2011年房地产政策解读

2011年房地产政策解读南京和府奥园项目组培训2011购房政策全扫描第一章：南京市购房政策解读1第二章：新房及二手房税费解读2第三章：现行银行贷款政策解读3前言：•2011年1月26日，国务院出台国八条，严厉出击调控楼市，“限购”成重点，强调省会城市、房价过高、过快上涨的城市必须出台限购令；2011年2月9日央行年内首次加息，加剧了不少购房者的购房成本；2011年2月19日，南京响应“国家政策”出台了地方版限购令，政策一出台，不少业内人士将其称为“温柔版”。尽管如此，但重重调控让南京楼市顿时“迷离”，我们从事房地产销售行业的人员对政策产生了“不解”，就此我们着重了解、学习现行房地产调控政策和银行贷款政策。第一章：南京市购房政策解读之调控政策高度重视房地产市场调控工作，进一步促进房地产市场平稳健康发展加快实施“十二五”住房保障规划，进一步改善中低收入住房困难家庭居住条件认真执行差别化信贷税收政策，进一步合理引导住房需求增加土地有效供应，进一步严格住房用地管理加强市场监管，进一步强化新闻舆论引导第一章：购房政策解读之调控政策《通知》强调：高度重视房地产市场调控工作，努力控制新建住房价格。3月底前向社会公布年度新建住房价格控制目标。加快实施“十二五”住房保障规划，进一步改善中低收入住房困难家庭居住条件《通知》规定：认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。第一章：购房政策解读之调控政策调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。加强房地产税收征管。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。第一章：购房政策解读之调控政策进一步合理引导住房需求。对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。各房地产开发企业、房地产经纪机构在销售住房时，有义务向购房者宣传限购政策。第一章：购房政策解读之调控政策坚决落实好保障性住房和中小套型普通商品住房用地。保障性住房（含公共租赁房、拆迁安置房）、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。继续按“限房价、竞地价”方式落实中低价位普通商品住房用地。进一步完善土地出让方式，积极开展普通商品房项目配建保障房试点工作。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，努力做到应保尽保。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。第一章：购房政策解读之调控政策增加土地有效供应。积极完善待出让土地的基础设施，形成有效土地供应，促进住房开发建设。充分保障土地供应，今年计划供应商品住房用地500公顷。加强对企业土地市场准入资格的审查。继续加强土地供后管理。对已供房地产开发用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须按照闲置土地处置的相关规定处置到位。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。第一章：购房政策解读之调控政策继续加强商品房市场监管。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在10日内一次性公开全部销售房源，现场销售进度须与网上房地产信息一致。进一步加强商品房预售资金监管，确保“专款专户、专款专用”，保护购房者权益和防范金融风险。加强中介和租赁市场监管。加强价格秩序监管。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。第一章：南京市购房政策解读之“限购令”对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。南京限购新政下，我们怎么买房？第一步：购房者准备好身份证件和相关证明到房产交易中心开《新购房证明》第二步：凭《新购房证明》与开发商签订买卖合同第三步：开发商代为送件鉴证时需出示《新购房证明》开具《新购房证明》需要什么？外地户籍本地户籍1、开具《新购住房证明申请表》2、本人及家庭成员的身份证原件和复印件3、结婚证或未婚证明4、户口本1、开具《新购住房证明申请表》2、本人及家庭成员的身份证原件和复印件3、结婚证或未婚证明4、户口本5、一年以上（含）纳税证明或社会保险缴纳证明《新购房证明申请表》什么样？在哪里开社保缴纳证明？一、主城区（八区）南京市社会保险费征缴管理中心地址:水西门大街61号二、江宁区社会劳动保险所地址：东山镇竹山路21号三、浦口区社会劳动保险所地址：珠江镇珠江路劳动大厦四、六合区社会保险基金管理中心地址：六合延安路78号社保中心开具的《南京社会保险个人信息证明》（下图）江苏省地方税务局直属税务局办税服务厅一览表•江苏省地方税务局直属税务局办税服务厅南京市山西路43号南京市地方税务局办税服务厅一览表•白下税务分局办税服务厅白下区龙蟠中路311号025-84794162•玄武税务分局办税服务厅玄武区珠江路306号025-83281228•秦淮税务分局办税服务厅秦淮区中华路534号025-52260374•建邺税务分局办税服务厅建邺区梦都大街160号025-52309873•鼓楼税务分局办税服务厅鼓楼区中山北路281号025-86636821•下关税务分局办税服务厅下关区姜家园8号025-58591150•雨花台税务分局办税服务厅雨花南路7号025-52882190•栖霞税务分局办税服务厅栖霞区幕府东路298号025-85317234在哪里开税务缴纳证明？是否具备买房条件购房者首套房二套房三套房本地户籍家庭及个人夫妻一方为南京户口可以可以不可以南京市集体户口外地户籍家庭及个人能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的（包括夫妻双方中有一个人可提供证明的情况）可以不可以不可以不能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的不可以不可以不可以小结：备注：一、在主城八区购房的，由华侨路、中央门、大光路分中心的查询窗口开具《新购住房证明》；在江宁、浦口、六合三区购房的，由所辖区房屋交易登记管理部门的查询窗口开具《新购住房证明》。二、购房人申请开具《新购住房证明》。购房人须本人到场申请，因故不能到场的，须提交经公证的委托书。备注：三、登记机构的查询窗口对符合新购住房条件的，出具《新购住房证明》。该证明自开具之日起五日内有效。（因特殊情况过期未办购房手续的需要重新申请，由登记机构的查询窗口开具新的《新购住房证明》并收回原证明）四、全市十一区的房屋权属登记信息已联网，拟购房人无需重复查询和申请。开发企业、销售公司、中介机构有义务提醒购房人在签定房屋买卖合同之前，去登记机构申请开具《新购住房证明》。第二章：新房及二手房税费解读2010年10月11日，江苏省《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（苏财税[2010]33号）正式发布，全省房产交易税收政策全部明朗化。第二章：新房及二手房税费解读之契税自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。契税解读：2011房产契税解读及对照表缴纳条件2011年缴纳标准2010年10前缴纳标准前后差额政策解读90㎡以下普通住宅且家庭唯一住房1%个人缴纳1%，政府补贴0.5%上调0.5%契税政策向自住房倾斜，能有效保障刚需购房者的购买需求。90㎡-144㎡普通住宅且家庭唯一住房1.5%个人缴纳1%，政府补贴0.5%上调1%对改善型购房需求仍有一定扶持，但改善住房的门槛提高了。144㎡以上或非家庭唯一住房3%144㎡以上或容积率小于1的非普通住宅3%对非普通住宅未上调，但对3%契税的征收范围扩大了，增加了多套房的契税契税新标准强调对投资、投机需求的遏制，对非普通住房及多套房均征收3%，提高了炒房成本，但对部分改善型需求有误杀之嫌。第二章：新房及二手房税费解读之营业税调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税解读：交易税费表用地性质卖房税费买房税费营业税及其附加个人所得税土地增值税交易过户手续费契税交易过户手续费房屋产权等记费纯住宅（70年产权）超过5年（含5年）免征，不足五年全额征收（计税价格×5.55%）核定征收1%或查验征收20%免征3元/㎡(房改房100元/套)参照住宅标准缴纳3元/㎡(房改房100元/套)80元/套酒店式公寓住宅（65年产权）超过5年（含5年）免征，不足五年全额征收（计税价格×5.55%）核定征收1%或查验征收20%免征3元/㎡参照住宅标准缴纳3元/㎡80元/套非住宅（40年产权，根据实际情况选择）第一种方式差额征收（计税价格-购买原价）×5.6%差额20%差额30-60%5元/㎡全额3%5元/㎡550元/套第二种方式全额征收×5.6%差额20%或全额1%全额3%5元/㎡全额3%5元/㎡550元/套个人所得税解读对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。核定征收1%或查验征收20%；满5年、家庭唯一住所，免征现行银行贷款政策解读现行房贷政策贷款人情况首付比例商业利率公积金利率首套房最低30%目前各家银行多数实行基准利率（五年以上贷款基准利率是6.6%）五年以上贷款为4.5%二套房不低于60%按照基准利率的1.1倍执行第三套及以上住房暂停发放备注：•1、房屋套数认定：以家庭为单位（夫妻双方及未成年子女）认房又认贷，另外还将通过查询征信纪录、面测、面谈（居访）等形式认定二套房。•2、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。•3、根据南京市目前的公积金贷款规定，公积金个人最高可贷额度为20万，夫妻双方任何一方曾使用过公积金贷款的，无论贷款是否结清，均不可再次申请公积金贷款。