2009-11-25_番禺中颐海伦堡参观总结

番禺中颐海伦堡考察总结考察背景•考察项目：番禺海伦堡•开发商：中颐地产•地址：番禺区市桥福德路223•考察时间：2009年11月25日•考察目的：学习工地展示/展示区展示•考察人员：•考察总结：考察报告框架园林建筑展示区样板间售楼部工地设备配套VI系统物业服务重点考察区域居住环境思考及总结关注点选取亮点描述及图片展示亮点综合分析（原因/成本/管理等）可借鉴之处或标准提炼设计工程商务物业市场总体考察点规划（根据每次考察目的完善、补充）园林入口处主干道园林风格树种铺装小品水景园林造价建筑立面架空层电梯大堂车库商铺户型梯户比层高展示区绿化包装悬挑管理样板间位置设置风格饰品用材空间管理售楼部整体风格销售物料销售服务配饰/氛围客户特征广告表现推广渠道产品价格工地总包细节处理管理设备配套消防栓管线配电房智能系统电梯VI系统组团牌园区标识住宅标识车库标识服务物业服务细节物管费管理模式重点考察区域居住环境地段位置市政配套项目配套外部景观水景项目入口处主干道园林风格优秀树种道路铺装小品及饰物园林造价园林区亮点及分析启示单从单棵树来看并不起眼，但树杆挺直，树叶比较茂盛，排布较密，一路走过整体感觉较好，建议主干道行道树具备三个特征：高大挺直、枝叶茂盛、排布适当形成绿障的感觉远洋城海伦堡水景项目入口处主干道园林风格优秀树种道路铺装小品及饰物园林造价园林区亮点及分析启示1.草坪铺装修剪整齐，主干道沥青路侧增加不同材质的波打线。2.小区道路铺装增加凸雕，增强道路质感，避免平淡沥青路的波打线选用较大一点的材料，像A9区选用材料较小，只有10cm，在抢工时，铺装完成后铺沥青，压路机碾压时很容易将波打线损毁，修补交接处就很难；细节水景项目入口处主干道园林风格优秀树种道路铺装小品及饰物园林造价园林区亮点及分析启示1.草坪铺装修剪整齐，主干道沥青路侧增加不同材质的波打线。2.小区道路铺装增加凸雕，增强道路质感，避免平淡沥青路的波打线选用较大一点的材料，像A9区选用材料较小，只有10cm，在抢工时，铺装完成后铺沥青，压路机碾压时很容易将波打线损毁，修补交接处就很难；细节细节水景项目入口处主干道园林风格优秀树种道路铺装小品及饰物园林造价园林区亮点及分析很多高档盘的社区设置铜雕，雕塑对环境的要求不高，很容易在社区设置，建议小鳌溪地块可设置铜雕在一片宁静的绿地上，富有动感的铜雕有艺术感，在视觉中跳跃出来，能使环境一下子“活”起来，启示水景项目入口处主干道园林风格优秀树种道路铺装小品及饰物园林造价园林区亮点及分析很多高档盘的社区设置铜雕，雕塑对环境的要求不高，很容易在社区设置，建议小鳌溪地块可设置铜雕在一片宁静的绿地上，富有动感的铜雕有艺术感，在视觉中跳跃出来，能使环境一下子“活”起来，中信红树湾启示水景项目入口处主干道园林风格优秀树种道路铺装小品及饰物园林造价园林区亮点及分析很多高档盘的社区设置铜雕，雕塑对环境的要求不高，很容易在社区设置，建议小鳌溪地块可设置铜雕在一片宁静的绿地上，富有动感的铜雕有艺术感，在视觉中跳跃出来，能使环境一下子“活”起来，启示远洋城远洋城景观点水景项目入口处主干道园林风格优秀树种道路铺装小品及饰物园林造价园林区亮点及分析与远洋城营销中心的花瓶相比，造型各异，各有特色高大的金色花瓶放在行道上有档次感启示远洋城水景项目入口处主干道园林风格优秀树种道路铺装小品及饰物园林造价园林区水景喷泉需精致、有造型亮点及分析启发喷池喷出来的一层很薄的水形成一个苹果状造型，不仅仅只是一个喷水管。细节水景项目入口处主干道园林风格优秀树种道路铺装小品及饰物园林造价园林区亮点及分析有层次感的“流水”更亲近大自然多层叠水动感十足启示中信红树湾水景项目入口处主干道园林风格优秀树种道路铺装小品及饰物园林造价园林区造价估计及评价启发提炼园林造价预估约400元平米施工面积园林定位与远洋城一区相当1.园林景观重要性，园林景观品质对售价的敏感性，从市场定位来讲，园林景观品质如何与项目定位相匹配，目前来说只有定性分析，没有定量分析2.加强园林景观造价与开发成本、售价比例分析研究，适当加大资金投入；绿植与铺装的配比关系与建筑类型分析等3.产品提升不一定是一味的成本投入，提高工程质量、关注细部工艺处理也是品质提升的一个方面。户型建筑立面梯户比/层高架空层车库电梯大堂建筑商铺桔红色的外立面较为一般户型建筑风格梯户比/层高架空层车库电梯大堂建筑商铺亮点及分析架空层的绿植是园林和架空层的桥梁，也是两者融为一体的重要元素架空层设置花池种绿植，像是园林在架空层的自然伸延，完美融合，十分舒适启示远洋城户型建筑风格梯户比/层高架空层车库电梯大堂建筑商铺亮点及分析1.架空层设置儿童游乐设施和“秋千“2.架空层成为儿童、老人的娱乐、休闲中心，实现”运动就在家门口“，更有社区氛围。建议可考虑在架空层设置儿童游乐设施和“秋千“，使架空层成为家庭、居住氛围营造的重要区域之一。启示户型建筑风格梯户比/层高架空层车库电梯大堂建筑商铺亮点及分析1.架空层设置儿童游乐设施和“秋千“2.架空层成为儿童、老人的娱乐、休闲中心，实现”运动就在家门口“，更有社区氛围。建议可考虑在架空层设置儿童游乐设施和“秋千“，使架空层成为家庭、居住氛围营造的重要区域之一。启示远洋城“休闲区”VS“休息区”“动”VS“静”海伦堡户型建筑风格梯户比/层高架空层车库电梯/大堂建筑商铺亮点及分析观光电梯可做得更高档次园林里的观光电梯做得十分精致，外围种了一层绿植，玻璃门带木扶手，挑高玻璃封顶启示远洋城细节户型建筑风格梯户比/层高架空层车库电梯大堂建筑商铺亮点及分析1.大堂拼花墙面，突显质感同时规避单调2.挑空大堂，启示1.大堂拼花墙面，突显质感同时规避单调2.可尝试做挑空大堂户型建筑风格梯户比/层高架空层车库电梯大堂建筑商铺长命涌兴文路维景湾风情商业街长命涌杰克魔豆远洋城长命涌长命涌长命涌户型建筑风格梯户比/层高架空层车库电梯大堂建筑商铺一层赠送私家花园，名副其实的“平层别墅”，有利于此单位的总价提升，绿化包装悬挑管理展示区绿化包装悬挑管理展示区亮点及分析适当延长挑架横向长度，巧妙规避高楼层施工的泥土进入样板间。启示远洋城第六层悬挑，挑架横向外延较长，巧妙规避高楼层施工的泥土进入样板间。细节细节风格/调性配饰用材管理样板间户型空间位置亮点及分析采用”黄金色“营造豪宅氛围，室内灯光统一采用柔和的金色。营造氛围，灯光也是一个重要的元素，启示风格配饰用材管理样板间户型空间位置亮点及分析入户门比较高规格，门锁为指纹开关。整体风格配饰/氛围销售物料售楼部销售服务客户特征整体风格配饰/氛围销售物料售楼部销售服务客户特征亮点及分析已售完用绿地表示，显得开阔。细节之处管理模式工地总包单位细节之处1、加强管理标准的建立；2、巩固强化长期合作单位，逐步熟悉了解我们的要求；启示施工管控严格，材料堆放整齐，现场形象良好消防栓管线配电房安防系统配备配套电梯亮点及分析1.消防栓和水箱的隐蔽处理，档次感十足2.水管涂漆处理，与立面颜色相近，减少对建筑形象档次的影响1.消防栓和水箱装立面作隐蔽处理，突显档次感2.外露水管作涂漆处理，与立面颜色相近，启示细节细节消防栓管线配电房安防系统配备配套电梯亮点及分析电梯内设置传媒电视组团牌园区住宅VI系统凯茵新城岭峰18亮点及分析前期设计时考虑好组团牌的位置和设计组团牌体块够大，昭示性要强启示组团牌园区住宅VI系统亮点及分析以”座“为住宅楼幢命名标识清晰高档以”座“为楼幢命名，显得比较现代化启示重要区域要点本项目可借鉴之处园林行道树高大挺直、枝叶茂盛、排布适当道路铺装可适当增加凸雕，增强道路质感，避免平淡沥青路的波打线选用较大一点的材料小品在社区适当地方可设置雕塑水景水景喷泉需精致、有造型，“流水”有层次感更亲近大自然建筑架空层架空层绿植起到园林在架空层自然伸延的作用架空层可适当设置适合小孩、老人的休闲设施电梯大堂可挑空大堂彰显高档次墙面或地面的大理石可通过纹理变化加强质感观光电梯可通过挑高玻璃前厅增加档次感展示区悬挑适当延长挑架横向长度，巧妙规避高楼层施工的泥土进入样板间样板间氛围营造在样板间调性营造规划时，须系统规划，包括灯光作用售楼部风格售楼部应该有鲜明的调性，洽谈区可布置得更生活化工地工地施工管控严格,加强管理标准的建立设备配套消防栓消防栓的立面应作隐蔽处理，与环境统一管道管道的表面应作涂漆处理，与墙面的颜色协调VI系统楼幢单位可尝试以”座“为楼幢命名，显得比较现代化和高档次一点组团牌昭示性要强，前期设计时考虑好组团牌的位置和设计考察后的产品细节沉淀考察后的总结思考•关于细节——如果细节要做得好，那么实施前各环节就都要有细节意识、事项原则及评判标准；不以完成任务为标准，而是以完成任务的标准为标准。•关于考察——（1）建议考察前书面明确考察预期要达到的目的、考察的对象、总结思路及模版；考察时各部门对考察内容从本部门的角度有所侧重；考察后迅速深淀、分享、探讨、达成共识、验证、形成原则或标准。（2）建议先对远洋城业主之前客户反映的所有产品问题或客户觉得不合理之处进行总结归类，日后可根据问题进行专题式系统考察，看人家怎么处理。•关于沉淀——营销推广需要总结；产品、展示更需要沉淀固化。沉淀的不应只是细节，而是细节背后对待细节和品质的态度和管理方法、共性的东西及标准。建议通过参观优秀项目及与开发商交流的形式，重点学习优秀项目对待品质的态度和高品质的管理方法、技巧。•前期介入——各部门如何在项目前期介入，高效整合，使产品设计更人性化、合理性，实现产品标准化？前期介入考察后的思考•合理高品质——哪些方面的高投入更能体现高品质，哪些细节更能体现高品质？如何在客户关注的地方进行合理高品质？•定价权——我们是否有把握通过高品质夺取中山市场定价权？过程中如何通过推广、展示、服务让客户感受到产品的高品质为高溢价创造条件？产品自信，定价也自信。•市场份额——如果我们实现了高品质，售价与销售的关系j怎样？高售价是否会影响到销售速度，是否能实施预期的市场份额？客户地段服务资源品质价格豪宅高品质高售价/定价权高投入推广展示服务销售额/市场份额①③②所谓“豪宅”六特征细节追求品质、注重细节前期介入、积极探索见多识广、总结固化形成共识、提炼标准THEEND