房山住宅项目调研报告9-27

良乡高校园区10号地块调研报告Feasibilityreports报告框架目录一、区域背景1、房山现状2、房山经济现状3、房山规划4、房山人口发展及预测二、房地产市场分析1、地产发展2、土地供应情况3、土地成交情况4、整体发展特点5、供求预测6、价格预测7、客户需求及特点7、机会分析三、地块可行性分析1、地块周边竞争楼盘调研2、地块基本情况3、地块规划思路4、地块利润测算5、可行性结论附件一：北京市国土资源局关于定向安置房供地办法的初步意见附件二：北京市人民政府关于印发北京市限价商品住房管理办法（试行）的通知|区域背景|房山现状•区位：房山位于北京西南，是首都西南枢纽。•交通：区府所在地良乡距北京市区仅20公里。京广、京原等多条铁路、京石高速、107、108国道等多条公路干线穿境而过。轨道交通房山线、京良路、京石高速第二通道等多条直达市区的快速通道将陆续建成。首都西南枢纽，是西南区域核心区域。轨道交通房山线房山经济现状人均收入：2010年城镇居民人均可支配收入达到23720元，比增长8%。存款余额：2010年底，金融机构人民币存款余额达778.9亿元，比上年增长22.4%。其中，城乡居民储蓄余额达到410.3亿元，比上年增长16.5%。GDP：2010年，地区生产总值预计实现337亿元，按可比价格计算，比上年增长12%。房山区2004-2010年GDP增长情况142161.31179.4201.25243275.332710%13.6%11.0%12.4%13.7%10.0%12.0%0501001502002503003502004200520062007200820092010年度GDP0%2%4%6%8%10%12%14%16%增长率房山区GDP增长率2010年1-12月城镇居民人均可支配收入2010年，房山区城镇居民人均可支配收入达到23768.9元，同比增长8.26%。区域经济稳定增长，居民收入不断提高。房山规划全力打造首都高端制造业新区和现代生态休闲新城，努力推动全区经济社会发展实现新突破，全面开创“三化两区”建设新局面。房山区总体空间结构布局原则为：“强化两轴、优化两带、保育山区、多核联动、网络结构”，逐步形成协调发展的区域总体布局。房山区城镇等级结构按照新城、重点镇、一般镇三级进行规划。房山新城包括良乡组团、燕房组团、北京石化新材料基地、窦店新型新型建材产业用地四部分。重点镇为窦店、韩村河、琉璃河、长沟；其它为一般镇。房山全力打造首都高端制造业新区和现代生态休闲新城。全面提升城市形象，增加城市功能，提高城市核心竞争力。房山人口发展及预测2010年常住人口94.5万，户籍人口76.8万，城镇化率67.5%。2020年房山总人口控制在118万人，其中户籍人口98万人；居住半年以上外来人口20万人。2020年城镇人口控制在93万人左右，占全区人口的79%。2020年房山新城人口控制在55.7万人，建设用地控制在75平方公里。良乡组团人口35万，城镇建设用地39.2平方公里。燕房组团规划人口20万人，城镇建设用地22.4平方公里。工业4.3万人建筑业4.1万人运输业3.5万人商饮业4万人其它5.3万人21.2万城镇就业人口人群收入：房山城镇居民年人均可支配收入达到23720元。置业特征：房山本地人均有1到2套住房，房山人购房主要是年轻人婚房及改善型住房需求，刚需为主。由此可见房山区域的房地产市场需求主要来自市区，房山将成为北京市区溢出人口的重要承载地。|房地产市场分析|地产发展房山房地产业起步于20世纪80年代初期，主要标志是1984年第一家房地产开发企业--区房地产开发公司建立。20年来，随着社会主义市场经济体制的确立和逐步完善，特别是区府东移良乡和全区城市化进程的加快，房地产业迅速崛起，已经成为全区重要的支柱产业。随着长阳CSD的建设，房山房地产业进入高速发展期。如今，房山区域已经云集了北京城建、中国铁建、万科地产、中粮地产、首创置业、绿地集团、北京建工、首开集团等十余家地产名企。“2009年，房山区的楼面地价已超过每6000元每平方米。”在房价方面，2007年，房山地区的房价也不过4000-5000元每平方米，目前，房山区整体均价稳定在15000元左右。房地产业发展迅速。土地供应情况受轻轨房山线建设、CSD规划等利好消息影响，房山住宅土地供应量从2008年的10.47公顷快速增加，2010年达到342.46公顷。土地成交情况2009、2010年，房山供地总量达505.61公顷。供地情况未来3-5年，房山新增住房供应量在560万㎡左右。开发情况房山各项目平均去化率达到66.7%；近2年平均每年房产去化量为100万㎡以上。销售情况成交情况整体发展特点1）、地产大鳄沿轻轨房山线依次排开，项目集中于房山长阳板块；其次是良乡、窦店、阎村；燕房组团中燕山板块以经济适用房、集资房为主，良乡板块以本地开发商开发项目为主。长阳半岛18000元/㎡万科幸福汇9500元/㎡北潞尚界12800元/㎡城建徜徉集14000元/㎡长阳国际城12500元/㎡首创芭蕾雨16000元/㎡西棕榈滩15000元/㎡世界名苑10600元/㎡阳光邑上16500元/㎡原香小镇15300元/㎡绿地新都会16500元/㎡瑞雪春堂13000元/㎡西路时代大厦13000元/㎡天恒乐活城12700元/㎡绿城百合公寓15000元/㎡永兴家园11500元/㎡山水华府10500元/㎡天地新城8200元/㎡龙鑫家园4200元/㎡都市森林4000元/㎡红苹果庄园3900元/㎡饶乐府新村5000元/㎡龙乡苑带精装7200-5000元/㎡窦店阎村周口店燕房良乡2）、地铁拉动区域发展，户型以80-100两居、三居紧凑型户型为主，去化率较高。原计划2012年通车的地铁9号线，目前正在加快工程进度，将提前到2011年底通车，随着地铁的开通，房山也成为中小户型、低总价房源较多的区域。目前区域内以供应紧凑型住宅为主，户型以80-100平米之间的两居、三居居多。整体发展特点整体发展特点3）.预计2011年应该出现井喷现象，竞争力度加大。未来3-5年，房山新增住房供应量在560万㎡左右。2010年中粮万科长阳半岛、绿地新都会国际花都等项目入市，率先试水房山楼市，由于性价比高，房山还属于北京价值洼地，这些项目一开盘就得到市场高度认可。北京城建、首创集团、建工地产、中国铁建等知名开发商开发的多个项目则将在今年集中亮相，房山楼市将出现供应井喷，竞争剧烈程度加大。（以上数据截止2010年12月9日数据整理：搜房网数据监控中心）整体发展特点4）.商业投资力度加大，打造CSD中央休闲购物区。房山区域内，目前并没有大型商业综合体，购物休闲也仅限于良乡的国泰商城、华冠超市等传统商场，但从未来规划及近期出让地块来看来看，房山商业地产投资力度加大，全力打造房山CSD中央休闲购物区。供求预测根据市场调研房山购房者以刚需为主，以紧凑型户型需求为主：100-90㎡三室占30%，80-85㎡2室占60%，60㎡左右1室占10%房山未来3-5年新增住宅供应量在560万㎡左右，根据调研在房山买房的客户以刚需为主，改善性客户为辅。考虑在现在的房地产政策，只有北京市户口或有5年纳税证明的客户才可以买房，所以未来一段时间供略大于求。10%30%60%100-120三室100-90三室85-80两室价格预测在调查分析中发现，目前选择在房山区置业的消费者大多以自住型和养老型为购买目的，而投资型消费者较少。因此，目前房山区房价较好的反映了市场供求的均衡价格。随着土地市场升温，投资者的入场势必将推高房价；随着轨道交通设施的完善和周边配套的成熟，房山区房价未来走高将成为不争的实事。4500650080001500002000400060008000100001200014000160002007200820092010房山住宅均价走势图万/㎡客户需求及特点目前选择在房山区置业的消费者大多以自住型和养老型为购买目的，而投资型消费者较少。65%10%20%5%自住型改善型养老型投资型机会分析通过以上分析，经济的持续增长、城镇化率提高；93万人口城市规划的实施，这将提升当地对房地产市场的需求；同时随着轨道交通的开通，房山区与市区实现了无缝连接，这将会更加吸引来自北京市区的客户.目前房山区还处于价值洼地，这对我们来说是一个机会。|地块可行性分析|本案项目位置所在地地块周边竞争楼盘调研—区位图本案地块周边竞争楼盘调研—调研数据项目名称地理位置建筑类别规划指标去化率主力户型均价地块现状阳光邑上良乡大学城羊庄西侧别墅洋房规划面积：160000平米建筑面积：352000平米容积率：2.2绿化率：38%40%叠拼别墅：户型面积150-300平米，4-6居18500元/平米已经封顶瑞雪春堂良乡长虹东路板楼中高层建筑面积：320000平米容积率：2.4绿化率：40%60%高层：90-139平米13000元/平米现房鸿顺园良乡长虹东路板楼多层建筑面积：130000平米容积率：2.0绿化率：30%100%45-120，1-3居13000元/平米已售罄地块周边竞争楼盘调研—现场图片阳光邑上鸿顺园瑞雪春堂地块基本情况—规划经济技术指标项目地块占地498亩，住宅用地，建筑规模21万平米。地块基本情况—四至项目四至：北至长虹东路；南至北京工商大学；东至长于路；西至房山地铁大学城站地块交通便捷：紧邻轻轨房山线，京广铁路、京石高速、107国道等交通大动脉在项目西侧两公里之内南北穿过，正在建设中的轻轨9号线在丰台区郭公庄与房山线相接，在军博、北图、分别与1、4号地铁相接，至此良乡到海淀区中关村时间将缩短在40分钟左右，良乡与城区连为一体。周边配套齐全：教育：北京理工、北京工商、北京师大、良乡一小、良乡中学。医院：良乡医院。银行：中国农业银行、中国建设银行。地块基本情况—交通及配套地块规划思路地块命名：天山长虹苑产品组合：高层+多层+商业配套快速开发思路：高层产品外立面意向——与周边竞争楼盘，品质比较优势突出。地块规划思路-外立面意向地块利润初步测算本地块用地面积为498亩，建设用地面积为180亩，容积率为1.8，建筑面积为21.34万平米。土地价格580.92万元/亩，销售价格13000元/平米。地块利润测算通过测算，该项目毛利润率为31.75%，项目经济上可行。成本项目标准项目量单项成本（万元）土地580.92万/亩180亩104566建安2000元/㎡213400㎡42680公共、基础配套400元/㎡213400㎡8536工程管理4%426801707.2销售费用5%277420（销售额）13871资金成本7%（贷款利率）171360.2（设成本平均回收期1.5年）17992.82成本合计189353.02销售收入277420毛利润88066.98毛利润率31.75%本地块用地面积为498亩，建设用地面积为180亩，容积率为1.8，建筑面积为21.34万平米。土地价格580.92万元/亩，销售价格13000元/平米。可行性结论通过分析该项目具有以下优势：1、地块面积大适合滚动开发，交通方便，销售价格上升趋势明显。2、此地块紧邻良乡大学城（学生10万人），周边人员素质较高，陆续有其他大学搬迁至此，大学城教职员工人数持续增长，房屋销售潜力较大。综合以上优劣势分析，此项目可行。|THEEND|