房产法律知识培训

房地产法律法规培训主要内容第一部分法律与房地产发展的脉络第二部分销售过程中风险防范与证据管理第三部分关注物权法——热点问题分析第四部分日常所见疑难问题第一部分法律与房地产发展的脉络房地产发展的三个阶段1、空白阶段2、起步阶段3、发展阶段空白阶段1949－19561956－19661966－1978国民经济恢复时期对地主的房地产接管没收征收的政策文化大革命前确立了城市房地产的社会主义公有制文化大革命期间立法陷于停顿状态起步阶段复兴时期1979年——1988年起步时期1988年——1994年党的十一届三中全会以后，沉寂的房地产业开始了复苏，国家加强了对房地产领域的法制建设1988年全国人大通过宪法修正案：土地有偿、有期限使用制度得以建立，房地产立法在数量和质量较高《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发展阶段初步发展时期1994－1997快速发展时期1997至今1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期1997年党的十五大的召开为房地产市场的快速发展创造了空间第二部分销售过程中风险防范与证据管理一、风险来源二、签约前风险防范与证据管理三、签约时风险防范与证据管理一、风险来源风险来源:1、行政机关“规划许可证”“施工许可证”“预售许可证”“房产证”2、内部员工“表见代理”3、供应商:“甲供不到位”“付款迟延”勘查\设计\施工\采购4、购房者“逾期‡违约”“双倍索赔”5、物业公司案例案例2002年3月，深圳某小区，李某的私人轿车在停车场丢失，李某向物业公司提出索赔。物业公司认为收费和赔偿条件太不对等，一辆轿车一小时收费才5元钱，一旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任为由要求停车场赔偿丢车的巨额损失，对物业公司太不公平，由此不予赔偿。于是业主将物业公司推上法庭。1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。2、如果被告收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车辆保管关系。物业公司必须承担民事赔偿责任。点评：1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据。车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上是相同、一致的。将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有偿使用关系，停车场不承担丢车后的民事赔偿责任。2、停车场收费是服务费。3、停车场服务收费的性质是保管收费。4、停车场保管收费应承担保管责任。5、停车场收费发票单方声明车位租金无效。二、签约前风险防范与证据管理1、办妥各项手续国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建筑工程用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证。2、审查购房资格3、减少广告风险宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明案例某地产商推出“假日小区”，楼书中宣称，5000平方米人工湖景’，‘2000平方米喷泉广场’，李先生购后发现，人工湖只不过是个小池子，喷泉广场改成了停车场。一怒之下，李先生诉诸法院，要求追究地产商的违约责任？问题：李先生的主张可否得到法院的支持？法条链接：《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。律师建议：广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语；不宜用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标准。图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切资料均以政府最后批准之图则为准。三、签约时风险防范与证据管理1、完备认购书条款2、合同内容风险防范3、充分重视违约责任4、严格履约证据：合同文本通知书登记表1、完备认购书条款目前的签约过程1、依广告产生购房的意思表示2、与房产公司签定认购书3、签定预售合同。认购书性质1、认购书内容：(1)当事人情况(2)房屋情况(3)价款计算(4)签署正式契约的时限2、认购书性质：是预约合同，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。互动案例吴先生一周前看好一套自己比较满意的商品房，于是，当场交了1万元订金，但双方在认购书中没有明确约定购房合同的时间。由于吴先生早有购房的打算，所以购房的首付款13万余元也准备就绪。但世事难料，近日吴先生的父亲不幸摔伤，仅手术费就达4万元，后期治疗费也将无法估计，这突如其来的开支使吴先生难圆购房梦，被逼无奈的吴先生给开发商打电话告知了详情，并提出自己可能无法签订购房合同，希望开发商退回自己的1万元订金，开发商回话说，订金不能退。对此吴先生不知如何是好?法律建议首先，吴先生与开发商之间的订金关系已经成立，双方如果一方违约都有可能被迫用订金罚责。因为吴先生交纳订金与开发商收受订金的行为已经说明双方也愿接受订金罚责的约束。其次，吴先生父亲突然摔伤并不能成为吴先生不予签订合同的免责理由，因为对本案中吴先生的免责主要限定在不可抗力条件的成立，显然吴先生没有钱或购房的钱已挪做它用是不能成为不可抗力之条件的，吴先生还需履行自己签订购房合同的义务，否则，订金就很难依法追回。再次，吴先生与开发商之间的订金协议中没有明确约定购房合同在什么时候去签订，也就是说订金罚责的适用期限没有确定，这一点对吴先生是有利的。吴先生完全可以一直拖着不去签合同，开发商自己也不敢将房屋出卖的，否则将承担订金罚责的违约责任，这是开发商的疏漏，吴先生可以抓住这一点与开发商进行协商解决此事。如果协商不成，吴先生完全可以不去签订购房合同，开发商也不敢将此房屋出卖，即使开发商起诉签订合同；从严格的法律角度来说，开发商是很难胜诉的。法律建议第一，如果买受人交纳订金后，想退回订金，其应先从开发商的资质，楼盘的“五证”上人手，假使开发商的资质欠缺或“五证”不全，买受人就完全可以主张开发商售楼主体资格欠缺以致合同无效，而达到退回定金的目的。如果开发商主体合格，合同生效时，买受人可以从重大误解，显示公平、欺诈等角度申请撤销合同或调查房屋是否已出售，是否已抵押等角度提出解除合同，以达到退回定金的目的。第二，如果买受人准备购房，在看好房屋后，不要急于交纳定金，因为目前在房地产界，买受人购房时交纳定金，已成为开发商控制买受人购买自己楼盘或接受自己的不平等合同条款。定金与订金的区别，主要表现在：（1）、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。（2）、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。（3）、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。（4）、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质。对于订金，法律规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，法院不予支持。所以，订金不适用定金罚则，只在对方违约时原数奉还。当事人起草、签署一些具有法律证明力的文件，如合同、收据、发票等，一定要使用规范用语，防止产生歧义，必要时可以请律师用法言法语帮助起草或修改，尤其是对方提供的标准合同、收据时，要仔细审查。2、合同内容风险防范①赠予条款②面积差异处理③变更通知义务④交付通知义务⑤绿地归属⑥车位车库归属⑦土地续期⑧产权登记⑨相邻关系①赠予条款互动案例某开发商在销售房屋时附赠取暖炉，后燃气炉因质量问题发生爆炸，造成业主损失5800元，问此时开发商是否承担赔偿责任。①赠予条款法条链接合同法第191条:赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任.附义务的赠与,赠与的赠产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任.赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵,造成受赠人损失的,应当承担损害赔偿责任.律师建议赠与条款,是开发商免责的重要理由,善用赠与条款,依法保护自身权利.②面积差异处理互动案例案例：小王与甲公司签了购房合同，面积80平米，单价3000元，领钥匙时，开发商要求其另交房款3万，小王一打听才明白，原来所购房实测面积是90平米，大了10平方米，面积误差约定为“按实测面积多退少补”。问题：小王应否为多出的面积埋单？②面积差异处理处理原则有约定服从约定意思自治在合同里面体现是契约自由所有权包含义务、契约自由受限制无约定由法定律师建议“按实测面积多退少补”③变更通知义务“经规划部门批准的规划变更\设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准之日起10日内,书面通知买受人”(该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向…)买受人有权在通在到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更.③变更通知义务（案例）去年六月中旬，我购买了一套房屋，约定本月15日交房，但交房时我发现开发商交付的房屋与购房合同的约定不符，户型发生了很大的改变。而之前，开发商从未就设计变更之事告知我。我对改变后的户型很不满意，但开发商认为他们的设计变更经过了相关部门的批准，是合法有效的，没有告知虽然不对，但不能以此为由提出退房。我可以此为由提出退房要求吗？解答：依据我国相关法律规定，你有权退房，并要求开发商承担相应的违约责任。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述规定，开发商在房屋设计变更后，有义务在法定期限内通知买受人。开发商未依法履行法定通知义务的，房屋买受人有权利要求退房。虽然开发商的设计变更经过了相关部门批准，但这只能说明其设计变更是合法的，并不能因此而免除其对你应尽的法定的告知义务，所以开发商的理由不能成立。此外，你因退房而遭受的损失，还可依法追究开发商的违约责任。④交付通知义务商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。⑤绿地归属道路、绿地、归属?一层赠花园案属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外案例：侯某家所在小区绿化非常好，而且假山、喷泉应有尽有。可是从2006年起，开发商就不断占用公共绿地，将之改造为停车场等公用设施，如今绿化面积已经缩小了近一半。侯某等业主对此非常不满。说法：根据物权法规定，小区内绿地归谁所有，主要看是否在建筑区划以内，如果绿地在建筑区划内，则属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外