20121121江西丰城中国养生硒谷旅游综合项目整体战略发展和定位报告

Codeofthisreport|1江西丰城中国养生硒谷项目整体发展战略和定位报告Codeofthisreport|2项目整体定位项目发展战略研究项目前期工作回顾项目各功能区产品定位项目开发分期策略及风险分析项目背景市场背景旅游专题背景整体功能定位整体客户定位整体形象定位阳光硒谷运动社区富硒温泉国际会议中心丰水田园农业景观带镜水莲花康疗社区仙谷森林养生带战略目标确定发展模式研究战略举措Codeofthisreport|3项目前期工作回顾Codeofthisreport|4南昌市丰城市高安市仙姑岭区位项目规划用地约16.6平方公里，其中可建设面积约3000亩，属大规模开发项目项目位于江西省丰城市皇城镇仙姑岭风景区，在江西地产界属陌生区域规模规划规划为北部生态休闲发展区内，对接大南昌休闲旅游需求的“中国养生硒谷”现状以原始坡地林地及原始乡村田园为主，原生态保留程度高，具备整体开发条件中原观点：区域的边缘化及陌生化对于内陆的大型旅游地产开发项目较为不利，那么应对这一不利因素最直接的措施就是主动中心化，资源与交通则决定了项目是否具备主动中心化的机会与条件位于江西省丰城市仙姑岭风景区，规划用地约16.6平方公里，属陌生区域较大规模旅游地产开发项目项目背景1Codeofthisreport|5主类亚类基本类型资源单体个数A地文景观AA综合自然旅游地AAA山丘型旅游地仙姑岭1AAB谷地型旅游地枫树谷、荷树谷、槠树谷、混合林谷4AB沉积与构造ABE矿点矿脉与矿石积聚地富硒土壤1B水域观光BD泉BDB温泉富硒温泉1C生物观光CA树木CAA林地竹林、马尾松林、杉树林3CAC独树古樟树1F建筑与设施FA综合人文旅游地FAC宗教与祭祀活动场所大斜庵、娘娘庙2FC景观建筑与附属型建筑FCK建筑小品陈家楼牌1FD居住地与社区FDA传统与乡土建筑隍城民居1FG水土建筑FGA水库观光游憩区段黄家庄水库、岭里水库、渊姑园水库、乌石头水库、新井水库、科塘水库、下岭水库、金坑里水库8G旅游商品GA地方旅游商品GAA菜品饮食冻米糖1GAB农林畜产品与制品富硒稻、富硒玉米、富硒茶、富硒蔬菜、富硒水果、富硒禽畜产品等6GAD中草药材及制品黄栀子、金樱子2GAE传统手工产品和工艺品陶瓷1H人文活动HC民间习俗HCC民间演艺丰城梅烛1HCE宗教活动灶火1直接可利用资源间接可利用资源嫁接资源资源背景：资源体系中，缺乏强势景观及人文等“速成型”资源，具备丰富高可塑性旅游资源，属于慢热型资源体系项目背景1Codeofthisreport|6本项目本项目本项目构建以“三纵四横”为主骨架的高速公路网和“十纵十横”干线公路网，2015年，基本实现县县通高速江西省高速公路规划江西省高速铁路规划江西省航空机场规划昌北国际机场扩建宜春明月山机场新建新建已建萍乡宜春高安南昌鹰潭上饶新余南丰抚州向蒲高铁至福建至长沙至杭州沪昆高铁杭南长段昌九城际（南昌至九江）南昌至赣州至南康城际高铁建设将形成主要城市群间“2小时城际交通圈”和至周边城市群“3小时高铁交通圈”，使得南昌至武汉、长沙、合肥只需2小时，至上海只需3小时昌北国际机场扩建、明月山机场的新建等航空设施建设，将进一步扩大城市旅游客户的来源项目的推进将刺激丰昌同城化的推进，催化片区路网与整体交通框架的衔接，逐步向交通中心化发展交通背景：江西省整体交通规划目前处于有序发展中，项目发展将催化片区路网融入整体框架，属于发展型交通体系项目背景1Codeofthisreport|7GDP增速与房地产发展关系小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展4%~5%5%~8%大于8%人均GDP与房地产发展关系启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期0-800US$800-5,000US$5000-8000US$8000-20000US$江西省统计局发布2011年数据，江西省2011年GDP为11583.8亿元，增长率为12.5%，人均GDP近4066美元2007-2011年江西省国民生产总值及其增长率情况2007-2011年江西省人均国民生产总值及其增长率情况0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.011.5%12.0%12.5%13.0%13.5%14.0%14.5%总值（亿元）5469.06480.37589.2943511583.8增长率13.0%12.6%13.1%14.0%12.5%2007年2008年2009年2010年2011年0500010000150002000025000300000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%人均生产总值（元）1256214727171232315225884增长率16.3%17.2%16.3%35.2%11.8%2007年2008年2009年2010年2011年江西房地产市场（1/2）：从国际通行GDP增速及人均GDP指标与房地产关系来看，江西省房地产正处于快速发展阶段市场背景2Codeofthisreport|8市场典型表现开发商策略复苏直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地发展地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场开发策略：土地储备；销售策略：分期卖楼危机顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一次性卖楼萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价房地产发展阶段判断依据GDP增速人均GDP增速房地产发展程度江西省房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正处于高速发展期阶段价格阶段：复苏发展危机萧条江西房地产市场（2/2）：据房地产发展周期理论，江西省房地产市场处于向上发展阶段，长期投资者开始进入市场市场背景2Codeofthisreport|9江西房地产市场特点：以九江、南昌为核心区域，向东、南两面发展，丰城则以一城七区空间格局向外围拓展对接大南昌赣北房地产格局：目前可划分为赣南、赣中、赣北、赣西、赣东五大板块目前现状：具有高质素旅游产品线的城市，如九江、南昌属于开发热点，房地产开发情况明显优于其他区域，整体竞争水平较高未来趋势：将会以九江、南昌为核心区域，南延东拓，带动其他版块发展赣西赣中赣南江西省丰城市目前现状：房地产开发处于初级状态，且主要集中在城区（老城区和新城区），其中老城区已经逐步区域饱和，乡镇较少，且体量偏小未来趋势：随着“一城七区”的城市空间格局逐步形成，将以城区为核心向外围区域拓展市场背景2Codeofthisreport|10旅游市场：以“一区带两圈”空间结构，建设鄱阳湖生态旅游区，带动赣中南红色经典旅游圈与赣西绿色精粹旅游圈发展鄱阳湖生态旅游区策略：以生态旅游项目建设为重点，按照湖体原生态体验旅游圈，滨湖观光休闲度假旅游圈和赣北环湖五彩精华旅游圈的空间结构，构建鄱阳湖生态旅游区发展目标：建设成为中国乃至世界范围的生态旅游示范区、中国旅游业转型期的示范性旅游大区和综合性世界级旅游目的地赣西绿色精粹旅游圈突出自然生态、月亮文化、禅宗文化、休闲运动和养生度假特色，打造赣西绿色精粹旅游圈，重点建设明月山温泉风景区、武功山、仙女湖、赣西北九岭禅宗文化和山城乡野生态旅游赣中南红色经典旅游圈南昌人民军队摇篮之旅，井冈山中国革命摇篮之旅、瑞金共和国摇篮之旅和于都长征起点之旅；加大赣州千年宋城与客家风情和抚州才子之乡文化胜境与南丰桔乡傩乡民俗风情的开发，打造文化旅游新亮点江西省旅游市场可划分三大旅游区，细分为十八个旅游功能分区，其中重点发展17条旅游线路，涵盖到十二种旅游细分类别市场背景2Codeofthisreport|11关联旅游圈：在项目三小时旅游圈中涵盖了整个江西资源最优各大旅游景点，随着交通升级，此范围将进一步扩大资源等级：高安樟树丰城新建一小时旅游圈——剑邑药都游，主要范围为丰城市内及周边的樟树、高安、南昌新建等地，其中，丰城、樟树与新建（南矶山）具有较强的旅游价值安义古村柘林湖乐安流坑仙女湖余干康山南昌市资源等级：两小时旅游圈——古村山水及红色都市游，主要范围为南昌市全境及新余、抚州、上饶、九江等市的边境，其中，永修柘林湖、新余仙女湖及南昌安义古村、乐安流坑、余干康山等具有较强旅游价值资源等级：三小时旅游圈——名山名湖游，主要范围为南昌、新余、宜春全境及鹰潭、抚州、吉安、九江等城市部分边境，其中，九江庐山、鹰潭龙虎山、井冈山、宜春明月山、鄱阳湖等具有较强旅游价值龙虎山庐山明月山鄱阳湖井冈山景德镇三清山瑞金市场背景2Codeofthisreport|12S△（区域面积）=客户深度体验价值=国内旅游地产发展趋势资源价值的极致化功能价值的复合化精神及心理价值的堡垒化=江西省旅游地产发展现状国内成功旅游地产项目向资源的强势占有、产品复合功能的打造及项目精神及心理价值的高度塑造等方向发展，以此提升客户的深度体验价值受国内旅游地产发展趋势及江西省旅游地产客户演变影响，江西旅游地产必将向最大化客户深度体验价值发展项目应顺应国内发展趋势，将旅游与地产紧密结合，在最大化客户深度体验价值的指引下，建立项目的核心、独特的竞争优势旅游地产产品发展：江西旅游地产正处于转型阶段，正从初级观光旅游向度假旅游转型，将进一步向深度度假发展市场背景2Codeofthisreport|13产品线产品体系专题产品体系专题研究成果旅游度假产品线温泉旅游度假专题嫁接项目文脉、地脉资源，采用文化与精品温泉或者健康养生双引擎驱动模式，打造高端乃至顶级的温泉养生度假区运动公园专题以“运动”为主线，结合休闲景观节点及下游产业，打造集运动、休闲、服务于一体的运动公园宗教文化专题强化打造资源节点，以文化作为纽带，发散产品设计及服务理念中形成独特氛围，形成“点、线、面”相结合的宗教文化格局民俗文化专题挖掘特色民俗文化资源，并通过硬件打造与软氛围的营造，凸显特色与差异化养生养老产品线养老养生专题综合项目资源禀赋以及高端调性，打造“旅、居、业”于一体的养老养生体系康疗养生专题依托项目自身资源，打造融合自然因子、人工因子、社会因子于一体的康疗养生体系休闲养生专题通过产品设计、文化融入等方面，打造如“1+6+X”生态农庄体系的不同于传统、大众的休闲养生体系护理学院专题依托多层次的医疗体系，打造集服务输出、技术输出、人才输出等多功能于一体的综合旅游护理学院结合项目自身资源禀赋，针对其存在的8大价值转化点进行深度专题研究，已掌握其在本项目的最大可发展空间专题背景3Codeofthisreport|14项目整体推进无强势景观及人文资源区域陌生且交通不方便可塑性资源价值凸显区域主动中心化慢热型资源体系发展型交通体系初期发展重心后期发展重心各自驱动，各自发展丰樟高房地产市场孤立全省旅游资源大整合大南昌都市圈市场融合整合转型中的江西旅游市场快速发展阶段的房地产市场小结（1/2）：项目的资源价值、交通便利性以及市场条件，都是在与项目发展的互动中逐渐发展提升的，属典型阶段性递进型项目Codeofthisreport|15小结（2/2）：专题研究对项目的价值进行梳理与展望，对于各项价值发展阶段性侧重点，需要结合阶段性递进型项目的特征来分配宏观微观中观项目阶段性递进市场条件、区域条件、交通条件以及资源条件开始起步各项条件逐步成长，项目拥有一定的人气，并具备一定的市场影响力各项条件成熟，项目发展达到相当热度，具备形成独特竞争力的所有条件重点发展交通及区域价值以预热市场，须整合各专题中快跑型价值冲击市场重点推动各项资源的价值转化进程，促使各专题发展条件的成熟重点形成独特竞争力，须整合各项专题中的优势价值，合力渗入各细分市场以观光体验产品、短期接待产品及投资产品来聚集人气，借势区域客源以休闲娱乐、中短期度假及第二居所产品来推动客户从旅游向度假的过度以中长期接待、深度度假及第一居所产品实现客户从度假向深度度假过度初期后期Codeofthisreport|16项目发展战略研究Codeofthisreport|17