地产项目营销提报

唐门一品项目营销提报1、市场背景分析2、项目价值研判3、项目客群分析4、整体营销思路5、营销推广策略目录重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理城市背景政策走势宏观市场唐山城市地位：2008年12月29日上午，河北省政府第27次常务会议审议通过了《唐山市城市总体规划(2008—2020)》和《唐山市曹妃甸新城总体规划(2008—2020)》。规划对唐山城市定位描述如下:国家新型工业化基地；环渤海地区中心城市之一；京津冀国际港口城市！唐山市区曹妃甸京唐港南堡80KM大港口时代：“唐山湾”“四点一带”，由曹妃甸新区、京唐港开发区、南堡开发区和芦汉经济技术开发区组成。截至2012年。唐山港以3.64亿吨的货物吞吐量排名全球港口第十位，增幅16.8%，增幅位居全球十大港口之首。北京天津唐山180KM110KM唐山湾唐山地处环渤海经济圈，属于京津唐城市群核心城市之一，随着京津冀一体化的进行，唐山将搭上首都的经济快车。唐山经济发展唐山产业格局唐山发展格局城市区域定位城市规划格局高端市场竞品分析重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理城市背景政策走势宏观市场唐山经济发展唐山产业格局唐山发展格局城市区域定位城市规划格局高端市场竞品分析地区生产总值经济产业结构唐山是河北省经济发展的领头羊，但是近几年经济增长趋势明显放缓。重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理城市背景政策走势宏观市场唐山经济发展唐山产业格局唐山发展格局城市区域定位城市规划格局高端市场竞品分析社会消费零售额城镇居民人均可支配收入唐山是河北省经济发展的领头羊，但是近几年经济增长趋势明显放缓。重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理唐山经济发展唐山产业格局城市背景政策走势宏观市场唐山发展格局城市区域定位钢铁电力煤炭建材机械化工陶瓷精品钢材基础能源优质建材装备制造化工机电一体化电子信息生物工程新材料大码头大钢铁大石化大电能传统优势产业五大产业基地四大高新产业群规划中临港工业区钢铁工业：是唐山的第一大支柱产业，已形成采矿、炼铁、炼钢、轧钢等配套完整的钢铁工业体系。能源工业：早在2005年，能源行业曾实现增加值占全市GDP的7.3%。建材工业：拥有冀东水泥集团、唐陶集团、惠达集团等大型企业。装备制造业：传统主导产业之一，铁路客车、大型水泥成套设备、自动焊割机等优势产品具有较高市场占有率。产业仍以工业为支柱，在产能过剩的情况下，经济发展到了瓶颈阶段，亟待产业升级城市规划格局高端市场竞品分析重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理城市背景政策走势宏观市场2008年新规划方案：于2008年12月28日由河北省审议通过，确立了唐山两核两带的城市规划思路。两核：主城区和曹妃甸新区。主城区包括路南、路北、高新区、空港、开平、丰南、古冶和丰润片区；曹妃甸新区包括曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区。两带：山前发展带和沿海发展带。主城区城镇人口规模达到300万人以上，曹妃甸新区城镇人口规模达到126万人。“两核”城市人口远景将达到500万人以上。唐山经济发展唐山产业格局唐山发展格局城市区域定位城市规划格局高端市场竞品分析重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理城市背景政策走势宏观市场金融商务中心客运物流中心远洋商圈—城市副中心行政办公中心商贸交易中心高新科技中心未来中心城区将形成6大城市中心：城市中心商圈；金融商务中心；客运物流中心；行政办公中心；商贸交易中心；高新科技中心。中心商圈唐山将形成6大城市中心，其中发展重点主要放在南湖区域及凤凰新城金融商务中心区域。唐山经济发展唐山产业格局唐山发展格局城市区域定位城市规划格局高端市场竞品分析重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理城市背景政策走势宏观市场北控西拓东延南扩城市北部是国家战略铁路公路密集分布区，土地切割严重，不易开发和发展东部是工业集中区域，人口密集，应当引导东部城市自然、合理增长。机场西迁，及城市客运中心的发展，为发展空港物流提供了条件。南部塌陷区经过治理，环境优异，政府南迁，引导城市重心向南发展。唐山经济发展唐山产业格局唐山发展格局城市区域定位城市规划格局高端市场竞品分析未来唐山城市发展的主方向在城区的西部及南部，虽然目前经济状况仍保持较快的发展，但是随着产能过剩、内需得到满足，唐山这个以工业为主的城市，在经济发展上将遇到瓶颈。尖端客群购买力下降，对高端地产的发展，起到非常大的阻碍。而京津冀一体化进程的加快，将会成为唐山产业改良、突破经济瓶颈的一大助力。重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理政策研判城市背景政策走势宏观市场……2012年2月底国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次强调停止别墅类用地的土地供应。这意味着目前在售的别墅将成最后的晚餐，别墅或将逐渐退出一手市场。从2015年开始实施的政策来看，为了应对经济下行压力，政府开始为房地产松绑，利好政策频出。同时，2012年发布的“禁墅令”，使得目前在售的别墅成为稀缺产品。高端市场竞品分析重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理楼市发展分布城市背景政策走势宏观市场高端市场竞品分析高新区陡河居住区凤凰新城中心生活区南湖生态区目前主城房地产市场，板块划分云集。但城市发展已经明显郊区化；城市地产发展重点是凤凰新城及南湖生态区区域。单价走势分布供给量走势户型面积走势总价走势分布供给量走势户型面积走势宏观市场研判重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理楼市发展分布城市背景政策走势宏观市场高端市场竞品分析单价走势分布总价走势分布供给量走势房价分布单价(元/平)供给(%)关注(%)15000020000025001.92.6830003.966.4435006.9910.0240009.159.8545009.979.93500011.6811.54550011.4111.05600012.2510.91650011.8610.3470008.767.4475005.54.3880002.972.4285001.741.3790000.830.6895000.520.42100000.50.54105000011000001150000户型面积走势由下表我们看出，目前唐山购房单价集中在5000-6500元/平米区间内，2015年价格同比稳中有降，6月份同比下降3.74%,环比有所上涨。单价走势单价分布宏观市场研判重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理楼市发展分布城市背景政策走势宏观市场高端市场竞品分析单价走势分布供给量走势户型面积走势总价走势分布供给量走势户型面积走势出售总价分布总价(万元)供给(%)关注(%)00.340.41102.822.952011.2411.223018.9520.264018.6419.895014.4815.01609.9110.09707.216.78805.184.42903.63.181002.251.851101.481.161201.260.91300.80.511400.550.411500.580.471600.290.221700.160.141800.160.051900.110.1120000总价走势总价分布由下我们看出，目前唐山购房总价集中在20万-60万元区间内。宏观市场研判重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理楼市发展分布城市背景政策走势宏观市场高端市场竞品分析单价走势分布供给量走势户型面积走势总价走势分布供给量走势户型面积走势出售供给量走势时间(月)新增供给量(套)2013-0659622013-0750692013-0826022013-0965462013-1031522013-1147042013-1254662014-0142802014-0254982014-0354632014-0447032014-0566332014-0666482014-0748812014-0842412014-0953372014-1048532014-1199142014-1267992015-0162312015-0228902015-0356652015-0457042015-0552722015-063862整体来看，近两年内2014年楼市达到库存高峰，从2015年开始，入市新盘减少，存量房加推力度减弱，新增供给量逐渐减少，存量得到一定程度的去化。宏观市场研判重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理楼市发展分布城市背景政策走势宏观市场高端市场竞品分析单价走势分布供给量走势户型面积走势总价走势分布供给量走势户型面积占比出售户型面积分布面积(平)供给(%)关注(%)000.02100.020.06200.050.1302.832.31403.642.73509.218.14608.577.41709.698.868013.2813.239015.4417.171009.1511.111106.458.211207.187.321306.736.671402.562.21501.851.491601.121.021700.910.821800.540.631900.420.332000.340.17目前来看，市场上户型面积的供应仍以70-110㎡为主，占54.01%，而从供求关系来看，90-120㎡的户型较为紧缺。宏观市场研判重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理楼市发展分布城市背景政策走势宏观市场高端市场竞品分析单价走势分布供给量走势户型面积走势总价走势分布供给量走势户型面积占比宏观市场研判1、价格环境：近两年唐山楼市价格虽有所下降，但趋于平稳，市场在逐步稳定.2、发展方向：唐山地产发展在朝着郊区化迈进，着力打造凤凰新城及南湖居住区。3、库存去化：唐山市区新盘供应量明显降低，目前处于存量房的去化阶段。4、户型：户型供应仍以刚需的大二居和小三居为主。目前唐山市区房地产市场稳定，消费主力仍是刚需置业，投资客进一步减少，处于以价换量阶段。虽然一二线城市楼市开始转暖抬头，但唐山做为外来人口流入较少的三四线城市，楼市转暖的势头依旧不明显，短期内难有较大提升，低价快速去化库存，仍是目前的主流。南湖片区重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理高端楼盘分布城市背景政策走势宏观市场高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户型面积走势重点竞品分析高端市场研判瑞宫唐城壹零壹香郡红郡御园南湖壹號金沙府金隅乐府景泰翰林本案唐山的高端别墅项目主要集中于南湖景区，配套景观以湖景为主。剩余的别墅项目则分散于市区各部，以山景和地理位置为主要资源。重庆城市发展项目价值研判项目价值点梳理高端楼盘分布城市背景政策走势宏观市场高端市场竞品分析竞品情况概览供给量走势户型面积走势重点竞品分析高端市场研判序号项目名称项目规模及上市时间开发商位置代表户型价格备注1唐城壹零壹8066666占地面积：307692㎡。建筑面积732685㎡，容积率2.38。开盘时间2010年12月5日唐山恒荣房地产开发有限公司翔云道与友谊路的交汇处东侧高层为99㎡、124㎡、126㎡、150㎡、184㎡260㎡；洋房为跃层产品，共计8层，面积约为300㎡；北入联排地上327-329㎡，赠送247㎡，南入联排地上302-303㎡，赠送222㎡；双拼约580㎡。共计4800户均价：8800元/㎡。别墅500-900万/套，洋房500万/套。物业费：高层2.8元/平米，楼王与洋房3.2元/平米，商业3.5元/平米，别墅4.9元/平米。物业管理公司世邦魏理仕2万科红郡2655555占地面积200505㎡，建筑面积125087㎡，容积率0.6，开盘时间2011年5月。唐山万科房地产开发有限公司路南学院路与唐胥路交叉口北侧联排152套,双拼52套，独栋12套，联排350㎡左右，双拼500㎡左右，独栋700㎡左右。联排均价9000元/㎡，320-380万/套，双拼，总价600-900万元/套。特价房两套，300万一口价。万科物业管理有限公司：别墅5.98元/㎡，地上面积3中竣南湖香郡6329999占地面积:113292平方米建筑面积:106661平方米容积率0.56开盘时间2011年8月19日唐山中骏