东莞中原：2014年东莞房地产市场总结及后市展望分析报告(客户版)

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2014年东莞房地产市场总结及后市展望东莞中原研究部2015.12014年已圆满结束，这一年的市场行情已成定局，也将会成为历史上最具有争议的一年。2014年市场瞬息万变，东莞中原研究部正在全力撰写2014年系列年报，本报告为《2014年东莞房地产市场总结及后市展望分析报告》【PPT版】。另外《2014年东莞楼市简报》、《2014年东莞土地市场研究分析报告》、《2014年东莞房地产二级市场总结与后市展望（媒体版）》、已发布，后续还将陆续发布《2014年东莞豪宅市场分析及后市展望》、《2014年东莞商业市场研究报告》、《2014年东莞区域市场研究报告》、《2015年东莞二级市场住宅潜在供应分析报告》、《2014年东莞三级市场研究分析报告》等，敬请期待。感谢您一直以来对东莞中原及东莞中原研究部的支持与信赖，祝您及您的家人在新的一年，合家幸福，心想事成！温馨提示2014年的楼市行情不是历史最差，但却是历史最具有争议的一年。2014年是行业调整的一年，是房地产高速增长时代的终结，是从暴利的黄金时代向平稳的白银时代转变。变局成全年的主旋律，市场在变、政策在变、信贷在变、客户在变、开发商在变、代理商中介在变等。拐点？调整？2014年东莞房地产表现的一些特征：房地产现状问题扫黄下的东莞经济环境比2008年还要惨淡，直接带来的是人员流失、居民收入下降、整体购买力增长滞缓。股市大涨，资金分流到股市，对成交有一定程度上的抑制作用。反腐及市场预期转变下政府谨慎推地，商住土地市场持续多月零成交。2014年东莞住宅均价增长放缓，“以价换量”贯穿全年的主旋律。限贷松绑政策效应显现，改善需求持续释放。资金面紧张导致的营销投入力度不足与需要快速回笼资金提前开盘的矛盾。本土发展商发展遇到瓶颈，市场份额持续下降。一线品牌开发商的规模化扩张，带领东莞房地产进入高周转时代。2014年中国楼市市场资金紧缩房地产行业进入调整期人民币贬值金融改革反腐持续深入股市回升深化改革元年经济增长放缓美元强势企业经营困难实体投资乏力独特的东莞楼市扫黄反腐供应不足尾盘消化政府谨慎推地市场高预期调整下的2014年东莞楼市行业资金紧市场危机期回归理性甚至悲观以价换量房价分化行业动荡开发放缓宏观部分Part.1经济晴雨表美国经济复苏，支撑美元一路走高。由于美国经济复苏明显，并且伴随着美国退出QE，海外热钱正在从新兴国家回流至美国，支撑今年美元表现十分强劲，一路走高。低通胀压力下，黄金指数低位徘徊。今年来CPI一直处于低位运行，并且受到资金分流，购买黄金的意愿下降，黄金指数低位徘徊。政治因素和实体经济需求减弱，原油价格大暴跌，跌至低谷徘徊。受到国际政治因素的动荡以及实体经济低迷减少对原油的需求，今年原油价格大暴跌，并且处于低谷徘徊。2014年中国经济处于连续放缓阶段，房地产开发投资下滑是重要源头之一。全国宏观—经济面2014年中国经济同比增长7.4%，经济增速放缓至历年最低，经济下行风险加剧。2014年全年GDP增长为7.4%，今年1-4季度GDP增长分别是7.4%→7.5%→7.3%→7.3%，2014年中国经济处于连续放缓阶段，经济增长为近十年的新低，持续筑底，经济下行风险加剧。中原点评：2014中国经济处于连续放缓阶段，经济内生动力不足，全年经济增长7.4%，跌至历年新低，经济下行风行加大。房地产开发投资持续回落，成为拖累经济增长的重要源头之一。2014年全国经济同比增长7.4%，经济增速放缓至历年最低。第三产业增长乏力，产业结构优化遇阻力。今年1-3季度地三产业增长分别是：7.83%→7.97%→7.9%，而去年第三产业每个季度的增长保持在8%以上，今年第三产业增长持续放缓，增长乏力，产业结构调整遇阻力。第三产业增长乏力，工业增长低位徘徊，经济内生动力不足。工业增长在底部徘徊，经济内生动力不足。今年全国官方PMI在荣枯线徘徊。12月中国汇丰制造业采购经理人指数(PMI)初值为49.5,创7个月新低，为今年5月以来首次跌至50的荣枯分界线以下。工业增长低位徘徊，经济内生动力不足。全国宏观—经济面2014年货币流通增幅减慢，直接放缓楼市增长。2014年货币流通速度联连续减慢，直接放缓楼市增长。从流通中的现金增幅来看，今年2月以来每月M0的同比增幅均在6%以下，增速持续减缓，反映货币流通资金减少。房地产作为一个资金密集型的行业，流通资金减少，一方面反映房地产行业对资金的需求减少，另一方面开发商的资金链紧张，融资成本增加，直接放缓楼市的增长。资金面货币增长目标连续5个月控制在13%的预期目标之内，货币政策保持稳健。2014年末M2(广义货币)增长12.2%，M1(狭义货币)增长3.2%。从今年广义货币M2的走势来看，8月份以来M2的货币同比增幅均控制在13%之内，连续4个月在预期目标之内。尽管经济存在下行风险，但中央仍然保持稳健的货币政策，更加侧重优化经济结构。资金面CPI低位运行、新增贷款低于预期，反映实体经济对资金的需求不足。12月CPI同比上涨1.5%，延续低位运行。2014年全国CPI同比上涨1.5%，延续低位运行。12月新增贷款低于预期，资金需求量不足。2014年人民币贷款增加9.78万亿元，同比多增8900亿元。分部门看，住户贷款增加3.29万亿元，其中，短期贷款增加1.06万亿元，中长期贷款增加2.23万亿元；非金融企业及其他部门贷款增加6.48万亿元。12月新增贷款预期低于预期，实体经济对资金的需求不足。新一届政府调控从“行政化”向“市场化”转变，更强化市场的自我调整。上一届政府把控制房价作为调控的目标，今届政府只字不提及房价，把老百姓住有所居当做房地产的调控目标，可以充分反映出新一届政府的重心不是在打压房地产，而更多倾向市场化手段调节房地产，建立长效机制引导行业健康发展，促进市场稳定。新一届政府调控从“行政化”向“市场化”转变的新思路，更加强化市场的自我调整。未来房地产调控市场权将会被放大。政策面行业调整下地方政府集体救市，行政调控基本见底。行业调整下地方政府集体救市，行政调控基本见底。受到行业调整影响，房地产开发投资持续回落，已经成为经济下滑的重要源头之一。地方政府纷纷集体救市，从局部放松限购向全面放松，目前只有北上广深、三亚未做调整限购，本轮行政调控基本见底。9.30超预期放宽限贷，刺激改善需求释放。9月30日，央行松绑限贷政策，还清贷款的可作首套房，刺激改善需求释放。政策面“央五条”提出支持首套房贷。2014年5月12日，央行再次强调“满足首套自住房贷款者需求”，多家银行也表态支持首套自住房需求，这反映央行仍然重点支持首套自住房需求。行业面行业调整下房地产开发投资持续回落，成为拖累经济增长的重要源头之一。开发投资增速持续回落。2014年全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。从房地产投资额同比增幅走势看，累计投资同比增幅已经连续11月回落。全年行业处在调整态势，市场波动较大，当前市场依旧以去高企库存为主，加之企业年底回笼资金，增幅有所放缓。房地产下滑趋势明显，对经济增速放缓产生了直接影响。新开工面积降幅扩大。2014年1-12月，全国房地产新开工面积17.96亿㎡，同比下跌10.7%，降幅扩大1.7个百分点。其中，住宅新开工面积12.49亿㎡，下降14.4%。从房屋新开工面积同比增幅走势看，自今年年初大幅下滑至负增长区间后，整体呈现平稳收窄态势。但在10月好转后，年底再度恶化，降幅再次逆转扩大。下半年市场开始回暖，消化存量，冲刺全年业绩是企业当务之急。全年来看，企业拿地量明显下滑也是新开工面积大幅减少的主要原因，而新开工的减少将导致明年市场供应量出现一定的下滑。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2011房企到位资金增幅持续低位，资金面依然短缺。2014年房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%，1-11月份为增长0.6%，2013年为增长26.5%。。今年房地产开发到位资金的低增长主要是受市场销售不振影响。房企到位资金增幅持续低位，行业资金面依然短缺。国内贷款比例走低，未来降息降准将后，国内融资贷款的比例有望提升。从细分资金来源来看，国内贷款21243亿元，增长8.0%；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50420亿元，增长6.3%；其他资金49690亿元，下降8.8%。在其他资金中，定金及预收款30238亿元，下降12.4%；个人按揭贷款13665亿元，下降2.6%。随着国内降息以及未来可能的降准，这一块占比还将明显提升；主要问题出在企业收到的定金和预收款这一项，这主要受市场销售低迷所致。今年企业资金到位增速持续走低，行业面临着资金紧缺的局面。行业资金环境企业拿地态度依然谨慎，整体市场销售偏弱，城市分化明显。市场预期下行，企业拿地态度谨慎，多数城市土地行业低迷。2014年房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。土地购置面积在1-10月份的微小反弹转正后，再次转入大幅度的下滑。在各地房价均有不同程度下滑的背景下，土地价格依然保持坚挺，房价与地价已经形成明显的背离，企业拿地积极性下降。除了一线城市和部分二线城市之外，多数城市土地市场依然低迷。整体市场依旧弱势，城市分化。2014年商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。全国房地产销售形势依然不乐观，除了部分一二线城市在政策的刺激下楼上回暖，但更多的三四线城市销售情况并没有明显改观。行业市场环境楼市价格——百城指数连续8个月下滑，全国楼价下行压力加大。2014年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10542元/㎡，环比11月下滑0.44%。自今年5月以来连续第8个月环比下滑，楼价下行压力加大。百城指数价格宏观小结经济面：2014年中国经济处于连续放缓阶段，经济下行风险加剧。资金面：在经济下行背景下，货币资金面两次定向降准、一次降息，资金面稳中有松。政策面：行业调整下地方政府集体救市，行政调控基本见底，市场权放大。行业面：房地产行业进入调整周期，开发投资持续回落，已成为拖累经济增长的重要源头。行业资金面：今年企业资金到位增速持续走低，行业面临着资金紧缺的局面。市场面：百城指数连续8个月下滑，全国楼价下行压力加大。政府加大公共财政预算支出拉动经济增长，固定投资对经济增长的贡献度最大。东莞经济居民存款余额增长乏力，影响银行信贷的发放。从居民存款余额存款来看，存款余额负增长。居民存款走低，影响银行的货币量，也影响到信贷的发放。政府加大公共预算支出来拉动经济增长。今年前三季度市公共财政预算支出累计增长26.8%，增幅明显。政府通过加大财政支出，拉动经济增长，固定投资对经济增长的贡献度最大。东莞加大城市基建投入，交通路网建设是重头戏。市政设施工程：今年东莞计划投入2.16亿元，建设6个水乡特色村，建成市民艺术中心和工人文