新加坡工业园发展模式演变(第四代)

新加坡工业园发展模式演变1.第一代：1960s&1970s2.第二代：1980s3.第三代：1990s4.第四代：2000s第四代–2000s经济发展背景：产业计划21高科技战略：发展信息科技、生命科学和其他知识密集型经济，打造新的新加坡。新加坡政府投巨资欲将生命科学发展为制造业第四根支柱（前三个是电子、化学和工程业）。工业园区规划设计-live-work-play-learn生活-工作-娱乐-学习-土地利用率越来越高，城市化的办公环境-功能越来越多样化-规划条例调整－WhiteZone白地案例21世纪的工业园：i_park-BWsite生命科学园：One-north纬一工业园仓储式零售/工业零售新的用地分类-Business1-Business1-White-Business2-Business2-White-BusinessPark-BusinessPark-White-White-取消了工业/仓储用地类别规划条例调整-根据对环境的影响程度划分为B1/B2两大类-环境考量因素：排水、空气、噪音、土壤污染等规划条例调整主要用途-至少占总建面的60%-制造/装配-加工-维修/售后服务-实验室-研发-一类电子商务-印刷出版-仓储-市政设施*-电信*附属用途-最多占总建面的40%-附属用途(如办公室、会议室、医护室、设备间、厕所等)-二类电子商务-独立的辅助性服务(如托儿所、员工餐厅等）B1/B2-“白色”用途(‘White’uses)-15%-主要用途：85％60％-高科技制造-试验室-研发-产品设计/开发-计算机中心/数据中心-软件开发-工业培训-分销中心-一类电子商务-出版活动40％-附属办公室-休闲设施Leisurefacilities-托儿所-诊所-附属商店-安全设施-展示厅-员工餐厅-存储空间-二类电子商务-独立的媒体支持服务商业园BusinessPark-白地拥有了更弹性的发展空间。-允许使用的土地类型包括：幼儿园、健身中心、书店、商业配套设施、银行以及宾馆等辅助设施用地的划设。白地WhiteSite出版消费品(时装/保健品)白色用途食品饮料物流仓储产业类型：食品饮料、出版媒体、物流仓储、消费品（时装/保健品等）面积：15公顷用地类型：B2地块划分：0.5–1.2公顷容积率：2.0-2.5GFA比例：60％－40％设计要点：－在基地侧面的装卸货区和地下停车场入口－每个地块只有一个出入口，单入单出或出入在同一处－沿主要步行路线提供拱廊21世纪的工业园PayaLebari-ParkURA规划要求：-最多总建面的40％用作B1/B2用途-其余用途根据具体地块决定-每个楼层至少可以租给两个租户-可租售面积：工业至少80％零售至少60％21世纪的工业园PayaLebari-Park－B2-W白地21世纪的工业园PayaLebari-Park－B2-W白地21世纪的工业园PayaLebari-Park－B2-W白地21世纪的工业园PayaLebari-Park－B2-W白地规划要点小结：-鼓励开发商在工业区提供商业和服务设施-最大化利用土地－工业与零售大致相同的楼层面积（4000平方米）-相互促进作用：零售－展示－工业等功能之间的互相促进-增加了设计的复杂性-地块大小：不可以太小，容积率不能太低，因为不论和零售还是工业都需要达到一定的规模，而且要分别解决交通、安全问题，又不可以太大，因为商业建筑的buildingfootprint可以很大，但工业楼层面积4000～4500之间（一个中央垂直交通系统），再大将失去效率，或增加电梯井提高了成本-若地块只有0.5ha，只适宜做纯商业零售-新加坡实际发展下可能的选择－容积率:3.0-4.0－地块面积:1.0~1.5－建筑高度控制:40m－最大层数：7层工业楼层层高4.8~6.15m－建筑覆盖率：最多65％21世纪的工业园PayaLebari-Park－B2-W白地产业类型：生命科学研发面积：200公顷用地类型：BP&W(商业园和白地)地块划分：公顷容积率：3.0-4.0生命科学园OneNorth纬一生命科学园规划特征：live-work-play-learn生活-工作-娱乐-学习的理念，现代化办公，综合商业、居住和休闲综合一体的创意环境生命科学园OneNorth纬一生命科学园规划特征：集中绿地与绿色网络，高质量的景观设计生命科学园OneNorth纬一生命科学园规划特征：高效的交通网络(轻轨线,公交线,地铁，行人专用道等）生命科学园OneNorth纬一生命科学园规划特征：-高质量的建筑设计-建筑覆盖率接近100％-绿色建筑设计理念生命科学园OneNorth纬一生命科学园规划特征：‐基础设施付费共享：会议室、多媒体中心等；‐廉价的宽频设施；‐多样化设施聚集一体的环境生命科学园OneNorth纬一生命科学园‐在商业园“白色用途”的比例可以超过15％‐具体比例根据地块的地点决定(靠近地铁站的地块通常允许较高比例的“白色用途”)‐规划为BP－W的用地上，白色用途可以容纳在一幢独立的建筑内并单独出售（地块不需要进一步划分）以下用途需经过特别申请-医疗中心（Medicalcenter）-轻工业在白地中不允许的用途-一般工业/特殊工业-仓储-工人宿舍(Worker’sdormitory)-宗教-公交车/地铁Depot-加油站-停车场“白色用途”包括-商店(包括药店和诊所)-办公（包括银行）商业性学校-餐厅-展示-汽车出租/交易/展示/办公-居住（包括员工宿舍staffquarter和服务式公寓）-酒店-日间托儿所，幼儿园，学前学后托管中心-文化设施/社区中心等-体育休闲设施，健身中心生命科学园OneNorth纬一生命科学园-BP-W商业园白地Fusionopolis发展策略：现代化的综合娱乐、科技、办公开发区主要功能：科技产业与传播产业中心InfocommTechnology(ICT)辅助功能：1）零售业；2）大型超市；3）健身中心；4）会议室；5）500人的表演剧场；6）公寓面积：1.2公顷用地类型：BP-W[30]容积率：-楼层数：22层(Tower1);24层(Tower2)建筑毛面积：120,000平方米建筑净面积：54,700平方米（商业园）；24,300平方米（保留用途）预计工作人口：3000人其他：中央监控系统－建筑服务、能源管理、设施服务管理生命科学园OneNorth纬一生命科学园-BP-W商业园白地生命科学园OneNorth纬一生命科学园－BP-W商业园白地Fusionopolis规划要点：‐综合商业、居住和休闲综合一体的创意环境，学术、研究、居住、娱乐一体化的休闲现代化环境‐共用基础设施如运动设施、娱乐设施、休闲设施和学生展览场等‐国际水准的基础设施，例如便捷的网络基础设施–与各研究发展机构的优越连通性‐高效的交通网络。(轻轨线,公交线,地铁，行人专用道等）‐强调生态环保，能源节省，绿色建筑设计理念‐高密度开发，城市化的办公生活环境‐灵活的用地规划生命科学园OneNorth纬一生命科学园－BP-W商业园白地Fusionopolis仓储-零售/工业-零售WarehouseRetail/IndustrialRetail-WRS可以在郊区的B1/B2地块上-GFA中40％用于零售的面积将征收DC-任何空间都不能转租-主要用途：至少占总建面的60%-至少36%用于仓储/工业-最多24%用作附属用途如办公室、会议室、厕所、设备间等-其他用途-最多占总建面的40%-附属零售设施(必须与主要的仓储/工业活动有关联示范项目:Courts,DairyFarm(GiantSupermarket)andIkano(IKEA)‐占地：9.3ha‐就业岗位：1700员工‐位置：淡滨尼‐一站式概念：公司总部、仓储物流、零售在同一个地点，促进这些公司从国内零售巨头提升至区域零售巨头，并作为一个物流仓储分销中心，充分利用新加坡在物流方面的基础设施和优势‐成为区域培训基地，每年将有600个员工从国外到新加坡来培训，将会促进本地的消费。仓储-零售/工业-零售WarehouseRetail/IndustrialRetail功能：零售（家具/室内设计/装修/婚纱/食品等）/办公/仓储面积：4.5公顷用地类型：B1容积率：2.1建筑占地：300m*130m层数：5层停车：露天停车、多层停车场及屋顶停车仓储-零售/工业-零售WarehouseRetail/IndustrialRetailIMM1商业环境的不断变化劳力密集－技术密集－资本密集－知识密集2工作方式的不断变化简单的劳动－提升劳动技能－良好的形象和环境吸引投资－生活学习工作娱乐一体化的生活方式，工作与生活之间的界线越来越模糊。3工业园区的形态演变大型低密度工业区－工业组团的出现，开发密度不断提高－新型的工业园区形态：科技园、商业园、生命科学园、科学企业家园、信息园。4规划思想的转变综合考虑功能、形象、分期开发的灵活性等多方面因素。不再将工业与居住商业等用地绝对的隔离开来，在工业区内可以容纳的用地类型越来越丰富。路网设计更多变化，注重道路等级的划分，更考虑步行者以及各种交通方式之间的衔接。更强调人性化的设计，更多绿地和商业设施为劳动者服务。案例分析小结：5与之对于的规划条例的不断调整传统分类－B1/B2/White容积率不断提高，从1.0-1.4提高到2.0－2.5建筑覆盖率不断提高。不再单纯依靠绿地率指标，而是以细致的城市设计导则引导开发。‐从花园式环境到城市化的环境，功能越来越复合。‐从工业为主＋简单的生活配套发展到商业与工业的协同发展。‐开发密度越来越高，并通过细致的城市设计导则控制工业区形态的发展。案例分析小结：