深圳_南山_科技园片区研究(鸿威项目定位)

鸿威公司科技园南项目发展定位世联地产顾问部2002年九月二日科技园客户锁定片区与周边市场片区特征与资源项目价值点分析定位方向初判客户需求竞争项目分析机会分析SWOT与战略发展定位物业发展建议投资成本估算片区区位与交通定位可能性判断我们的目标客户是谁地段可以重新定义吗？片区的市场特性约束我们的定位策略问题结构化南山市场态势企业品牌与运作客户竞争导向经济测算敏感性分析销售收入预计周边项目客户经济可行性客户需求与条件约束2年内开发住宅两块地共占地三万八万建面统一规划定位按2400元每平方米楼面地价以什么定位何时入市以正常的市场实现项目利润环深圳湾区域高薪科技园南区片区区位由深南大道、滨海大道、沙河西路、南油大道围合本项目地块指标地块一：T205-0073用地面积14993.3平方米土地用途住宅覆盖率不高于30%容积率不高于2.7建筑面积40500平方米（含居委会100、垃圾站50平方米）可建层高18层以下土地来源：2002年6月拍卖获得地块一：T205-0071用地面积14993.6平方米土地用途住宅覆盖率不高于30%容积率不高于2.7建筑面积40500平方米可建层高10层以下土地来源：1999年协议地价地块面积：29986.9平方米容积率：2.7覆盖率：30%建筑面积：80800平方米可建建筑层高：10、18层3年内热点片区供应量示意图单位：万平方米美庐锦园-4；世纪村二期-8中海深圳湾-10世界花园-7锦绣花园三期-8安柏丽晶12.3碧海云天-26；汕头联泰地块-33波托菲诺-97填海区-240招商海月-22蔚蓝海岸-26海岸明珠-6；观景台花园-5长城项目-32；山海人家-3漾日湾畔-6；佳嘉豪苑-5翠堤湾-22绿景海苑-20万科沙嘴项目-23阳光带海滨城32万环深圳湾：660香蜜湖：70中心区：120罗湖中心及周边：60总供应量：1000万平米鼎太风华42阳光棕榈38星海名城21注：本统计为不完全统计，未包含盐田与东角头约300-500万平米和其他未知地块大势——据不完全统计，2002年下半年-2003年上半年的高档住宅推出量达500万平方米，且继续推出动向明显。南山区市场热度持续走高供给特征南山推售面积万平方米新推占全市比重%平均户型面积平方米平均价格元/平方米2000年128.6——101.056252001年157.324.52列第二（福田以27%排第一）106.955812002上半年123.837.96列第一（福田以26.6%排第二）111.46003供给量增长非常迅猛，2002年新推售量达38%超过福田为全市第一南山整体平均价格突破6000元/平方米平均户型面积亦由2000年的101平方米增加到2002上半年的111平方米以2001年为例，二房：三房：四房所占比例为26.2%：48.5%：14.8%南山各片区户型供应及价格特征各片区户均面积一览（平方米）130.46100.65128.5390.89118.34250050100150200250300华侨城前海后海南头蛇口大南山各片区均价比较（元/平方米）749360006119480563001200002000400060008000100001200014000华侨城前海后海南头蛇口大南山价格：整体价格走势持续攀升2002华侨城片区以7500元稳居第一后海、蛇口、前海均价突破6000元户均面积：整体户均面积稳中有升2002华侨城片区以130平方米居榜首后海以128平方米紧随其后一甲广场改造35万南头老区待建20万前海大盘后续25万前海待建17万南油待建30万花园城悠然居等项目后海中心区待建80万后海大盘后续30万蛇口海上世界改造项目东角头项目★南山即将推出项目预估•南山半岛利用优良的性价比和区域发展增值潜力在全区范围内大规模推出新项目，以吸引被豪宅驱赶的人们，热点将会持续，竞争也日趋激烈。供应量巨大。各主要供给区域的产品供给覆盖了各户型面积和总价区间。南科技园未来面临着深圳湾高端产品的密集上市，面临着来自南山的中端市场分流。主序排序（最好为1，最差为6）决策因子科技园南后海泛华侨城科技园北华侨城填海区石厦竹子林生活配套532416优差交通便利652413优优距城市中心距离562413优尚可景观资源453621差少规划前景265341无一般市场关注度513624高一般在售物业品质感34251—一般一般环境质量364512一般一般综合排序453612区域对比7500元／平米以上：香密湖、中心区、华侨城、红树林6000元／平米以下：布心、梅林、新洲、科技园北、莲塘、前海等6000-7500元／平米：石厦、后海、泛华侨城、科技园南、竹子林片区比较高端需求舒居需求安居需求过渡需求片区泛华侨城后海科技园南石厦科技园北竹子林排序113456价格72006200？650055006000初步确定科技园片区正常市场价格：6200-7000元平方米片区价位比较123区域对比科技南片规划图已批出地块区域概况区域现状：以科技、教育为主要功能；居住功能：主要是科技工业园的生活配套，现主要分布在松坪山地区和未来规划的科技园南区，居住人口以在高新技术园工作的白领为主；教育功能：已形成产学研基地和虚拟大学园等科研教育基地；3-4年内：科技园南区陆续开发建成商品房住宅小区；5年规划：建设重点放在科技园南区，建成赛博维尔软件园和南区居住配套小区；至2010年：规划人口8.0-9.0万人；本项目所在的高新南五区,住宅建面近80万平方米,规划居住3.6万人;未来规划：建成国内一流、国际上有影响的高科技产业园区。目前：园区内现有各类科技企业300多家，10多个中央部委所属单位和50多家跨国公司、国外知名企业；科技园内员工人数有29338多人，其中大专学历以上12610余人，占科技园人数比例的42%。科技园南区居住用地状况地块编号用途面积容积率建筑面积地块所属07-19-01居住用地43999.03.3145196.7海滨城一期07-18-01居住用地及配套设施用地38723.12.7104552.37本项目用地07-17-01居住用地及配套设施用地35988.82.9115164.16未定07-16-01居住用地40444.63.2117289.34海滨城二期07-20-02居住用地及配套设施用地57040.02.9165416.00未定07-10-04居住用地18956.44.2280000中信项目07-23-01居住用地31230.63.6112430.5三九项目共计266382.5-840049.07场地位置及周边环境场地四周至及四周环境场地北面道路：高新南道场地东面道路：场地西面道路：科技南路场地南面景象科技园南项目解析片区依托生活配套除深南路沿线外少量设施不成熟，海滨城建有超市，规划前景整个南区规划居住用地面积84.86万平方米，科苑南路与高新南道交汇东北规划商业服务中心，紧邻本项目以南未来规划有邮局、幼儿园、南山外国语学校小学部、中学等环境质量视野环境质量、空气质量佳、噪音影响不非常明显可依托资源科技园高薪企业工作人士之客户资源、南向深圳湾海景、沙河高尔夫景观、深圳大学校景市场认同度认同度一般，主要是公交与生活配套设施不齐全，故海滨城一期以有车人士作为主流客户，随着招商的广告品牌效应，片区热度即将升温在售物业品质感目前有招商地产阳光带.海滨城一期100万总价以上高品质大户型单位距城市中心距离距离南山商业文化中心约15分钟车程、福田中心区20分钟車程项目交通便捷度在项目北面科技南路有20路公交车（世界之窗—火车西战）上深南路片区南面为滨海大道K204、K113，现未有站点，目前交通不方便。景观资源本项目为多层及小高层，高尔夫景观被海滨城遮挡，目前三层以上有海景，未来海景资源将被全部遮挡教育设施紧邻本项目以南规划幼儿园、南山外国语学校小学部、中学项目建筑规划10—18小高层，占地3万建筑面积8万余平方米，地块分割为两部分开发企业品牌鸿威公司，与下沙存合作开发过红树湾鸿景湾名苑，品牌不具影响力大户型条件匹配：主要为三房135平方米及四房五房以上匹配因子代表物业典型片区本项目拟合度城市中心、交通大型公共设施配套、公园景观黄埔雅苑深业花园中心区极差香蜜湖景观水体、山体景观水榭花都煦园香蜜湖不具备高尚社区、建筑设计高尔夫景观东海花园香榭里花园农科中心有待创新华侨城高尚社区丰富成熟配套锦绣花园波托菲诺华侨城不具备配套不成熟红树湾海景、深圳湾海景金地海景鸿景湾名苑红树湾2—3年后不具备短时间内有华侨城配套与填海区景观、规划概念碧海云天填海区尚可填海区概念组团式互补开发招商、万科特殊类型如品牌企业开发、大规模开发等不具备本项目开发大户型风险大小户型条件匹配：主要为90以下三房或70平方米以下二房、一房、公寓等匹配因子典型物业特征评价本项目拟合度成熟配套都会100属华强北商圈极差便利交通小户型必备条件差片区繁华或市中心地段嘉汇新城上海宾馆核心区极差特殊区域依托如车工庙泰康轩依托科技园大量年轻白领工作集中拟合价格实惠好来居偏差便于投资回报旭飞华达园日式小户型、便于出租差近口岸、主打外销市场汇港名苑近皇岗口岸、滨河大道不拟合本项目开发小户型时机尚不成熟区域市场大势片区资源条件超大户型大户型中大户型中小户型小户型二房三房四房五房及以上9014060708017090100120130180150130120100一房及公寓时机尚不成熟之定位区保守地缘型之定位区主动进攻型之定位区风险型之定位区户型约束象限本项目特区内最后的地产大蛋糕片区供应与市场吸纳滨海大道以北，侨城东路以西，南油大道以东，深南大道以南[环深圳湾片][科技南片+填海区][后海片]周边[科技园北片][华侨城片]片区供给户型供给分布16.98%58.30%20.03%3.78%0.91%一房两房三房四房五房以上及复式•三房占到近六成•二房以下只有17％•三房以上单位占83％区域及周边市场三房面积分布40.34%50.07%9.59%90-110平米110-130平米130平米区域及周边市场四房分布26.15%61.45%12.40%130-150平米150-180平米180平米以上区域及周边市场两房面积分布52.21%44.37%3.42%70-80平米80-90平米90-100平米•一半三房在110－130平米•90－110平米三房占四成•六成四房在150－180平米•130－150平米四房占四分之一•五成以上两房在70－80平米•80－90平米两房占四成半片区及周边市场三房供给比例10.11%70%71%38.60%63.40%58.37%39.60%51.50%38.33%45.28%70.32%51.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%阳光带·海滨城一期中海深圳湾畔中海阳光棕榈园碧海云天英伦名苑美庐锦园观海台海印长城一期世纪村一期世纪村二期蔚蓝海岸二期招商海月二期畅滞销户型旺销户型2房2厅1卫2阳台3房2厅2卫2阳台3房2厅2卫2阳台1储藏室4房2厅2卫2阳台1工人房面积范围70-80平米90-110平米110-130平米130-150平米畅滞销销户型特点区域市场分析显示，90-110平米的小三房和110-130的大三房、70-80平米的两房和130-150平米的四房市场销售情况非常好。市场对产品创新反应非常强烈，带入户花园的三房，四房的跃式等均出现抢购现象，80-90平米的两房销售状况一般，90平米以上的两房少有人问津，100平米的两房只有蔚蓝海岸二期供应，主要是考虑到楼体外立面美观的需要设置了少量100平米两房，销售情况较差，同时，我们发现130平米以上的三房、90平米以上的两房，180平米以上的四房以及5房以上和复式销售状况不好，市场反应冷淡。市场上的三房90%以上在90-130平米范围内四房87.6%在130-180之间从各项目提供的户型面积和市场接受程度看，当面积：在80平米以下普遍选择两房80-90平米之间较大比例置业