物业高级顾问王涛――天泰物业的品质管理 (1)

物业品质管理目录品质管理基础知识品质的定义及影响品质的因素ISO9000质量管理体系物业之品质管理物业的品质观物业的品质管理系统品质的定义及影响品质的因素品质管理基础知识什么是品质，用一个自己感触最深的事件来诠释。请大家先思考一下???品质就是符合要求，客户的要求确定品质执行的标准。通俗的说，品质就是客户满意。品质必须从客户的观点出发加以考虑，改进品质的一致性，使之更好的集中满足客户的需求，做出超出客户期望的东西，才是真正的品质。戴明meiguo克劳士比feilipu大师眼中的品质•Man：人•Material：料•Environment：环境人员机器设备方法材料环境输入输出测量•Machine：机•Method：法•Measurement：测量5M1E影响品质的因素小组讨论：1、客户对洗手间的品质要求有哪些？2、影响洗手间的品质有哪些因素？3、如何来保证洗手间的品质？？？？ISO9000质量管理体系品质管理基础知识ISO9000的产生PDCA循环P（Plan）—计划、策划，根据顾客的要求和组织的方针，建立提供结果所必要的目标和过程。D（Do）—做，执行，实施过程。C（Check)—根据方针、目标和产品要求，对过程和产品进行监视和测量，并报告结果。A（Action)—行动，采取措施，以持续改进过程业绩。PDAC品质管理的基本方法PDACPDACPDACDPACPDACPDAC1、分析现状，发现问题2、分析品质问题中各种影响因素3、找出影响品质问题的主要原因4、针对主要原因，制订解决的措施：5、实施措施6、检查，把执行结果与要求达到的目标进行对比7、标准化，把成功的经验总结出来，制定相应的标准8、把没有解决或新出现的问题转入下一个PDCA循环中去解决。PDCA循环的八个步骤品质管理的基本方法八项质量管理原则1、以顾客为关注点2、领导作用3、全员参与4、过程方法5、管理的系统方法6、持续改进7、以事实为决策依据8、与供方互利互惠的关系ISO9001（2000）质量管理体系要求1、范围2、引用标准3、术语和定义4、质量管理体系5、管理职责6、资源管理7、产品实现8、测量、分析和改进4.1总要求4.2文件要求ISO9001（2000）质量管理体系要求1、范围2、引用标准3、术语和定义4、质量管理体系5、管理职责6、资源管理7、产品实现8、测量、分析和改进5.1管理承诺5.2以顾客为关注焦点5.3质量方针5.4策划5.5职责、权限与沟通5.6管理评审ISO9001（2000）质量管理体系要求1、范围2、引用标准3、术语和定义4、质量管理体系5、管理职责6、资源管理7、产品实现8、测量、分析和改进6.1资源提供6.2人力资源6.3基础设施6.4工作环境ISO9001（2000）质量管理体系要求1、范围2、引用标准3、术语和定义4、质量管理体系5、管理职责6、资源管理7、产品实现8、测量、分析和改进7.1产品实现的策划7.2与顾客有关的过程7.3设计与开发7.4采购7.5生产和服务提供7.6监视和测量装置的控制ISO9001（2000）质量管理体系要求1、范围2、引用标准3、术语和定义4、质量管理体系5、管理职责6、资源管理7、产品实现8、测量、分析和改进8.1总则8.2监视和测量8.3不合格品控制8.4数据分析8.5改进BCA按规定的质量方针和质量目标以及适用的ISO900族标准描述质量体系质量体系文件结构质量手册程序文件作业指导书、质量记录表格详细作业文件描述为实施质量体系要素所涉及到的各部门的活动文件内容标准的应用7.5.4顾客财产组织应保护在组织控制下或组织使用的顾客财产。组织应识别、验证、保护和维护供其使用或构成产品一部分的顾客财产。若顾客财产发生丢失、损坏或发现不适用的情况时，应报告顾客，并保持记录。小组讨论：请结合标准要求，找出物业管理企业所控制或使用的顾客财产。某花园古玩盗窃案36天破案2002年2月28日，某花园XX楼XX房发生一起盗窃案件（管理处安全员梁某在当值期间，发现XX楼西侧XX房后停有一辆车，梁某前往查看，车灯突然打开，是一辆车牌号为京EE4422的切诺基，此时一名提手提袋的男士从XX房后花园走出，梁某上前询问，其自称为该房业主，安全员跟随其至车后，该人盖上车的后背箱驾车离开。这时，梁某看见XX房后门没关，并回忆起该房业主已经有一段时间不在家，随即呼叫入口岗拦截京EE4422切诺基；出入口岗因正在核查入区车辆和登记，没有注意到梁某的呼叫，该切诺基到达出入口岗后，按规定程序查收了该车的出入卡并登记，随即该切诺基开出园区。南大门岗在同时收到拦截呼叫时立刻进行拦截，但由于无防强闯设施车速过快而未能有效截住（录象显示该车从出入口岗通过中轴路冲出南大门仅用4秒钟时间。此时安全员通知指挥中心与业主联系确认，指挥中心拨打该室电话发现是空号，通过档案找到该室业主的手机号码，并与其取得联系，得知该业主身在广州，该业主获悉情况后表示会尽快赶回。在此期间，管理处安全组一直在该业主家前门和后门分别布岗保护现场。并立即向辖区空港派出所报案，由于无法确认业主是否丢失财产，故派出所未予立案。3月1日下午3时业主赶回家中，确认其价值30多万的古玩字画被盗，并向辖区派出所报案，至此公安机关全面介入此案侦察。）事发后，物业公司及管理处积极应对，全力协助公安机关侦破此案。4月6日，该案的主要犯罪嫌疑人之一李某被擒，并追回所有被盗物品。这起近年来该市涉案金额最大的盗窃案至此全部告破。本案侦破工作的突破口是根据园区近一个月的所有进、出车辆记录，20多名安全员通过一周时间的排查，最终找出了3辆嫌疑车辆，对此，公安分局对管理处在进出车辆的登记管理及相应质量记录的可追塑性等方面予以充分肯定。为什么要做质量记录规范的质量记录是规避风险的最后一道防线！临停车辆出入记录表序号日期车牌号驶入时间驶出时间执勤人备注023405\04\01A789156点25分5点50分李飞有伤岗位:出入口岗第1页临停车辆出入记录表序号日期车牌号驶入时间驶出时间执勤人备注023405\04\01京A7891518:255:50李飞无左前灯岗位:11#岗第1页√ⅹ√√ⅹⅹⅹ√如何做质量记录物业之品质观物业之品质管理请评价以下图片内容所反映的品质，并予以记录。???123456789101112121314151617我们的使命——持续超越我们的顾客不断增长的期望如何理解和认识？物业的品质观这样的部位也要清洁！保护大理石的突出棱角停车场的限位架考虑了低底盘的车辆限高架用铁链悬吊可避免与车辆硬性碰撞这样的创意好不好？设备房也是那么洁净摆放整齐，取用方便——用心做事。——强烈的精品意识和客户意识，要求物业人在业务管理过程中不断地关注细节、精益求精、持续改进。请各小组巡视培训教室，并组织讨论报告品质问题。（时间：5分钟）???2004年夏季长春某小区煤气开栓期间，维修班刘宏亮配合煤气公司对城花三、四期进行煤气开栓。在此过程中工作细心的小刘发现煤气公司师傅有一个非常不好的习惯，那就是抽完烟后烟头随手乱扔，这不仅会给美丽的园区造成环境破坏，同时会让业主产成反感的情绪。小刘想直接提醒煤气公司的师傅，但又觉得太直接会让他们很尴尬，于是他就巧妙的用自己的实际行动来影响他们。当在有煤气公司的师傅乱扔烟头时，他就马上主动捡起放入垃圾桶内，这样看似平凡的举动却让煤气公司的师傅们深受感动，随手乱扔烟头的现象消失了。事后煤气公司的徐师傅谈到这个问题时说，“以前在别的小区开栓并没有注意到烟头的问题，但是你们可真给我上了一课，让我感受到了物业高品质的服务与管理，只有这样优秀的物业企业才能培养出小刘这样优秀的维修师傅”。——一言一行皆品质出发点：意识要求：行为要求：我们的使命——持续超越我们的顾客不断增长的期望客户满意一言一行皆品质关注细节、精益求精、持续改进物业的品质观物业的品质管理系统物业之品质管理ISO9000质量管理体系建立军令状ISO9000质量管理体系建立ISO9000给我们带来了什么规范了管理流程和方法固化了经验，避免走弯路强化了全员的品质意识以客户为关注焦点的观念强化了持续改进的意识认识到预防对品质的重要性—该说的要说到,说到的要做到,做到的要有记录物业品质体系构成各项目的作业指导书/作业制度各公司的质量管理体系文件物业管理标准物业质量管理指导大纲质量手册职能管理类安全管理类环境管理类设备设施类顾客关系类集团物业管理部：业务督导组、专业研究组一线公司：项目：经理安全管理环境管理设备设施管理客户服务文件管理管理层品质管理部各部门品管员各部门品管员各部门品管员物业品质管理架构业务开展形式集团：制订规范年度业务检查节点工作检查神秘客户检查业务评估日常业务督导客户满意度调查专业培训业务开展形式一线公司：体系维护内审与外审业务稽核及日常工作检查专业检查（夜间查岗、安全检查、设备检查）项目：项目经理、班组层面的日常巡查项目品质管理检查班组间的互查项目间的互查全员品质意识训练5S：整理:将工作场所的任何物品区分为必要的不必要的。必要的留下，不必要的清除掉。整顿:把整理之后留在现场的必要物品分门别类，并明确标识。清扫：将工作场所清扫干净。清洁：维持上述成果。素养：每位成员养成良好习惯，遵守规则做事。—营造一目了然的工作环境，培养员工良好的工作习惯，最终提升人的品质。全员品质意识训练QCC（QC小组）—全员参与，持续改进服务品质。围绕企业的经营战略、方针目标及现场工作中的问题，以改进质量、降低消耗、提高人的素质和经营效益为目的组织起来，运作质量管理的理论和方法开展活动的小组。全员品质意识训练品质知识专题培训品质研讨会品质知识竞赛参观质量管理先进企业……物业品质管理基本要求基础业务品质是物业生存和发展的生命线。品质管理工作是公司高级管理人员的工作,品质管理部门只是品质工作的一个重要部门,绝不能替代高层管理人员的品质观念和行为的基本要求。基础业务是物业合同的基本内容基础业务是队伍管理状态直接的成果体现基础业务是超值服务、创新服务的母亲和载体基础业务是客户居家感受最为直接、最为重要的部分物业品质管理基本要求建立“魔鬼出在细节”的专致心态强调以PDCA为基础的持续改进强调事前预防，注重过程控制品质管理与业务工作的紧密结合