盛高置地项目前期市场调查与定位报告(新聚仁)

谨呈：无锡盛高置地新聚仁机构2009.01重点竞争个案分析、对比项目区域市场分析项目产品定位及调整建议项目理解及整体定位无锡宏观市场分析本次提报要解决的问题PART-Ⅱ项目整体定位PART-Ⅰ市场背景分析PART-Ⅲ项目产品定位及建议市场背景分析无锡宏观市场分析项目区域市场分析供求关系11.90531.68091.349428.331.2128.6833.9135.9746.0326.7528.0914.0940.1637.99113.2625.5439.9251.2765.3766.1649.7329.5631.8208-1008-0908-0808-0708-0608-0508-0408-0308-0208-011.54541.08851.1776供求比347.64500.61412.13去化537.26544.91485.32供应08.1-1120072006月份供求比：1.1776供求比：1.0885供求比：1.545434.4526.6408-11系列救市政策08年无锡市商品房供求比逐季递增，全年累积高达1.55，在暖市政策作用下近两个月虽然供求压力缓解，但在积压供应压力下后续市场不容乐观。07-08年出让经营性用地可建商品房建筑面积1208.06万平方米08年11月底无锡商品房存量建筑面积达635.67万㎡08年1-11月无锡市住宅月均去化31.60万平方米无锡市商品房后续供应高达1843.73，潜在供应巨大，中期供求比过高，后续去化压力凸显。按无锡目前去化速度来看，消化未来潜在供应体量预计需要：5年即使按去化速度最快的07年（41.72万㎡/月）计，也需要近：4年供求关系2成交分析时间08.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.11成交套数（套）36051101248722864103255423991949251027093085成交面积（万㎡）40.1614.0928.0926.7546.0335.9733.9128.6831.2128.3034.45成交金额（亿元）26.018.5215.5816.823.4219.5719.6714.7418.9717.1421.05成交价格（元/㎡）64776047554662805088544158015139607860576110套均面积（㎡）111.4127.97112.95117.02112.19140.84141.35147.15124.34104.47111.67套均总价（万元）72.1577.3862.6573.4957.0876.6281.9975.6375.5863.2768.23短期发展阶段筑顶阶段调整回落阶段短期反弹阶段（政策）政府出台鼓励中小面积户型住房系列政策后，效果较为明显，10、11月成交套数有明显反弹，而成交结构发展趋势为中小户型、中低总价。宏观市场结论无锡市商品房市场供求比较大，后续供应过剩，去化压力凸显；无锡市商品房后续供应高达1843.73，潜在供应巨大，中期供求比过高，后续去化压力凸显；从成交结构看，市场趋势将以小户型、低总价的高性价比方向发展。市场背景分析无锡宏观市场分析项目区域市场分析供应分析－供应总量区域项目总建面积（万平方米）已推面积（万平方米）已售面积（万平方米）未来供应（万平方米）太湖广场茂业·豪园7.397.393.094.30世贸中心国际公寓11.2011.201.319.89朗诗·未来之家（二期）20.0011.676.0713.93崇安区常工城尚城10.263.681.498.77蠡湖新城蠡湖一号45.0015.927.9537.05梁溪板块万达广场68.309.362.2466.06阳光嘉园11.6511.081.799.86金域蓝湾38.604.941.4137.19新区长江国际67.8018.893.3964.41合计260.294.1328.74251.46高端、中高端竞争市场后续供应达250万方，按目前竞争个案月均去化3.28万方/月计算，需6年左右时间消化市场存量及后续供应。目前太湖广场、梁溪河埒是高端、中高端项目相对较集中的区域。价格区域项目报价(元/㎡)总价段（万元）主力房型主力面积（㎡）主力总价（万元）折扣太湖广场茂业·豪园950078-180三房182173低区特价房小户型8000元/㎡，大户型7000元/㎡世贸中心国际公寓14000200-500四房24234098折朗诗·未来之家（二期）11500（1500装修）95－210三房9210098折崇安区常工城尚城11000（2000装修）125-260三房140150200元∕㎡，相当于98折蠡湖新城蠡湖一号1100080-220三房139150无梁溪板块万达广场720064-103三房140100无阳光嘉园840059-120三房14011898折金域蓝湾8000-1000071-175四房175175无新区长江国际800071-234三房140112无目前竞争市场上，高端楼盘均价在9500-14000元/㎡之间（含装修费），主要集中在太湖广场区域；中高端均价在7200-8500元/㎡之间，主要集中于梁溪河埒区域。区域项目总套数一房两房三房四房及复式套数比例套数比例套数比例套数比例太湖广场茂业·豪园501//25250.30%24949.70%//世贸中心国际公寓464////22047.41%24452.59%朗诗·未来之家（二期）375////36096.00%154.00%崇安区常工城尚城25621%42%23090%207%蠡湖新城蠡湖一号816587.11%11614.21%43453.19%20825.49%梁溪板块万达广场531//17532.96%33863.65%183.39%阳光嘉园3769023.94%//28676.06%//金域蓝湾264//13250.00%//13250.00%新区长江国际592//29850.34%29449.66%//合计41754%23%58%15%户型配比－供应结构三房房型是高端、中高端住宅的绝对主力，占到市场整体供应的58%左右；小面积一房、两房总共占到27%左右。户型配比－供应结构区域项目三房总套数110-130130-140140-150150以上套数比例套数比例套数比例套数比例太湖广场茂业·豪园249////8233%16767%世贸中心国际公寓220//////220100%朗诗·未来之家（二期）36021560%14540%////崇安区常工城尚城230//230100%////蠡湖新城蠡湖一号43413531%14533%//15436%梁溪板块万达广场33820260%13640%////阳光嘉园286114%16558%11038%//金域蓝湾/////////新区长江国际2948930%15753%//4817%合计241127%41%8%24%三房中，面积段在130-140㎡左右的常规房型是市场主力供应，占三房总供应量41%；高端楼盘中，房型偏大性明显，代表楼盘（世茂中心国际公寓、茂业豪园、蠡湖一号）。去化分析－去化速度区域项目开盘时间报价（元/㎡）已推套数去化套数去化率去化速度（套/月）去化速度（万方/月）太湖广场茂业·豪园07.12.22950050123647.11%200.24世贸中心国际公寓08.06.1514000464296.25%50.12朗诗·未来之家（二期）08.08.0911500（1500装修）3754411.7%90.08崇安区常工城尚城2007.1211000（2000装修）25611846.09%90.08蠡湖新城蠡湖一号08.06.151100081646056.37%650.98梁溪板块万达广场08.09.06720053117332.58%430.57阳光嘉园08.08.30840037613535.90%270.36金域蓝湾08.09.278000-1000026413350.38%330.36新区长江国际08.06.28800059228648.31%410.49合计//4175161439%2523.28目前市场背景下，均价10000元/㎡以上楼盘去化表现十分不理想，月均去化均在10套以内；去化超过20套的楼盘普遍因素是：新推盘、小面积户型成交多；价格调整拉动去化速度。性价比也是目前高端市场的去化保障！去化分析－去化偏好区域项目一房两房三房四房及复式去化/供应去化例去化/供应去化例去化/供应去化例去化/供应去化例太湖广场茂业·豪园//161/25263.89%75/24930.12%//世贸中心国际公寓////8/2203.64%21/2448.61%朗诗·未来之家（二期）////43/36011.94%1/156.70%崇安区常工城尚城2∕2100％2∕450％114∕23049.6％0∕200％蠡湖新城蠡湖一号16/5827.59%25/11621.55%288/43466.36%132/20863.46%梁溪板块万达广场//54/17530.86%119/33835.20%0/180%阳光嘉园21/9023.33%//114/28639.86%//金域蓝湾//113/13285.61%//20/13215.15%新区长江国际//137/29845.97%149/29450.68%//合计39/15026%492/97750%910/241138%174/63727%两房去化比例达50%，要好于市场上其他户型去化表现。目前市场上，高端、中高端代表户型（3房及以上大户型）没有取得市场良好去化表现。购房客较为理性，高端、中高端无法脱离产品性价比平台！客源分析区域项目区域分布年龄分布职业分布购买用途太湖广场茂业·豪园南长为主，部分崇安，滨湖35-55政府官员、泛公务员、部分私营业主改善型自住为主世贸中心国际公寓南长为主，部分崇安、北塘、锡山及全市客源40-55私企业主、泛公务员、高级白领改善型居住为主朗诗·未来之家2期南长区为主，部分滨湖、新区及崇安客源30-45私营业主为主，占到80%以上，其余为高知科技人员自住为主崇安区常工城尚城锡山区、崇安区为主，部分江阴30-45私营业主、政府官员改善型自住蠡湖新城蠡湖一号滨湖区为主，部分南长、崇安客源35-50以个体、私营业主为主、少量公务员、企业高管自住为主、部分投资客梁溪板块万达广场滨湖河埒区域客为主35-45以私营业主、医院医生、企事业单位管理人员、教职工改善型自住阳光嘉园滨湖河埒区域客为主35-45以私营业主、医院医生、企事业单位管理人员、教职工改善型自住金域蓝湾滨湖、南长、崇安客源居多30-45年青白领、公务员、私营业主自住为主新区长江国际新区为主、部分南长30-45政府官员、私营业主、公务员自住为主太湖广场周边以南长区为绝对主力，其他区域板块以各自区域客为主；万科金域蓝湾地处滨湖、南长交界处，先前周边以工厂为主，居住人群不多，客户的层面性相对较广。区域市场总结供应：高端、中高端竞争市场后续供应量250万方左右，按目前去化速度，需6年左右消化期，未来市场去化压力明显。价格：高端楼盘均价在9500-14000元/㎡之间（含装修费），中高端均价7200-8500元/㎡之间。户型：130-140㎡的三房房型是市场主力户型，主要集中于中高端楼盘。去化：单价相对较低楼盘去化表现较好，小面积两房去化情况明显好于面积段较大的房型。客源：楼盘的客源以各自区域客，自住需求为主。目前市场背景下，高端、中高端楼盘已失去“高端定位”优势，均无法跳脱产品性价比平台，高性价比目前也是高端市场的去化保障！项目理解及整体定位项目理解—区位古城墙古运河无－住宅项目在售绝版地块拆无－居住用地供应盛高无锡市中心独一无二的绝版地块，具备打造高端豪宅充分条件！商业教育休闲医疗八佰伴二院商业、文教、医疗、休闲全市级配套，区位优势不可复制！项目理解—配套区位理解—景观梁溪河穿越地块古运河交汇体育公园遥望惠山自然景