华夏柏欣铁像寺水街经营规划报告

第0页【保密信息】FromVisiontoValue投资升值新方向2010年04月23日铁像寺水街经营规划报告致：成都天府国际社区开发有限公司第1页【保密信息】1.0项目定位及业态布局规划2.0招商策略及租金价格体系第2页【保密信息】1.0项目定位1.1项目业态定位1.2业态规划与示意品牌落位第3页【保密信息】成都天府新城第一街望禅铁像寺，乐水新天府第4页【保密信息】铁像水街特色商业街应成为天府新城的新地标•本项目在商户品牌上以特色品牌为主，注重商业品牌的精品化、品质化；•追求品牌档次的有机结合，并尽可能的促成项目的业态具备完整的功能性、互补性、复合性。本项目（初期）品质高低中中高硬件宽窄巷子锦里文殊坊项目定位1.1项目定位第5页【保密信息】消费群定位核心消费群次级消费群体区域居住消费群CBD高端商务政务活动&&•整个高新南区消费群体•成都市消费群体•旅游消费群体1.1项目定位第6页【保密信息】消费群定位商务宴请商务接待商务差旅核心消费群：区域商务人士商务会展•企事业主•公务员•业务人士•企事业主•公务员•企业业务•外地出差人士•入境外籍人群•参展人士•办展人士1.1项目定位第7页【保密信息】高消费的追逐目标品味和格调的坚守者文化艺术的奉养者时尚潮流的推动者优雅生活的代言者城市消费的中坚力量四大类型代表语言白领精英企业精英（企业家）政治精英（高素质的政府工作人员）智力精英（高科技人士）消费群定位核心消费群：区域居住消费者1.1项目定位第8页【保密信息】规划业态大型餐饮轻便餐饮特色餐饮健康餐饮音乐吧商务会所茶坊酒窖雪茄吧商务零售美容美发SPA纤体西餐咖啡主题餐饮轻便餐饮清吧酒吧书吧亲子娱乐酒店文化零售特色零售居家用品商务业态居家业态1.2业态规划第9页【保密信息】2-1#会所4-5#会所4-4#会所4-3#会所2-2#主题餐饮1-5#休闲娱乐1-4#休闲娱乐1-3#主题餐饮1-2#主题餐饮1-1#主题餐饮1-1#健康餐饮1-9#特色餐饮1-2#特色餐饮1-10#特色餐饮2-5#休闲娱乐2-3#主题餐饮4-2#会所3区建筑群2-4#主题餐饮1-6#休闲娱乐4-1#会所服务配套服务配套配套服务主题餐饮1.2业态落位第10页【保密信息】2-1#会所4-5#会所4-4#会所4-3#会所2-2#成都印象1-5#天福名茶文化馆1-4#高文安新唐1-2#大蓉和1-1#银杏1-1#菩提树1-9#早安巴黎1-2#亚米天阁1-10#沁糖熙2-5#萍2-3#首膳4-2#会所3区建筑群2-4#金翠河1810慕尼黑4-1#会所1-3#廊桥Tonytomas西西弗1.2品牌落位示意第11页【保密信息】序号客户名单序号客户名单序号客户名单序号客户名单序号客户名单序号客户名单1品厨15里外院29富豪43巴国布衣57雅时美鉴餐饮集团有限公司71澳门豆捞2DQ16和幸30酒家44翡翠酒家58百世威泰国餐厅(百世威咖啡厅)72后翠3McDonalds17藏餐31VentureLink45P森.名菜（日本料理）59慕尼黑1810美食酒吧73红照壁(川菜酒楼)4LeigardenRestaurantGroup(利苑酒家)18零0柒32翡翠餐厅46thaigallery(ModernThaiCuisine)官也街60丽景集团74湘鄂情5CurtureCake19富豪首座酒店33香港唐宫饮食集团47面包新语南翔面包店61BitmapBitmap75映象6满记甜品20泰国鱼翅馆34theCoffeeBean48福兴集团62鼎泰丰76银杏.南亭7蜀粹典藏21大食代35Tealeaf49汉莱63粗菜馆77彼德西餐8领地庄园22Q'Coffee36欧洲坊50采蝶轩64透明思考78狮子楼9Apex-Pal23稻香集团37宝湖饮食集团51张生记酒店65泽都泽79品德啤酒庄园10欧洲房子24红高粱38仟之味52小泉居66子非80爱江山(韩国料理)11芭菲盛宴25北京大董烤鸭店39东海海鲜酒家53庄家咖啡67大蓉和81太兴12高非比萨26Barbarrossa40王子国宴饭店54BaliLaguna(FineIndonesianCuisine)豫园68翡冷翠西餐咖啡厅82老成都公馆菜明月楼13美朋酒窖27川国演义41陶然居55品川(中国川菜料理)69馥园83丽晶集团14有来头澳门猪骨煲28陶源酒家42重庆小天鹅568号公馆70武侯首席84同仁堂御膳宫华夏柏欣铁象水街项目提供客户名单内容第12页【保密信息】2.0租金测算2.1租金评估2.2商务条件建议第13页【保密信息】2.1租金评估工作模型市场通行租金标准代表项目租金价格租金基准加权评估第14页【保密信息】一般情况下，诸如精品超市/大型餐饮等次主力店的租金水平均会根据各地区的不同而在一定范围内浮动，因此参考市场通行的租金水平有利于进一步评估项目次主力店业态的租金基准。2.1租金评估市场通行租金标准项目名称租金（元/㎡/月）宽窄巷子100-150兰桂坊150-280戛纳印象30-40锦里140-160GTC凯丹广场80-150大源项目40-60（大餐饮）一般零售基准租金评估加权依据“市场比较”原理，对可比案例的内外部因素进行修正，加权后得出可比案例与本项目的权重得分，评估得出本项目租金水平。影响价格因素权重本项目兰桂坊大源租金水平（元／平方米/月）PxPa=100-280Pb=40-60商业外部条件公交通达性114115辐射圈人口104105周边人流量104105周边商业氛围94104区域经济发展前景109109商业内部条件业态规划1191010通透可视性9587购物舒适度9698商业营运管理11677休闲配套设施10577合计100QX=56Qa=92Qab=67注：由于国际社区的成功招商和项目建筑已经完工，同时由于周边项目入驻率提高，和整体区域打造日益完善故在比案例中的内外部因素进行修正第15页【保密信息】修正后各参考项目租金PJ’Pi’=(QX/QJ)×PJPA’=(QX/QA)×PA=(56/92)×100(280)≈60.86~170.43PB’=(QX/QB)×PB=(56/67)×40(60)≈33.43-50.15各参考项目权重取值为WJWA=30%WB=70%PX=ΣPJWJ=PA'WA+PB'WB≈41.79—115.65元/平方米/月将上述结果进行修正，评估项目基准租金为63元/平方米/月理论说明:基准租金是项目第一年之平均租金值，作为项目的基准。基准租金评估2.1租金评估影响单体租金的因素业态系数建筑位置建筑形状零售\餐饮\休闲娱乐\服务各业态权重开间、面积、柱位、实用程度等动线、人流等第16页【保密信息】租金明细2.1租金评估区域单体建筑面积（㎡）业态租金(元/㎡/月）建议报价租金(元/㎡/月）1区1#2363F&B63802#1109F&B69.3903#920F&B72.451004#690F&B72.451005#405F&B75.61206#330Retail75.61207#522F&B75.61202#1000F&B631009#425F&B75.61202区1#1529.7F&B63802#703.06F&B72.451003#616.46Retail72.451004#722.4e72.451005#762.5F&B72.451003区1#4690Retail63802#3050F&B63803#4690F&B63804#3320e63804区1#2430F&B63802#2050F&B63803#1220F&B63804#2000F&B63805#1900F&B6380•注：•红色代表北区区域，兰色代表南区区域•建筑面积根据4月15日单体设计方案提供；•租金为建面租金。天府水街首期租金标准：第17页【保密信息】2.2租赁政策建议（根据项目物业实际情况制定）•租期建议建议装修及免租期•北区•8年（800平方米以内）6个月•10年（1500平方米内）12个月•南区•8年（800平方米以内）6个月•10年（2000平方米以上）12个•租金支付方式季度支付（押一付三）•物业管理费：前期5元/月/平方米•递增方式：第三年开始递增,比例为5%-20%•特殊客户，以综合评估报告方式报批业主第18页【保密信息】我们致力为您项目升值！谢谢！