通路汤城广场经营及管理心得分享

1.從三通談起2.廣場目標定位及營運策略分析3.廣場招商租賃策略分析4.廣場經營管理策略分析5.成功取決於卓越的執行力通路革命通路零售這個下游角色，反過來成了最具主導性的地位，它可以決定商品價格可以決定需求，甚至在一定程度可以決定文化通路霸業－攔路虎超商易開罐碳酸飲料全面漲價統一超商在菲律賓成功反擊可口可樂通路整合量販店合資夥伴目前店數去年營收未來發展方向家樂福法國家樂福持股超過60%.統一集團持股約30%31逾500億元看好傳統市場商機，每年以一至二家的速度展店大潤發法國歐尚集團持股三分之二，潤泰集團持股三分之一22375億元開發新店型，將介於量販店與便利商店之間，且不同於超市的新模式愛買法國Casino集團與遠百各持股50%13154億元預計展店至20個據點時，可望穩固市場地位，明年將轉虧為盈近５年消費者物價指數漲跌走勢Cpi年增率房租漲幅耐久消費商品價格漲幅８８年0.170.60-2.20８９年1.260.15-1.42９０年-0.01-0.10-2.32９１年-0.20-0.94-2.10９２年-0.28-1.00-3.34資料來源/行政主計處通縮雙通效應產業傾斜消費者與消費行為在比較同質化．齊一化的時代,簡單的人口結構指標，往往便足以讓廠商有效的瞄準市場對象進行目標行銷.在倍數時代用以上指標解釋市場,往往是自殺行為基因改造食品（英．法）杯葛．抗議60歲的男人，可能在第２次婚姻中當爸爸消費行為５個屬性通路．經驗．價格．產品．服務．主流市場情緒市場社群市場*流通業屬於知識經濟應用程度高的產業型態,屬於知識創造品牌價值與競爭優勢的產業因此必需持續創新與變革.開發才能符合市場需求的產品與服務創造更大的附加價值二.廣場目標定位及營運策略分析審計重舉明畫深圖一.目標.定位1.為豐富園區生活機能2.提高未出售物業價值3.充份利用目前之閒置產業4.三期開發基地期待利益舖陳5.內地大陸市場零售通路複製實驗複製經驗７－１１進軍大陸市場挫敗案聯強積極進軍大陸市場*商場.廣場.百貨概念探討新商業業態美.日.台各型購物中心台灣與日本零售發展驅勢比較購物中心及百貨公司差異探討新商業業態探討新商業業態(續)類型鄰里購物中心社區購物中心區域購物中心購物休閒中心租賃面積（坪）美國15004000600015000日本1000~30003000~50005000~1000010000以上土地面積(坪)美國10000400006000070000日本200050001000010000以上主力業種美國大型超級市場、樂品雜貨店、家庭工具中心百貨公司、折扣商店、量販店、超級市場量販店、百貨公司、折扣商店量販店、百貨公司、折扣商店中型郵購中心、咖啡店郵購中心、速食店超級市場、速食店超級市場、速食店日本超級市場、郵購中心、雜貨店折扣商店、家庭工具中心、百貨公司、超級市場、雜貨店折扣商店、百貨公司、超級市場折扣商店、量販店、超級市場專櫃店數10~3020~4040~130100以上停車場容量50~100100~400400~40002000以上到達商圈時間10分以內15分以內20分以內25分以內商圈人口美國5000人以內30000人以內50000人以內100000人以內日本20000人以內50000人以內100000人以內200000人以內美日兩國各型購物中心比較表日本零售業發展驅勢台灣１９５３年超級市場１９６８年１９７４年便利商店１９８０年１９７８年量販店１９８９年１９８４年購物中心１９９９年資料來源：日本購物中心協會台灣與日本零售業發展驅勢比較項目湯城廣場SOGO百貨區位市郊區域市中心區為主規模大小規模大，停車位足規模中型空間設計步道空間寬廣街廓店面式空間集約櫃位走道式活動空間休憩處多開放空間足休憩處精緻化開放空間有限業種規劃多元化商品，結合購物、娛樂、休閒、餐飲全功能複合型多元化商品零售販為賣休閒文教、餐飲為輔，大部份以為流行服飾經營型態綜合百貨及專門店專櫃式消費型態計劃式、停留時間長即興式及衝動型消費購物中心與百貨公司差異表百貨公司.購物中心店數普查名稱營業項目總店數平均坪數太平洋SOGO百貨811600廣三SOGO百貨212000新光三越百貨1019000遠東百貨1015000微風廣場購物中心123000京華城購物中心161900101Mall購物中心122600湯城廣場購物中心120000＊開發地區基礎資料分析＊競爭者及商圈分析＊立地交通環境及空間規劃分析開發地區基礎資料分析開發單位園區概況商圈設立三.廣場招商.租賃策略分析知彼知己因勢利導在租管互信基礎上共同達成零售的良好雙邊關係1.企劃招商管理規劃分析2.租賃條件的執行策略分析競爭者及商圈分析立地交通環境及空間規劃分析1.企劃招商管理規劃分析第一階段市場分析第二階段商圈的規劃各行業之獲利率與租金負擔的承受度各行業之經營特性評估各分店據點的分佈狀況各行業對店鋪的面積和店型的需求決定設點和裝潢的時效2.租賃條件的執行策略分析租金架構分析:業種別:*.咖啡店*.量販店*.速食業*.電器業*.大型書店*.生活雜貨*.電信通訊*.服飾業*.電腦資訊网租金架構分析(1)咖啡店量販店速食業電器業大型書局標準面積50-80坪,租金承受度為營業額之15%-18%,主力客層20-40歲以上,代表店:丹堤.iscoffee.星巴克租金標準每坪300-1,500元為租金承受度,毛利率10%-15%,賣場面積至少3,000坪以上標準面積30-150坪,租金承受度為營業額之8%-15%,主力客層12-35歲以麥當勞最低,肯德基最高,代表店:麥當勞,肯德基,mosburger標準面積300坪以上,租金承受度為營業額之6%以內,租期10年以上,平均毛利率15%,客單價4,000-5,000元,代表店:泰一,上新,全國,豐澤標準面積80坪以上,租金承受度為營業額之10%以內,平均客單價250-300元,代表店:金石堂.新學友.何嘉仁租金架構分析(2)生活雜貨電信通訊服飾業電腦資訊標準面積60-150坪,租金承受度為營業額之15%-18%,代表店:屈臣氏.康是美.生活工場標準面積15-35坪,租金承受度為營業額之6%,代表店:全虹.震旦標準面積50-150坪,租金承受度為營業額之15%-20%,代表店:Hang-ten.Giordano.Espritnet標準面積1500坪以上,租金承受度每坪約為8000~12000代表店:NOVA四.廣場經營管理策略分析軟硬兼施循循善誘三.廣場經營管理策略分析1.定位規劃2.業種分析3.租賃安排4.管理規範1.定位規劃a.精神與物質需求的平衡性b.軟體與硬體的搭配性c.塑造地域性地標形象d.優質mall空間感的舒適性2.業種分析a.如何結合大型賣場合作聯盟b.如何結合零售個體戶的業態整合c.如何結合傳統本土與異國餐飲的視覺融合d.如何結合主題性娛樂休閒與文教氣息3.租賃安排a.訂定及尋找主要承租戶b.訂定及尋找次要承租戶c.制定租賃及抽成條件d.制定及洽談租賃合約4.管理規範a.嚴謹的管理b.親切的服務c.專業的輔導d.審慎的策略策略與執行力策略在正確的時間選對的事做，做對的事(DOrightthings)執行力全力以赴把事情做對，做好(DOthingsright)高效率的執行才是本事職場之三綱五常三綱成為職場中雙Ｂ車（ＢＭＷ）Ｂ（Braud）品牌自我定位知己Ｍ（Market）市場目標選擇知彼Ｗ（Weapou）武器執行力百戰不怠五常成為職場西門慶潘喜有型笑甜彎適得其所得體的儀表驢怒有知四力全適得其位堅實的能力鄧爽無悔愛之深適得其心滿腔的熱情小哀無私謙受益適得其份謙虛的態度閒樂無我變形蟲適得其人全面的投入感謝您的參與支持與鼓勵敬請批評指教