房地产法

第一章房地产与房地产业第一节房地产的概念一、一般意义上的房地产通常是指房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。二、不动产与房地产概念的产生比较1、概念产生时间不同2、产生的法律要求不同（利益重心不同）三、房产-----一个历史的概念1、含义一般是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。2、房产不同于房屋3、房产概念的局限性（中国特有）4、产生、存在的主要原因第一，日本民法和香港地区房地产制度的影响。第二、新中国房地产制度特殊的历史背景。第三、中国实行土地公有制，人们关注的重心在于房屋所有权。5、评价：虽有局限性，但亦有其积极合理的意义。四、地产-----英国法概念（estate）（一）地产概念的历史发展英国法美国法----{realproperty或realestate}大陆法---一般不单独使用地产的概念（二）构建中国特色的地产制度五、房产与地产的关系房产与地产不是绝对的从属关系，所谓“房随地走”或者“地随房走”强调的只是房地一体，不可分割，应是一种结合关系。六、房地产的概念及与两大法系相关概念的比较-----(重点)（一）房地产的概念广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于其上不可分离的部分。狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产。我国房地产制度要考虑四个国情问题：一是农业；二是宏观经济调控；三是住宅特别是弱势群体住宅问题；四是房地产业。我国房地产的概念是以狭义房地产即房地产业为核心的经济产业概念，但同时也必须兼顾广义房地产的社会问题。（二）房地产与大陆法相关概念的比较1、房地产与不动产2、结合主义与分别主义3、个人本位与团体本位（三）房地产与普通法相关概念的比较1、房地产与财产权2、房地产的普通法色彩（1）重利用权。（2）一物多权。（3）有体物与无体物。七、房地产的特性1、区位固定性（不可移动性）。2、异质性。3、稀缺性。4、耐久性（不灭性）。5、保值增值性。第二节房地产业一、房地产业的概念和性质（一）概念房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业不同于房地产。（二）房地产业的特征1、经营性与投机性。2、城市第三产业性与综合产业性。3、综合导向性与泡沫性。二、房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业是国民经济的重要产业部门，其发展和进步，对推动我国的工业化、市场化、城市化、生态环境优化等方面，都有着十分重要的地位和作用。1、基础产业。2、先导产业。3、支柱产业。4、有利于促进人民生活质量和消费水平的提高。5、有利于改善投资环境，扩大对外开放。6、保护和优化生态环境的重要环保产业。总之，房地产业的健康发展，对改善人民生活，完善市场体系，发展国民经济、增加国家财富具有极为重要的作用，关乎国计民生。三、我国的房地产业（一）发展概况1、旧中国房地产业2、新中国的房地产业（1）计划经济下的房地产业（2）改革开放以来的房地产业（3）房地产业改革的重大转变（4）取得的成绩a、综合开放成绩显著b、城镇住宅建设发展迅速c、房地产市场流通日趋活跃d、产权管理制度逐步完善e促进经济发展、增加财政收入的作用日益显示。（5）发展趋势----将出现五个变化（二）我国“房地产热”存在的主要问题1、盲目圈占土地，乱设开发区，造成土地资源极大浪费。2、土地供给方式不合理，价格管理混乱。3、房地产开发公司过多过滥，资质较差。4、商品房价格居高不下，严重背离价值规律。5、银行资金大量滞留房地产业。6、房地产项目结构不合理，高档楼盘积压严重。7、涉外房地产开发管理混乱。（三）我国房地产业的健康发展------（重点）1、建立健全相关法律制度。2、加强政府宏观调控。3、走可持续发展道路。参考资料：1.李延荣、周珂著《房地产法》（第二版）中国人民大学出版社2005年9月。另参考2008年该书第三版。2.符启林著《房地产法》法律出版社1997年11月版。3.房绍坤编《房地产法》》（第四版）北京大学出版社2011年3月版。4.高富平黄武双《房地产法学》，高等教育出版社2003年9月版。5、中国土地矿产法律事务中心、国土资源部土地争议调处事务中心编《土地矿产争议典型案例与处理依据》第四辑，中国法制出版社2010年1月版。6、荆月新《城市土地立法研究》，中国检察出版社2006年8月版。7、国家有关宏观调控文件。第二章房地产法概述一、房地产法的概念（重点）房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。广义上的房地产法包括确认和调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系的法律规范。比如宪法规范、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范等等，甚至还包括国务院以及中央各部委所颁布的条例、规章、规定等。房地产法一般应从广义上理解。狭义上的房地产法指以《中华人民共和国城市房地产法》为核心的，及与之相配套的专门调整房地产关系的法律规范。最狭义的房地产法特指《中华人民共和国城市房地产法》。二、房地产法的调整对象房地产法的调整对象是指房地产法所调整的特定领域的房地产社会经济关系。从广义上讲，包括房地产经济管理关系和经济协作关系，这其中既包括当事人之间的平等协作关系，也包括当事人之间的管理与被管理的不平等的关系；既包括财产关系，也包括非财产关系。房地产法所调整的应是房地产运行的全过程，其调整对象具体可分为房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的社会关系。按照法律关系所主要涉及的法律部门可分为以下三类：（1）房地产民事关系（2）房地产经济行政关系（3）房地产社会保障关系。三、房地产法的特征1、房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳固。2、房地产社会关系严密置于国家的控制之下。3、房地产法律关系的确定一般都要采用书面形式。4、权利取得或变动以登记公示为要件。四、房地产法的原则1、坚持社会主义公有制原则。2、坚持土地有偿使用原则。3、符合城市规划原则。4、合理节约用地原则。5、坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。6、维护当事人合法权益的原则。五、我国现行的《城市房地产管理法》（一）主要特点1、体现了维护国有房地产权的原则。2、建立了系统的房地产管理制度。3、确立了房地产市场调节机制。4、对房地产炒卖投机行为进行了限制。5、保护房地产企业的公平竞争。（二）立法争议1、关于房地产的管理体制问题。2、关于集体所有的土地能否出让的问题。3、关于土地使用权出让方式问题。4、关于私有房屋用地是否规定视为划拨方式取得的问题。5、关于以出让方式取得的土地使用权期满后该土地上的地上物如何处理的问题。6、关于预购商品房再转让的问题。7、关于房屋租赁是否登记备案的问题。8、关于房地产登记发证问题。9、关于房地产法的名称问题。六、房地产法律关系（重点）（一）房地产法律关系的概念房地产社会关系经由法律规范的调整所形成的受法律强制力保护的权利义务关系，即房地产法律关系。房地产法律关系包括三个要素：主体、内容和客体。（二）房地产法律关系的特征房地产法律关系是包括民商事法律关系、行政法律关系、社会保障法律关系、经济法律关系在内的综合法律关系，其性质主要体现了经济法律关系的综合调整性。1、房地产法律关系是一种新型的法律关系。------（1）是现代城市经济和现代房地产业的产物；（2）体现了现代社会新型法律关系的各种原则和价值。2、房地产法律关系是一种综合的法律关系。------（1）主体的综合性；（2）内容的综合性；（3）客体的的综合性。3、房地产法律关系是一种有限的法律关系。（三）房地产法律关系主体1、从一般民事法律关系的角度可分为：国家、法人和公民。房地产诉讼主要是平等主体之间因权利义务关系产生的房地产纠纷，六种房地产纠纷法院不予受理：A属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷案件；B用行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷案件；C因单位内部建房、分房等而引起的占放、滕房等房地产纠纷案件；D因军队离休干部安置、滕迁、对换住房等而引起的纠纷案件；E关于违章建筑的认定与处理的纠纷案件；F因所有权或使用权权属不明而发生的纠纷案件。上述六类案件有的按行政案件（非房地产案件）处理；有的由有关部门处理；有的由单位内部处理。是否适用最高法司法解释（法官求教二）.doc2、依各类主体在房地产法律活动中所起的不同作用可分为：（1）国家或政府，包括土地管理部门、房屋管理部门、规划管理部门、建设管理部门、公证机构等。（2）房地产开发商。（3）建筑商。（4）房地产卖方。（5）房地产买方。（6）房地产辅助商。（7）房地产他项权利人和义务人。3、依房地产利益结构关系，可分为国家和政府、房地产经营者和房地产消费者。（四）房地产法律关系客体物，行为，还是二者结合而形成的房地产物质利益？（四）房地产法律关系内容1.民事权利义务（物权、债权、继承权）2.行政权利义务3.经济权利义务（特征）七、房地产法的渊源（略）八、房地产法的体系（重点）（一）立法体系模式以所有制划分的房地产经济模式及相应的立法体系主要有三种：1.以美、日、法为代表的以土地私有制为基础的市场经济模式，其标志是以物权法或不动产所有权为房地产立法体系的基础，理论上私人自由处置权最大。2.主要存在于英国、英联邦国家和地区，以土地公有制为主的国家控制市场的模式，理论上私人自由处置权适中，可以较有效地抑制房地产投机。3.建立在土地公有制基础上的非市场经济模式，以原苏联和传统体制下的中国最为典型，理论上私人自由处置权最小，房地产投机可以杜绝。理论和事实的巨大差异（二）我国房地产法律体系问题1.理论界的几种主张(参阅教材P57)2.主要爭点：是否应当将住宅法纳入房地产法体系？3.理性选择:我国房地产法律体系应强调房地产物权法、房地产产业法、房地产社会保障法三个组成部分的有机联系，而房地产管理法则分别寓于这三个组成部分之中。九、法律在宏观调控中的作用参考资料复习思考题第三章房地产开发用地和土地使用权法律制度第一节房地产开发用地---参阅符启林《房地产法》38页以下“劳动是财富之父，土地是财富之母”----大卫•李嘉图[英]一、房地产开发及房地产开发用地1.房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。---《城市房地产管理法》第2条第3款。2.房地产开发用地，是指依法取得土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。3.房地产开发用地的特点（1）房地产开发用地仅限于国有土地。（2）主体特定。房地产开发用地的主体一般是房地产开发企业。（3）房地产开发用地的有偿性和有期性。A有偿使用为原则，无偿使用为例外。B土地使用权出让的最高年限：①居住用地70年②工业用地50年③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年④商业、旅游、娱乐用地40年⑤综合或者其他用地50年。（4）房地产开发用地的国家宏观调控性。二、土地管理法的基本内容---参阅程信和《房地产法》40页以下（1）实行土地用途管制；强化土地利用总体规划的效力。将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格控制建设用地总量。严格限制农用地转为建设用地，农用地转用审批权集中在中央和省两级。（2）加强耕地保护。确保耕地总量动态平衡，只能增加，不能减少。推行“占多少，垦多少”的原则。实行基本农田保护制度。加强了各级政府保护耕地的责任。土地收益分配向地方政府倾斜，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。（3）提高征收土地的补偿标准。土地补偿费：该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。安置补偿费：该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。两项合计最高不得超过该耕地被征收前3年平均年产值的30倍。（4）加大查处土地违法行为的力度。第二节土地使用权概述一、土地使用权的概念和特征（重点）1.土地使用权，是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。2.在实行土地使用权制度的国家和地区，土地使用权已成为一项独立的权利类型，而不是传统大陆法仅作为所有权权能之一的从权利。主要具有以下