小户型商品房的投资价值与走势5

小户型商品房的投资价值与走势--------------------I海口经济学院高等教育自学考试本科毕业论文小户型商品房的投资价值与走势作者：王恒准考证号：228612100438专业：工程管理指导教师：秦桂芳2013年4月小户型商品房的投资价值与走势--------------------II摘要在我国城市化的进程中,随着土地资源的日益稀缺和城市配套资源的越发宝贵，以及房屋价格不断攀升等因素的影响,小户型商品房开始受到越来越多的购房者的青睐,它也自然成为众多商品房投资者的首选。小户型商品房房地产市场作为房地产市场的一个重要组成部分近年来呈现出蓬勃发展的良好态势，由于房地产市场竞争越来越激烈,进行小户型商品房开发的房地产企业也越来越多，因此消费者选择的余地也越来越大。本文在分析小户型商品房特点的基础上,从小户型的价格策略、市场定位、投资价值入手、并结合成渝两地的现实小户型发展为实例,分析了成渝两地未来小户型的发展走势。小户型商品房作为整个房地产行业发展的一个分支，既拥有房地产行业发展的一些固有共性，又拥有其鲜明的自身特点。它是现代化城市中不可缺少的一个部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，是现代化城市房地产行业未来的发展方向。小户型商品房开发在我国兴起时间较短。在以往传统的住房制度下，居民住房由政府、企业承担，属于福利性住房制度，政府、企业不堪重负。随着住房向商品化过渡，住房将由居民自行购买，而随着近几年房价的快速上涨，小户型商品房需求市场将进一步放大。我国房地产行业经过三十多年的发展取得了很大的进步:新建住宅面积不断增加，人均居住面积持续增涨，基本改变了过去拥挤的居住环境。尤其是进入新世纪的这十年以来，随着社会经济水平的不断发展、城镇化推进速度的不断加快，房地产行业更是进入了一个快速发展阶段。但由于受我国特殊国情（人口基数大、人均可耕地面积少、小户型商品房的投资价值与走势--------------------III农业人口多）的限制以及人民群众对生活水平要求不断提高的现实需求，加之部分投机商人的炒作，导致近几年房屋住宅价格不断攀升，部分家庭甚至要花上几代人的努力才可以买上一套住房。在居民处于现实的住房需求和不现实住房售价的矛盾中时，小户型商品房的出现则为想实现住房梦想的人提供了另一种选择。本文先对我国小户型商品房产生原因与发展现状进行分析，并通过具体的实例分析找出其优势以及劣势，并以成渝地区近几年来房地产市场以及小户型商品房市场的发展为实例对小户型商品房投资的价值进行了深入的探析，且就成渝地区未来小户型商品房的发展趋势提出了自己的见解，希望可以对我国小户型商品房以及整个房地产开发行业的健康稳步发展有一点点的助益。随着城市经济改革的进一步深入，房地产业发展迅速。人们的消费观念也在发生变化，房地产消费领域正逐步被人们认识和重视，为小户型商品房的开发创造了前提条件。城市建设的发展，住房制度改革以及个人住房需求增长，特别是住房价格持续快速的增长迫切要求房地产开发朝多元化方向发展，这就为小户型商品房的兴起奠定了基础。但是我国小户型商品房的发展还处于起步阶段，小户型商品房的开发在整个房地产开发中所占比例还不高，开发空间还很巨大。沿海一些城市和地区的小户型商品房的发展虽然己经得到了较大的发展，然而，从整体上看，我国的小户型商品房的发展仍然处于一个不高的水平。加上我国各地区之间的社会经济发展差别极为不一致。不同地区、不同人群对小户型商品房的认识也不一样，这使我国推广在房地产开发中增加小户型商品房开发比例存在许多现实的问题。关键词：小户型商品房投资价值未来走势小户型商品房的投资价值与走势--------------------IV目录摘要..............................................................................................................................II一小户型商品房概述................................................................................................0（一）小户型商品房的涵义............................................................................0（二）小户型商品房的产生原因与发展........................................................01小户型商品房的产生原因......................................................................02小户型商品房的发展..............................................................................1二小户型商品房发展中存在的优势及劣势..........................................................2（一）小户型商品房的优势............................................................................21价格优势..................................................................................................2（二）投资回报率和增值潜力较高........................................3（三）地段较好、交通方便.......................................................3二小户型商品房的劣势.........................................................................41容积率较高、绿化率较低.........................................................42上下楼（电）梯须排队..............................................................43功能无法面面俱到........................................................................4三小户型商品房的投资价值分析..........................................................................5（一）小户型商品房投资特性分析................................................................51景气度分析.......................................................................................52盈利性分析.......................................................................................63政策敏感度.......................................................................................6（二）小户型商品房市场供给与需求分析.................................61土地市场供求与分析...................................................................62小户型商品房投资状况分析....................................................83小户型商品房供给与需求分析...............................................9四小户型商品房未来的价值走势...........................................................12（一）行业发展趋势............................................................................121政策方面..........................................................................................122房地产价格方面...........................................................................12（二）市场需求趋势............................................................................13（三）市场定位趋势............................................................................14结论..........................................................................................................................15参考文献................................................................................................................16致谢.......................................................................................................................17一小户型商品房概述（一）小户型商品房的涵义所谓小户型商品房，就是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后，经营的按市场价出售的具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”[1]。小户型商品房有狭义和广义之分。狭义上讲，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室。广义上则认为，总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型。（二）小户型商品房的产生原因与发展1小户型商品房的产生原因户型趋小是国际住宅面积的发展趋势，像在日本和欧洲一些国家，在七十年代末的时候70-120平方米的小户型占了新增住宅的50％，到了八十年代末的时候占了65％，到了九十年代末的时候70-120平方米占了80％。这几个数据不仅看出来，从七十年代以后，70-120平方米的户型标准已经成为新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同时，在这个标准以下的户型也在跟着往上走，也就是说整体户型平均面积标准肯定是趋降，户型面积在向小发展。究其原因，这和我们物质的发展，城市土地资源的紧缺，个人隐私的需求、个人独立倾向的发展有关。消费心理的变化。购房心理由“一步到位”转变为“三步走”。一个时期以来，“一步到位”曾经是不少人信奉的消费观念，总以为这辈子再不会买房了，在这种理念的引导下，面积是否足够大成了衡量商品房品质的主要指标之一就现在百姓的消费习惯来看，换