房地产策划师教材2

房地产策划师教材培训中国就业培训技术指导中心组织编写房地产策划培训讲师——吴永铭第三章房地产项目投资策划第一节项目效益评估学习单元1房地产项目成本估算学习目标：※掌握房地产项目的成本费用构成和成本费用估算方法※掌握房地产项目经营税费的构成和估算方法※能对项目成本进行估算一、房地产项目投资于成本费用估算一般房地产项目就其成本费用由开发成本和开发费用两大部分构成。※1.开发成本的估算1.1土地使用权出让金国家以土地所有者的身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。1.2土地征用及拆迁安置补偿费2）补偿费1）土地征用费1.3前期工程费1）项目策划、规划、设计、可行性研究及水文地质勘测费用。2）“三通一平”等土地开发费用。1.4建安工程费建安工程费建筑工程费（结构、建筑、特殊装修费用）设备及安装工程费（给排水、电气照明等）室内装修工程费单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标法类似工程经验预算法1.5基础设施费道路供气排污排洪电信环卫绿化供电水供水工程按水增容量（t)指标计算供电及变配电工程可按电增容量（KV.A)指标计算采暖工程按耗热量（W）指标计算供热锅炉安装按每小时产生的蒸汽量指标计算，各类围墙、管线工程按长度指标计算，室外道路面积按平方米指标计算。1.6公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发需求内公共配套设施发生的支出。其估算可参考“建安工程费”的估算方法。1.7开发期间税费1）配套设施建安费2）建筑工程质量与安全监督费3）非住宅供电、用电负荷费（供电增容费）4）预算定额管理费5）建设工程交易中心招投标服务费6）工程建设监理费（施工阶段）7）其他税费开发期间税费1.8不可预见费主要包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。2.开发费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。一般为3%。1.管理费用1）广告宣传和市场推广费。约占销售收入2%—3%2）销售代理费。约占销售收入0.5%—1%3）其他销售费用。约占销售收入0.5%—1%为筹集资金而发生的费用。1）长期借款利息计算（每年应计利息=（年初借款本息累计+1/2*本年借款额）*年利率（1）每年等额偿还本息和。（2）等额还本，利息每年照付。2）流动资金借款部分是按全年计息，利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。2.销售费用3.财务费用二、房地产项目经营税费的构成和估算房地产经营税包括两部分内容，即房地产项目开发期间的税费与房地产项目经营期间的税费。房地产经营期间的税费主要包括；1.与转让房地产有关的税费营业税城市维护建设税教育费附加税防洪工程维护税交易印花税交易服务税所谓营业税是对在我国境内供应劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人所获得营业税征收的一种税。按营业额的5%计征。是对在我国境内即享用城镇公用设施，又有经营收入的单位和个人征收的一种税。税率为7%。是为了加快发展地方教育事业，扩大地方教育经营的资金来源。附加率3%•是对经济活动及经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种行为税。按千分之一计征，买卖双方各付一半。是为了加强房地产交易管理，保障房地产买卖双方当事人的合法权益。按0.2%计征，买卖双方各付一半。加大大江大堤防洪。附加率0.9%2.土地增值税2.1税率计算1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。4）增值额超过扣除项目金额200%、税率为60%。由此可知，土地应缴纳税额的计算，按下列公式进行：土地增值额=转让房地产的总收入—扣除项目金额应纳税额=土地增值额*适用税率例1某单位出售房地产收入为300万，扣除项目金额为150万，试求应缴纳的土地增值税额。解：应缴纳税额应按以下方式计算：1.土地增值额=300-150=150（万元）2.土地增值额与扣除项目金额之比为150÷150=100%3.税率分别为30%和40%；4.应缴纳税额=150×50%×30%＋（150－150×50%）×40%=75×30%＋75×40%=52.5（万元）为简化计算，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。其公式如下：应纳税额=土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率代入公式：应纳土地增值税=150×40%－150×5%=52.5（万元）2.2增值额的计算序号类别计算依据备注1转让房地产总收入见销售收入表包括货币收入、实物收入和其他收入22.12.22.32.4扣除项目金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税费财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4见开发成本估算汇总表见开发费用估算汇总表（据实计算）或按开发成本×10%计算销售收入×6.43%开发成本×20%1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地和新建房及配套设施的成本；3、开发土地和新建房及配套设施的费用；4、旧房或建筑物的评估价格；5、与转让房地产有关的税金；6、财政部规定的其他扣除项目。3增值额1－24增值率见四级超率累进税率5适用增值税率见表3－56增值税应缴纳税额=土地增值税×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率2.3免税规定1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。2）因国家建设需要征用的房地产。3.企业所得税是指对在我国境内实行独立经济核算的企业或组织的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。税费的计收办法和标准：按企业应缴纳谁所得额的33%计征（2008年1月1日起施行25%的税率）。外资企业的所得税计收办法和标准同上。依法纳税哦！例2：某房地产开发公司建造并出售一栋写字楼，取得了1200万元人民币的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税率为6.43%，该公司为建造写字楼支付了100万元地价款，建造此楼又投入了500万元的房地产开发成本，由于种种原因该公司不能提供出准确的利息支出情况。试计算转让此写字楼的土地增值税。1）确定房地产的转让收入根据已知条件，可知转让收入为1200万元2）确定转让房地产的扣除项目金额1.取得土地使用权所支付的金额：100万元2.新建房地产开发成本：500万元3.与房地产有关的费用：（100+500）×10%=60万元（假设房地产所在地主管税务局确定的费用扣除比例为10%）4.与转让房地产有关的税费：1200×6.43%=77.16（万元）5.财政部规定的其他扣除项目，加计扣除为：（100+500）×20%=120（万元）故转让房地产的扣除项目金额合计为：100+500+60+77.16+120=857.16（万元）3）计算转让房地产的增值额1200－857.16=342.84（万元）4）计算增值率342.84÷857.16=40%5）计算应纳税额342.84×30%=102.9（万元）这就对了吗？房地产项目投资收益评估学习单元2掌握财务评价的作用、原则及基本原理能够对房地产项目投资效益进行静态评价与动态评价培训课程一、财务评价的含义、作用、依据财务评价的含义财务评价的作用财务评价的依据财务评价是国家现行会计制度、税收法规和市场价格体系下，预测供给项目的财务效益与费用，进行财务盈利能力分析和偿债能力分析，编制财务报表，计算评价指标，考察拟建项目的财务盈利能力、偿债能力等财务状况，据以判别项目的财务可行性1.财务评价是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分2.财务评价结论是主要的决策依据3.非盈利项目的财务评价可以使有关各方做到心中有数4.财务评价是方案比较和选取的重要手段5.配合投资各方协议、合同、章程的谈判，促使各方在平等互利的基础上进行经济合作1、政策法规依据2、方法和参数依据二、财务评价的原则和基本道理1.财务评价的原则效益与费用计算范围的一致性原则效益与费用识别的有无对比原则动态与静态分析相结合，以动态分析为主的原则2.财务评价的基本原理财务报表财务评价指标计算行业及国家参数基础数据指标参数比较评估结果三、财务评价指标体系1.根据建设项目财务评价指标体系作用分类项目财务评价指标静态盈利性分析静态盈利性分析静态盈利性分析投资利润率投资利税率资本金利润率静态投资回收期财务净现值（FNPV)财务净现值率（FNPVR)财务内部收益率（FIRR)动态投资回收期借债偿还期利息备付率偿债备付率财务比率资产负债率流动比率速动比率2.根据建设项目财务评价指标体系作用分类项目财务评价指标时间性指标价值性指标----财务净现值（FNPV)比率性指标静态投资回收期动态投资回收期借债偿还期财务内部收益率（FIRR)财务净现值率（FNPVR)投资利润率投资利税率资本金利润率利息备付率偿债备付率资产负债率流动比率速动比率四、房地产项目投资效益的静态评价1.投资收益率法投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平，其计算公式为：投资收益率=收益额/项目投资额×100%例：某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款为1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，试计算该项目的税前投资收益率与税后投资收益率。税前收益额=销售收入－销售成本－销售税金－还贷款税前收益额=4550－512－275－1980=1783（万元）税后收益额=销售收入－销售成本－销售税金－还贷款－所得税投资额=投资费用＋贷款利息税后收益额=1783×（1－0.15）=1515.55（万元）投资额=4059.6（万元）该项目税前税后投资收益率指标分别为：税前收益率=1783/4059.6×100%=43.92%；税后收益率=1515.55/4059.6×100%=37.33%2.投资回收期法投资回收期就是用拟建项目的净收益来补偿全部投资所需要的时间，即项目开工建设投发资金的回收时间。2.1按平均收益额计算投资回收期投资回收期=项目总投资额/项目年平均收益额例：设某商品房开发项目建成后，主要用于出租，年平均租金收益720万元，设贷款利率为15%，并设每期投资都是在当年年初发生的，第一年投资1270万元，第二年投资1360万元，第三年投资120万元，项目建成4年后投产，试计算该项目的投资回收期。解：由于考虑投资贷款利息，该项目的投资总额为：项目投资额=1270×（1＋0.15）4＋1360×(1＋0.15)3＋120×(1＋0.15)2=4448.33(万元）年平均收益=720（万元）故该项目的投资回收期为：投资回收期=4448.33/720=6.18（年）2.2按累计收益额计算投资回收期其计算公式为：项目投资总额=∑Ni=0Ft式中F1——第t年的项目经营净收入；Ft=年经营收入－年经营成本－年经营税金；N——项目投资回收期。【例】某项目投资兴建后逐年的现金流量状况见表，试据此确定其投资回收期。年份投资额回收投资额累计未回收投资额收入成本折旧净收入11500.001500.0021800.003300.003650.00622.3052.2606303320.004860.570.5608502470.005872.7072.660860.101609.006884.7075.860868.10741.007.711075.4084.8601050.600解：由表中累计数字可看出，该项目将在7.71年，约合7年零8个月收回投资。3.最小费用法3.1标准偿还年限内平均费用法平均费用按下列式计算：Z年=C＋－×K方案投资额年经营成本标准偿还年限内平均费用甲K甲=2500C甲=520Z年甲=520＋1/5×2500=1020乙K乙=3200C乙=360Z年乙=360＋1/5×3200=1000丙K丙=2500C丙=270Z年丙=270＋1/5×3500=9701T0式中Z年——标准偿还年限内平均费用；C——年经营成本；T