议，研究并提出了把民族文化与旅游、商业、饮食业等项目结合，互相促进，达到最佳效益的政策措施和目标。专题研究民族特色产业发展，这在新疆还是第一次。有自治区党委的重视，有一系列优惠扶持政策，挖掘、提升、吸纳、创新，极大的促进新疆民族产业的蓬勃发展。本项目民族特色商业在政府大力支持发展民族产业的背景下，即符合社会发展的需要又满足区域功能性所需。自治区政府大力支持民族产业发展宏观背景》》昌吉市作为州府城市，在全疆86个县市排名中，一直名列第四五位。近几年，昌吉市城市建设快速扩张发展，为今后的高质量发展创造了条件。城市建设坚持发展式的调控，计划未来要凸显现代制造加工业基地、活力创新型城市和生态田园宜居城市三大功能定位，城市空间布局上坚持东优、北调、南扩、西进战略，城市总体规划和产业布局与乌鲁木齐市紧密衔接。本项目位于昌吉市西北侧，属于城市发展式调控地区，同时又是城市未来西进的重要配套服务区世纪大道滨湖河滨湖河中央公园北外环路本案2012年昌吉市重点规划建设项目红旗路北京路宏观背景》》昌吉市的经济发展现状有足够的空间供新项目发展昌吉市近5年来城市居民的生活水平日渐提高，消费力逐日提升；2011年，昌吉市的恩格尔系数已经达到0.31，居民生活属于富裕型，除了具有最基本的温饱需求，也产生了对高层次精神文化消费的需要。资料来源：昌吉市统计局网资料来源：昌吉主要商业街调查报告昌吉市有主要商圈3个，覆盖近60个小区，昌吉市商业街多数为自然形成，缺乏整体规划意识，对市场变化适应性差收入项目2011年（元/人）2010年（元/人）±%2011年收入比重(%)家庭总收入18055.5816580.238.9100可支配收入16561.4215045.8510.1-㈠工资性收入11414.0810321.2810.663.2㈡经营净收入1562.831360.6514.98.7㈢财产性收入168.19338.69-50.30.9㈣转移性收入4910.474559.617.727.22011年昌吉市城镇居民收入情况东方广场商圈飞马财富商圈亚中市场商圈宏观背景》》央行时隔27天再度降息同时要求继续抑制投机投资性购房央行7月5日晚宣布，自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是央行近年来首次非对称降息，存款和贷款的利率不同步下降。分析：银行降息有利于楼市，“连续降息，虽直接目的是稳增长，绝非鼓励房地产，但是流动性宽裕后，官方却难精准控制资金流向，在楼市复苏的现状下，必有部分资金或明或喑流入房地产。更关键的是，政策支持的自住性房贷，成本快速下跌，相当于央行为自住客降房价，自然会激励自住客贷款购房。不管如何可以说今年连续的降息对于房地产市场来说是一个好的消息。对于首套房刚需客户来说是一个好消息。而昌吉市目前的购房客户主要还是以刚需为主，由此可以很好的促进昌吉市住宅的购买。对本项目来说是一个很不错的消息。宏观政策》》州党委副书记、州长马雄成调研昌吉市重点项目建设情况时提出四点要求州党委副书记、州长马雄成带领州发改、经信、国资、财政、环保、国土、林业等部门负责人调研昌吉市重点项目建设工作，并提出四点要求：一是加快项目推进力度，确保项目早开工；二是转变工作思路，为企业落户做好服务；三是大胆创新，探索多元化融资渠道，为园区基础设施建设提供资金保障；四是解放思想，做大做强民生产业。充分利用区位优势，发挥自身优势，做大做强第三产业，同时要不断提升层次，扎实做好西街旧城改造等项目，要注重体现民族特色，真正将该项目建成德政工程和民心工程。分析：在近两年政策的推动下，昌吉回族自治州迅速发展，有鲜明的地方特色和产业文化，在昌吉大发展的契机下，城市的发展更注重民族特色的融入，目前昌吉市场城北多属于旧城改造，旧城有自己特殊的文化和历史，在改造的过程中要融入现代风格还要保留并提升当地的文化积淀，在文化的基础上更好的发展现代化，西街旧城改造作为本次调研的重点，在今年的昌吉发展中的重要性不言而喻，凸显文化内涵的同时更多的改善居住环境是城北项目的要点。对于本项目的回民特色商业来说是一个很好的开发运作时机，较为有利。宏观政策》》住房公积金管理新工作要求6月8日，昌吉州住房公积金管理委员会召开了自治州2012年度第一次全体会议，对昌吉住房公积金管理工作提出具体要求：一，务实创新，锐意进取，进一步提高住房公积金管理水平；二，加强领导，协调联动，努力开创住房公积金管理工作新局面。分析：公积金制度是国家法律规定的重要住房社会保障制度，能很好的满足刚性需求的购房者，提供更低的利率，各地的公积金贷款额度也是根据本地的公积金的综合情况来进行调整的，克拉玛依市的公积金贷款额度在年内政策微调中，上调至70万，更好的为本地购房者提供更多的经济支持。我市在本次会议中提出多项工作细则方面的要求，能够更好的提升公积金管理的有效性，逐渐让我市的公积金运营进入一个良好的轨道，为当地的购房者提供更多实质性的保障。由此本项目在昌吉市的住宅部分可借此来促进销售。宏观政策》》新疆北部部分地区旱情严重农作物减产已成定局今年以来，受气温偏高，降水量减少等影响，新疆北部部分地区旱情严重，小麦、番茄等需水量较大的农作物减产已成定局。昌吉回族自治州是新疆粮食与农作物主产区。但据气象部门介绍，今年昌吉州各县市遭遇到近40年来最为严重的旱情。该州累计受旱面积达132.78万亩，小麦、番茄、玉米等农作物受旱严重。中粮屯河自种的6万亩番茄中有近2万亩受灾，预计每亩至少减产1吨。分析：从今年昌吉整个市场来看，由于昌吉市的客户主要是周边农牧民和乌市的人群为主，随着市场的逐渐回暖，各楼盘的来客量和成交量明显增多，各楼盘的优惠活动逐渐取消，整个上半年，昌吉市场的房价相对较稳定，成交量也相对其它城市较好，但是此次旱情较为严重，将会较大的影响到昌吉周边农牧民的收入，会直接导致今年下半年昌吉周边客户的成交量，连带着昌吉市几年的总成交量将有所下降。对于本项目而言，今年可把宣传重点放在乌市和昌吉市上，来提高销售率。宏观咨询》》房地产智库从宏观政策上看，上半年政策主要通过金融调控来进行差别化的购房调控，6月份两次降低贷款利率对刚性客户带来了极大的冲击，观望情绪逐步消退，而存款准备金利率的下调又再一定程度上缓解了开发企业流动资金紧张的局面，以上情况的出现在一定程度上引发了市场需求的释放。但伴随近期政府一再表态坚持调控不放松的态度，在下半年出台新调控手段的可能性也进一步增加。从区域政策上看，昌吉市上半年一直在延续国家的各项房产政策，并未出台相关的地方调控细则。宏观政策小结》》调控政策在微观层面略有松动但市场情况依旧不容乐观月，昌吉市固定资产投资完成50.44亿元，比上年同期增长98.3%，涨幅达到今年最高水准。1-6月，上报的228个固定资产投资项目中有56个亿元项目（其中包括20个重点项目）累计完成固定资产投资31.4亿元，占全社会固定资产投资62.3%，对全社会固定资产投资的贡献率为88.16%。预计昌吉市下半年固定资产投资将持续增加。宏观经济》》月，昌吉市基础设施建设投资11亿元，是上年同期的3.63倍。其中：交通运输、仓储和邮政业投资3.55亿元，比上年同期增长263%，主要项目是天然气储备项目投资完成1.8亿元、15条道路完成投资0.52亿元，拉动了交通运输、仓储和邮政行业成倍增长；水利、环境和公共设施管理业完成投资5.11亿元，比上年同期增长272.1%，主要是国家工业园区和国家农业园区的基础设施投资拉动。昌吉市工业园区和农业园区的发展势必会带来大量的常住人口和流动人口，必然会带动其房地产住宅和商业的发展。宏观经济》》月，住宅投资4.08亿元，比上年同期下降32.5%,比1-4月增速下降68.2个百分点，占房地产投资78.5%,占比下降13个百分点;办公楼投资0.32亿元,同比增长1232.6%，占房地产投资6.2%;商业营业用房投资0.41亿元，比上年同期增长25.5%,比1-4月增速下降109.4个百分点，占房地产投资7.9%,占比扩大2.9个百分点；其它投资0.38亿元，比上年同期增长80.1%,比1-4月增速下降81.2个百分点，占房地产投资7.3%,占比扩大4.1个百分点。因受2011年等多方面原因的影响，昌吉住宅投资有明显下降，而商业投资则出现了小幅的提升。宏观经济》》月，昌吉市商品房销售面积22.13万平方米，比上年同期下降31.4%，增速较上年同期回落144.4个百分点，较1-4月降幅扩大10.6个百分点。其中：住宅销售面积21.57万平方米，比上年同期下降31.7%，增速较上年同期回落151.4个百分点。比1-4月降幅扩大12.2个百分点。由于竣工面积的增长，及销售面积的下滑，1-5月商品房待售面积12.64万平方米，比上年同期增长2.9%，比1-4月增幅下降2.2个百分点。整体来看2011年与2012年的施工面积和待售面积都相差不大，预计下半年会有一个大幅度的上涨。宏观经济》》房地产智库▶不管从经济数据还是房地产相关数据都可以看出，昌吉市这几年的迅速发展，2012年房地产投资额的增长可以看出昌吉正在大力开发城市建设，而因2011年的政策打压使得部分开发商也参与到了观望的态度，而今年房地产市场的种种复苏迹象使得开发量相也逐渐增多，预计今年下半年房地产投资总额会有一个明显的提升。▶从昌吉的经济看，其经济增长保持着稳固态势，预计今年昌吉市房地产商品房开发量和价格都会有一个明显的增长，而销售情况也会相比今年上半年更加火热。▶从投资用途看昌吉住宅投资有明显下降，而商业投资则出现了小幅的提升。▶整体来看2011年与2012年的施工面积和待售面积都相差不大，预计下半年会有一个大幅度的上涨。宏观经济小结》》房地产智库从以上几点可以看出，今年昌吉市房地产投资、施工面积、销售等都或多或少的受到了2011年房地产政策的影响，但是在年中旬也出现房地产回暖的现象，使得各项数值指标都有所提升。预计今年下半年房地产市场经济将会出现一定程度的涨幅，摆脱上半年的低迷。建议本项目在房地产投资额下降的一个阶段果断入市，来将自身利益最大化。宏观经济小结》》房地产智库昌吉市上半年房地产市场运行特点》》房地产智库昌吉市上半年房地产市场运行特点》》房地产智库昌吉市城南楼盘汇总项目名称项目地址开发企业物业类型总建面（㎡）销售均价（元/㎡）面积区间（㎡）总销售率1丽景尚城昌吉市南公园西州公务员小区对面新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司多层、高层4.9万高层400090-140多层100%高层73%2华尔兹音乐城昌吉市长宁南路60号昌吉西隆集团高层、多层32万多层4600高层430066-172三期95%四期70%3锦绣江南长宁南路新疆华洋实业（集团）有限公司高层48万小高层45001