山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法(试行)》的公告

山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）》的公告(2015-07-1009:04:15)转载▼标签：房产分类：房企土地增值税、企业所得税山东省地方税务局公告2015年第1号山东省地方税务局关于发布《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）》的公告现将《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）》予以发布，自2015年8月1日起施行。特此公告。附件：1.土地增值税项目登记表和土地增值税纳税申报表2.土地增值税申报表附表山东省地方税务局2015年6月9日山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）第一章总则第一条为加强和规范土地增值税管理，保障税款及时足额入库，维护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，制定本办法。第二条本办法适用于房地产开发项目土地增值税征收管理工作。第三条“三控一促”，是指在土地增值税管理工作中施行源头监控、成本管控、风险防控，促进土地增值税管理规范化。第四条纳税人应当向房地产开发项目所在地主管地税机关如实申报应缴纳的土地增值税税款，保证纳税申报的真实性、准确性和完整性。第二章源头监控源头监控，是指主管地税机关应加强房地产开发项目的前期管理和过程监控，从纳税人取得土地使用权开始，对房地产开发项目实施全过程监管，为加强土地增值税预征、清算管理奠定基础。第一节项目管理第五条主管地税机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管地税机关应根据纳税人报送的项目资料，按项目分别建立档案、设置台账，结合当地实际，运用信息化手段，对纳税人项目立项、规划设计、工程招投标、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第六条纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后十日内，到主管地税机关办理项目登记，同时报送《土地增值税项目登记表》及主管地税机关要求报送的其他资料；已开始销售但尚未办理清算申报的房地产开发项目，纳税人应于本办法施行后在主管地税机关规定时限内补报《土地增值税项目登记表》。第七条各级地税机关要建立完善与同级发展改革、国土、建设、规划、房管等部门的信息交换共享机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税管理。部门信息交换可充分利用省局推广的部门信息共享交换系统。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管地税机关应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第二节土地增值税预征第九条从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应按照本办法规定预缴土地增值税。纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管地税机关登记或备案。第十条房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金、违约金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让的，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。第十一条各市地方税务局应当按照国家税务总局和省地方税务局的要求，按照不同类型房地产确定适当的土地增值税预征率，并报省地方税务局备案。第十二条纳税人应按照取得的转让房地产收入和预征率计算预缴土地增值税。计算公式如下：应预缴税款=转让房地产收入额×预征率第十三条房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产，并预缴土地增值税，其收入按下列方法和顺序确认：（一）按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平均价格确定；（二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。第十四条房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不预征土地增值税。第十五条房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。第十六条房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售协议并转让产权的，应预征土地增值税。第十七条房地产开发企业按月（或季）预缴土地增值税，应于月（或季）末15日内向项目所在地主管地税机关申报缴纳税款。具体缴纳期限由县(市、区）级税务机关确定。第三节清算申报受理第十八条土地增值税的清算申报主体是从事房地产开发的纳税人。主管地税机关负责土地增值税清算申报的受理和审核。第十九条对符合下列条件之一的，房地产开发企业应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第二十条对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的情形。第二十一条上述第十九条、第二十条中所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已开始投入使用；（三）开发产品已取得了初始产权证明。第二十二条对于符合本办法第十九条规定的应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算申报。对于符合本办法第二十条规定的可清算项目，由主管地税机关确定是否进行清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达《税务事项通知书》，纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算申报，并按规定提供清算资料；对于确定暂不清算的，应继续做好项目管理，定期作出评估，及时确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。第二十三条纳税人办理土地增值税清算申报时应提供的清算资料：（一）土地增值税清算申报表及其附表（见附件），其中附表的选用由各市地方税务局根据当地情况自行确定；（二）房地产开发项目清算说明。主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及成本费用分摊方式等基本情况和主管地税机关需要了解的其它情况；（三）国有土地使用证、建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、初始产权登记证、测绘报告、竣工验收备案表；（四）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让（转让）合同；（五）拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证；（六）银行贷款合同及银行贷款利息结算通知单；（七）项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材料采购等相关有效凭证；（八）竣工验收报告、工程竣工决算报告、甲供材料设备购领存明细表；（九）商品房销售台账、销售合同等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（十）开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料；（十一）转让房地产有关税金的完税凭证。对于同一张完税凭证属于多个开发项目缴纳税金的，应在完税凭证上注明清算项目缴纳的税金金额；（十二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。（十三）主管地税机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。第二十四条主管地税机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在15日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管地税机关已受理的清算申报申请，纳税人无正当理由不得撤销。主管地税机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应向纳税人下达《税务事项通知书》予以书面告知。第三章成本管控成本管控，主要是通过明确相关政策，强化对开发项目成本费用的审核，实现对清算项目的有效控管。第一节清算申报审核第二十五条主管地税机关受理纳税人清算申报资料后，应自受理申报之日起90日内完成清算审核。如有特殊情况无法于90日内完成审核，经县级地税机关批准，可延期完成，并书面告知纳税人。第二十六条清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、合法性进行审核。应重点实地核查项目的楼栋、道路、绿化等工程量，确定学校、体育场馆、车位等的产权归属。第二十七条房地产开发项目应以国家有关部门审批的项目为单位进行清算，原则上以发展和改革部门下发的《立项批复书》、规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等为依据确认清算项目。分期开发的，以分期项目为单位清算。第二十八条普通标准住宅同时符合以下条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上;（二）单套建筑面积在144平方米以下;（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。随房屋一并转让的地下室（储藏室）、阁楼、停车位、车库，凡转让的房屋为普通标准住宅的，地下室（储藏室）、阁楼、停车位、车库按照普通标准住宅进行清算；凡转让的房屋为其它类型房地产的，地下室（储藏室）、阁楼、停车位、车库按照其它类型房地产进行清算。单独转让的地下室（储藏室）、阁楼、停车位、车库按照其它类型房地产进行清算。第二十九条土地增值税扣除项目金额的确认：（一）取得土地使用权所支付的金额。1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。（二）房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（1）拆迁补偿费。拆迁补偿费必须是真实发生和实际支出的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应一一对应。（2）拆迁安置费用的计算。①房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照本办法第十三条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。②房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第十三条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3.建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。（1）发生的费用应与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程