世联-苏州・吴中商业综合体市场调研沟通报告

苏州·吴中商业综合体市场调研沟通报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2005.8.021.项目简介2.市场背景本报告是严格保密的。2本项目位于苏州市吴中区，属新开发区域距离老城区观前街约3-5公里沧浪区平江区高新区及虎丘区工业园区相城区吴中区本报告是严格保密的。3项目地块呈长方形,南北边长约70-80米,东西边长约200-250米,临近市政广场、区政府大楼和区体育中心72.79米87.84米宝带东路东苑路东吴北路河道及河道围墙月浜路吴中区体育中心文曲路吴中区政府市政广场252.27米206.07米北本报告是严格保密的。4项目北至宝带东路，南至文曲路，西至东苑路，东至河道，宝带东路最为繁华，但人气不旺宝带东路宝带东路区体育中心大门处东苑路宝带路与东苑路交汇口项目地块上未拆迁建筑市政广场区政府大楼东苑路项目地块上未拆迁建筑河道及围墙文曲路及区政府大楼本报告是严格保密的。5项目所在为吴中区靠近市区的相对中心位置，政府期望成为区域地标式建筑项目位置：宝带东路以南，原吴中区职业中学用地性质:商业办公综合用地面积:26759.5平方米容积率：≤5.5建筑面积：≤147177.25平方米主建筑：应为写字楼建筑密度：≤50%主建筑高度：≥180米绿地率：≥25%机动车数量及出入口：数量满足规范要求，可利用其临近的市政广场和区体育中心进行停车；出入口设西侧一个，南侧一个非机动车数量及出入口：数量不做要求，出入口设西侧一个，北侧一个其他：裙楼部分控制在5层一下，须设置对外开放的文博馆和图书馆各一个，总建面10000平方米以内，设置在裙房一、二层退红线：东向退用地红线8米以上；南退用地红线裙房8米以上，高层15米以上；西退用地红线裙房10米以上，高层15米以上；北向退用地红线裙房10米以上，高层15米以上；建筑风格：现代城市地标式建筑，体现现代感本报告是严格保密的。6开发商背景及期望开发商背景：温州人，属于暴发户类型；曾在嘉兴、昆山成功运作过几个商业专业市场未有苏州市商业及住宅房地产开发经验4人联合投资，开发此项目，按出资金额确定股份为开发此项目，成立“苏州中润置业有限公司”开发商对项目的理解及项目期望1.对苏州写字楼市场消化量不容乐观；2.本项目支撑在于商业，卖的价格高，卖的好是关键，卖的快是其次；商业销售底均价是20000元/平方米3.酒店式公寓的销售均价最低为10000元/平方米；4.商业最佳为主力店带动型运营，可以考虑前期招商5.项目商业体量应控制在6万以下，合理范围应是3-4万，商业租售比例可视项目整体物业类型及租售比例而调整，但商业仍以销售为主；本报告是严格保密的。7报告思维导框苏州市酒店式公寓市场初判苏州市写字楼市场初判苏州市商业市场初判本报告是严格保密的。8苏州市酒店式公寓主要集中于老城区、高新区、相城区和一些远郊新兴开发区域已售完酒店式公寓集中于老城区(沧浪、平江、金阊)新推出酒店式公寓集中于相城区、高新区及吴中长桥、太湖等新兴区域；吴中区和工业园区相对缺乏酒店式公寓；老城区近期无新推出酒店式公寓;未来供应量有限；吴中区相城区本报告是严格保密的。9已售完酒店式公寓集中在老城区都市e站摩登99时代晶华润亿皇朝赛风梦想家租户来源：苏州本地人60%新苏州人20%长三角潮汐客户10%其他（含园区客户）10%租户用途：70%自主，30%办公相皇国际和乔丽晶皇冠国际（未对外出租）园区酒店式公寓呈现满租状态，租户全部来自园区。本报告是严格保密的。10苏州市酒店式公寓项目扫描项目名称售完开盘时间公寓体量装修所在地址摩登99是2005年4月一栋28932平全装修沧浪老城区润亿皇朝是2004年8月一栋4-7层10000平全装修平江老城区赛风梦想家是2003年9月一栋6000平全装修金阊老城区时代晶华是2004年4月一栋34000平全装修金阊老城区都市E站是2003年10月一栋43500平全装修金阊老城区自由之邑是2004年8月一栋24层全装修金阊老城区青庭国际公寓是2004年3月230套全装修高新区汇豪国际是2004年一栋18层全装修高新区凯翔国际广场否2006年8月两栋29、34层全装修相城区蜜蜂城否2008年4月56000平全装修吴中长桥镇星城铭座否2006年4月6.5万(商业1万)一栋7层全装修吴中太湖旅游区木渎镇新地国际公寓否2007年11月2栋54层全装修高新区中国国际服装城否2004年6月一栋5-8层全装修相城区阅城否2007年10月两-栋16-18层全装修相城区本报告是严格保密的。11苏州市酒店式公寓项目扫描项目名称户型目前售价总价去化速度月租/投资回报率购买客摩登9962平7500元/平约45万已售完2200/3.6%以投资客为主赛风梦想家50-65平7000元/平约34万已售完2200/3.9%润亿皇朝45-70平11000元/平约42.5万已售完3500/4.9%时代晶华50-70平7000元/平约45.5万已售完2200/4.1%都市E站45-68平10000元/平约27.5万已售完2200/4.8%自由之邑40-50平7500元.平约32.5万已售完2200/4.1%青庭国际公寓85-100平顶层为复式(160-200平)10000元/平85-100平约90万160-200平约180万已售完5500/6.6%租赁客以日本台湾高层为主购买客户以投资客为主汇豪国际30-50平70平90平12000元/平36-108万已售完30-50平250070平450090平550030-50平以投资客为主70-90以自用客为主凯翔国际广场40-5080-907000元/平35-60万已售完1500/2.6%40-50平投资客为主80-90平自用客为主本报告是严格保密的。12苏州市酒店式公寓项目扫描项目名称户型目前售价总价去化速度月租/投资回报率购买客蜜蜂城50-60平5500-5800元/平约33万尚未销售——尚未销售星城铭座30-33平4.8米复式结构8500元/平（包租）约28-33万月均销售2125平——99%全部是投资客,投资客中1/3是上海人,剩余为苏州无锡人新地国际公寓110-300平15000元/平约225万每层均有销售单位月均去化约8500平——购买客以投资为主中国国际服装城40-50平8500元/平(两年反租8%)约42.5万去化数量不多——购买客以投资客为主阅城40-50平5.4米挑高8800元/平约44万月均去化7140平——苏州本地及外地投资客本报告是严格保密的。13苏州市酒店式公寓市场总结1.苏州市酒店式公寓在售项目数量少，在售项目的开盘时间集中于2007年10月至2008年4月；2.苏州市酒店式公寓产品均为全装修，建筑形式以独栋高层为主，早期户型较为常规，后有部分项目提供4.8米或5.4米复式结构增加产品附加值，但目前对“层高增加建筑面积”已有明确规定，预计未来复式户型比例将有减少；3.户型多集中于40-50平或70-90平，少数有100-300平大面积产品；户型面积与区域无明显关系；4.从目前酒店式公寓项目售价来看，相城区集中于7000-8800元/平，高新区集中于10000-15000元/平，老城区集中于7000-7500元/平；个别项目因产品优异，突破区域价格，如老城区润亿售价可达11000元/平，太湖区星城铭座售价可达8500元/平；5.从价格走势来看，05-06年间开盘的已售完项目的当时售价区间为5500-6000元/平，售价每年约上涨17%-20%，可间接说明酒店式公寓的市场被长期看好，投资火爆；本报告是严格保密的。14苏州市酒店式公寓市场总结1.苏州酒店式公寓普遍认可的投资回报率为8%，但依据目前市场月租金反推，投资回报率集中于3.5%—5%，后市投资回报上升空间巨大（即：租金有较大上涨空间）；2.购买客户以投资客为主，包括上海客户、上海周边城市客户（如无锡）及苏州本地客户，比例各占1/3；客户认可苏州市酒店式公寓的发展潜力及升值空间，且具备相当购买力，需求相对火爆；3.03-06年间已售完项目总体量为28.3万，目前在售（07-08年间）项目总体量约为29.4万，供应较为旺盛；4.在售新推出项目（分布于高新区和相城区）的去化速度可达7000-8500平/月，销售状况好；结合价格上升趋势、租金及投资回报上升趋势、购买客户多为投资客，目前销售状况及去化速度，供应较为旺盛等可知：苏州市酒店式公寓市场供需两旺，发展空间巨大，尤其吴中区和工业园区的供应相对缺乏；本报告是严格保密的。15报告思维导框苏州市酒店式公寓市场初判苏州市写字楼市场初判苏州市商业市场初判本报告是严格保密的。16苏州市高档甲级写字楼主要分布在新区与工业园区，市区及吴中区有少量较老的办公楼存在吴中区相城区本报告是严格保密的。17工业园区的写字楼大都是04年后建成，产品较新，硬件配置符合国际标准，故入住企业大部分为外资企业，或国内、本地大企业项目名称所在区域体量电梯空调租金物业管理大堂挑高典型客户租率国际大厦园区5.2万10中央802014米外企、电子、机械、政府机构95%世纪金融大厦园区5.8万10中央802010米外企、电子、机械、新材料95%中银惠龙大厦（高峰会）园区6.78中央781815米外企、电子、房地产95%建屋大厦园区7.410中央78-851815米汽车、电子、房地产80%本报告是严格保密的。18新区的写字楼以新地中心和金河国际大厦为代表，硬件做到了国际甲级标准，吸引的大多为日本公司，本地高端企业为主项目名称所在区域体量电梯空调开盘日期售价租金购买客户租率金河国际大厦高新区5万6中央04年1月7500约70-80元/平/月多为投资客约80%新地中心高新区2.5万6中央07年11月900080元/平多为投资客约70%以上本报告是严格保密的。19老城区和吴中区的写字楼均为较老的项目，项目硬伤较多，多数企业溢出至新区园区，但目前仍有许多本地企业办公，客户看中地段、交通、配套项目名称所在区域开盘日期售价租金（包物业费税费）购买客户租赁客户租率石路金座金阊区07年10月1200045-50元/平/月多为老城区物流、中介、教育机构企业自用客户，投资客比例很少尚未出租尚未出租协和大厦金阊区年代较早5500-600040-42元/平/月投资客居多中小型第三产业，上海及苏州公司，见水牌约90%万盛大厦金阊区--------42企业自用本地中小型企业为主85%国际经贸大厦金阊区----1000065投资客居多高附加值企业，如保险、咨询、金融90%东吴大厦吴中区8000-830040-45元/平/月自用客居多（苏州上海小企业老板）保险公司、设计咨询公司、工程机械公司等约为60%苏美中心吴中区较早商住楼-----40早期投资客本地小型企业为主85%本报告是严格保密的。20苏州目前写字楼需求市场总结需要交通的便利，至少开车、停车要非常方便。写字楼最好是在商业中心、繁华地段。不需要太大的空间，但门面要气派，环境高雅，进出交通便捷，内部会议室、商务中心等商务配套完善；由专业物业打理，这样的写字楼在目前苏州市场上几乎还是个空白点，而这类小面积写字楼特别适合一批成长型企业，伴随着苏州外资的涌入和民营的发展，市场将会有巨大的需求，租赁前景十分看好。可以预见未来苏州写字楼市场的供给将满足不了市场的迫切需要。本报告是严格保密的。21报告思维导框苏州市酒店式公寓市场初判苏州市写字楼市场初判苏州市商业市场初判本报告是严格保密的。2208年在售的苏州市大体量销售型商业以专业市场、集中型商铺为主、风情商业街形式出现1234567891011121312345678910111213蠡口国际家具市场珍珠城批发市场中国国际服装城凯翔国际广场南苏州生活广场左岸风情（彩世界）湖东第一街晋合金湖湾（商业）凯马广场东方锦城步行街石路商圈观前街商圈南门商圈专业市