物业设施设备管理

主讲人：郭连忠深圳房地产和物业管理进修学院客座教授设施设备管理facilitymanagement2013年出版绿色物管1早期介入2承接查验3营销运营4装修服务5新能源与可再生能源6五星级酒店设计标准7机电设备选型8可视化管理9量化和标准化管理10能效管理11风险管控12建筑能源管理13建筑合同能源管理14建筑能源审计2013年出版一设施设备基础管理（一）设施设备管理概述1物业设施设备物业房屋构筑物空调系统强电系统给排水系统电梯系统楼宇智能化物业管理设施设备管理一设施设备基础管理•（一）设施设备管理概述•2设施设备管理管理的目标管理的意义1)创造优美环境工作和生活条件2)延长使用年限,使物业保值增值3)实现社会价值经经济价值和环境价值4)创物业品牌和行业健康发展1)保持完好,满足物业的使用功能2)确保物业和使用人的安全3)促进物业的保值增值具体的管理指标房屋完好率危房率设备完好率一设施设备基础管理(二)设施设备的基础管理3实施标准化管理1）导入国际标准管理体系和创优管理体系2）制度建设3）人力资源管理ISO14001ISO9001OHSAS18001工程技术规程管理工作制度责任方面制度架构岗位职责人员配置一设施设备基础管理•（三）设施设备的使用与维护•1物业设施设备的运行管理•1）使用管理概述（设备技术运行管理和设备经济运行管理）2）合理使用设备合理配置设备合理配置人员设备环境条件健全管理制度3)设备投入使用前的准备工作管理制度、技术资料的编制工程技术人员培训能源、安全装置齐全备件、附件、工具齐全设备安装符合标准清理现场环境卫生一设施设备基础管理•（三）设施设备的使用与维护•4）设备使用守则•A定人、定岗、定机，持证上岗•B建立交接班制度，制定各项规程•C建立设备“三好、四会”•三好：管好、用好、维护好设备•四会：会使用、灰维护保养、会检查、会排除故障一设施设备基础管理•2设施设备维修养护管理1）物业设施设备维修养护概述A维修养护方式：清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻B内容：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑C设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化D设备三级保养制度：日常维护保养、一级保养、二级保养E设备维修保养要按照手册实施、严格执行安全操作规程F特种设备按国家法律法规，确保安全和正常运行G制定设备保养的考核制度并严格执行一设施设备基础管理•（三）设施设备的使用与维护•2物业设施设备维修养护管理•2）设施设备的巡检•A设备日常巡检（操作人员随机检查）•B设备的计划巡检（专业维修人员为主、操作者协助）•C物业设备的计划检修性维修保养一设施设备基础管理•3设施设备故障与事故处理A设施设备故障B设施设备故障管理1）设施设备故障及故障处理C设施设备故障管理的重要性D设施设备故障全过程管理故障信息收集故障信息统计故障分析故障处理一设施设备基础管理3设施设备故障与事故处理2）设施设备事故管理A设施设备事故及类别一般事故重大事故特大事故责任事故质量事故自然事故B设施设备事故的性质C设施设备事故的调查分析及处理一设施设备基础管理（三）设施设备的使用与维护4设施设备的润滑管理5设施设备的状态管理1)设备润滑管理的意义2)设备润滑管理的组织和制度3)润滑装置的要求和防漏治漏1设备状态管理的目的和任务2设施设备的检查3设施设备的状态监测一设施设备基础管理（四）设施设备修理的管理1设施设备大中修管理概述2）设备修理的方针3）设备维修方式4）修理类别2物业设备更新改造管理1）设备修理事后维修预防维修改善维修小修中修大修（五）设施设备完好评定一、设施设备基础管理（五）设施设备管理模式：4个6原则（6S-6H-6I-6Z）6S活动6H活动（寻找6源、解决6源）整理整顿清扫清洁安全素养污染源清扫困难源故障源浪费源缺陷源危险源一、设施设备管理模式改善影响生产效率和设备效率的环节改善影响产品质量和服务质量的细微之处改善影响制造产品之处改善工人超强劳动局部疲劳动作环节6I6项改善改善造成火灾事故环境危害隐患之处改善工作和服务态度6Z追求6个零追求质量零缺陷追求材料零库存追求安全零事故追求工作零差错追求设备零故障追求生产零浪费3、风险管控1概述2量化和标准化管理二房屋构筑物一、房屋构筑物（一）、概述：1、管理边界：房屋建筑物（主体结构、屋面、外立面、门窗、内部装修装饰）、广场（一）概述：2、房屋安全管理是指定期和不定期对房屋的使用情况和完损情况进行安全检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的坚定，并确定解危方法，预防和消除房屋的安全隐患等一系列工作的总和。房屋完损等级的评定（1）房屋完损等级评定：是指区分房屋完好或损坏的程度（3）房屋完损等级分类：1）完好房2）基本完好房3）一般损坏房4）严重损坏房5）危险房（2）房屋分类：1）钢筋混凝土结构2）混合结构3）砖木结构4）其他结构一、房屋构筑物房屋完损等级分类房屋完损等级分类1完好房：结构、装修和设备均完好，不需修理或一般小修就具备正常使用功能的房屋2基本完好房：结构基本完好，少量构件轻微损坏但还稳定，局部渗漏，装修和设备个别零件破损，通过维修可以恢复。4严重损坏房：年久失修，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面伙板缝严重漏水，设备陈旧不齐，管道要重堵塞，水电照明管线和电器等残缺及严重损坏，已无法使用，需要进行大修或改造的房屋3一般损坏房：结构一般性损坏，部分构件有损坏或变形，但还稳定，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水电管线电器有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要中修或局部大修，更换不见的房屋。5危险房屋：承重物件已属危险构建，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。各类房屋结构组成分为基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细目装修；设备组成分为水卫、电暖及特种设备（如消火栓、避雷装置等）3房屋维修工程的总类按房屋完损状况，房屋维修工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修（3）中修工程（2）大修工程（4）小修工程凡需牵动或拆除部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程凡需牵动或拆除部分主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程大修工程一次费用在该建筑物同类结构的新建造价的25%以上中修工程一次费用在该建筑物同类结构的新建造价的20%以下小修工程的综合年均费用为所管房屋现实造价的1%以下（1）翻修工程：凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程（5）综合维修工程：凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次应修尽修的工程为综合维修。综合维修工程一次费用在该片（幢）建筑物同类结构的新建造价的20%以上返工性修缮恢复性修缮赔偿性修缮救灾性修缮改善性修缮3、房屋维修工程的总类按房屋经营管理性质，房屋维修工程可分为恢复性修缮、赔偿性修缮、改善性修缮、救灾性修缮和返工性修缮经营性维修费用上列支责任人负担专项开支或收益者负担专项开支或保险费用中开支设计部门或施工部门负责一、房屋构筑物•（二）量化和标准化管理1、台帐管理（案例：ISO9000的管理目标）2、维修保养标准:时间、周期、频率3、系统设施防雷(住宅外墙/超高层写字楼天面防雷)一、房屋构筑物•（三）、风险管控注意本体维修基金使用）•1、房屋天面（人字形设计)问题•2、房屋天面排水（桃源村案例）•3、户型设计（实用、采光通风）4、立面和墙面瓷砖脱落：瓷砖空鼓脱落问题投诉（深圳E4-2-602)XX管理处反映：E4-2-602业主去电梯厅倒垃圾时被脱落的瓷砖砸中头与肩膀，并出现头晕及疼痛。一、房屋构筑物样板房问题投诉F4-1-802业主反映：2009年9月入住后发现室内无排烟管道等一系列其他装修质量问题，经地产公司长达7个月的维修才整改完毕。一、房屋构筑物5、排烟管道（排烟和渗水）烟道渗水问题投诉管理处反映：自2006年小区入伙以来每月都收到业主反映厨房及卫生间渗水投诉，且渗水点均在楼板与烟道交接处。备用电源高压环网柜干式电力变压器强电系统二·强电系统二、强电系统（用电负荷和物业供电）1用电负荷分级一级负荷二级负荷三级负荷1、中断供电将造成人身伤亡2中断供电将在政治、经济上造成严重损失3、中断供电将影响有重大政治、经济意义的用电单位正常工作者1、中断供电将在政治、经济上造成较大损失2、中断供电将影响重要用电单位的正常工作者凡不属于一级和二级负荷这应为三级负荷2物业供电供电电压供电方式大中型物业管理区及高层建筑供电，一般采用10kV高压进线，经过变压器降压后再向用户低压供电一用一备供电高供低备供电双电源供电多电源供电(一）概述二、强电系统•（二）可视化管理：•1人工可视化•2科技可视化二、强电系统•（二）可视化管理：•3、自动投入、自动抄表、机房闭路监控送电操作程序停电操作程序（三）量化和标准化管理1、停送电操作断开低压总开关确认低压停电断开高压环网柜确认高压停电高压接地挂上检修牌二、强电系统低电压正常高压合闸低压总开关合闸高压接地断开取下检修牌确认高压有电二、强电系统（柴油发电机）（三）、量化和标准化管理：2柴油发电机操作★蓄电池的两端电压应是DC24V★润滑机油油位，尽量保证油位在接近油位（HI）位置；★检查冷却水箱中的水位，水位应在散热水箱盖下50毫米位置。2、启动（手动/自动）3、紧急停机开机前检查发电机在停止位置检查蓄电池检查机油/柴油检查冷却水排风机发电机启动二、强电系统（干式电力变压器）1）电力变压器保养流程（三）、量化和标准化管理：3、维修保养：干式电力变压器断开电源悬挂标识牌变压器外观检查保养：卫生紧固绝缘测试检查撤离送电2）、注意事项：A处于运行或备用的变压器每年例行保养一次。B备用变压器在投运前增加保养一次。3）、安全事项：A、高压操作时应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。B、未对变压器进行验电前，严禁触摸。C、摇测绝缘电阻必须两人进行，测试后要进行放电（用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不抵于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧）。二、强电系统：（三）、量化和标准化管理：3维修保养序号设备周期检测标准方法一电动机根据手册和设备规定1手动盘盘转应无异常声响无卡阻。2三相绕组绝缘合乎要求。3联轴器的联接可靠，间隙合擤标准传动皮带或传动链接可靠，松紧适度4带负荷运行无异常声响。5三相电流应平衡。1耳听；2用1000V摇表摇测3联轴器联接间隙约2-3毫米，传动皮带、传动链在两传达室动轮中部下压可压下一指高为松紧适度；4用长螺丝刀一端与电动机相接触，另一端与耳朵相贴听其内部声响；5用钳形表测电流二柴油发电机一季度1机油油位、水箱水位、柴油油位合乎标准。2整个机组无漏油、漏水现象。3蓄电池电解液位、输出电压合乎标准4开机试运行运转正常，各仪表指示在规定范围内。运行机声正常，排烟口排出的烟为灰白烟。1.目测。2.目测。3.液位高于极片约10-15mm，输出电压不低于24V4.综合考察分析。5.耳听目测。二、强电系统（三）、量化和标准化管理：3、维修保养序号设备周期检测标准方法三电力变压器一年1.变压器内外清洁无异物。2.母线、电缆线与变压器联接良好。3.高低压侧绕组绝缘合乎要求4.带负荷试运行声响正常5.温升正常。1.目测。2.用手板动无动感。3.用2500V摇表摇测。4.耳听5.目测四低压配电柜半年1.配电柜内外清洁无尘、无物。2.母线、电缆线之间联接处接触良好。3.各电器开关完好无损，操作灵活，功能可靠。4.各电器在投入运行后能正常运行，无异常声响1.目测。2.抽取部分联接处用手板动无松动感。3.抽取部分操作试验。4.综合观察•1对大面积停电事件的重视程度欠缺：•1）美国纽约大停电：2012年10月29日飓风“桑迪在美国新泽西州海岸登陆，美国东部已有300多万户断电，数百万户家庭陷入一片黑暗；1