房地产项目总经理培训讲义

3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法保利集团房地产项目总经理培训讲义————房地产项目资金管理目录：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ房地产开发资金管理的特点及重要性3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ房地产开发项目的资金运用3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ房地产开发项目的资金平衡计划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ房地产开发项目的资金筹集3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用V房地产开发项目的税务筹划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ房地产开发资金管理的特点及重要性在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。资金密集型大量的资金投入资金周转期限长长期的资金保障1、房地产项目资金的主要特点资金是房地产企业的“血液”,供血充足生存、发展贫血断血烂尾、破产2、搞好房地产项目资金管理具有重要作用资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房地产企业才能得到较好地生存和发展，一旦资金断裂，房地产企业就会出现烂尾，甚至企业破产。一个成熟的企业必须具有完善的抗风险能力和预警措施。中国第一烂尾楼—中诚广场：烂尾时间：15年地址：广州天河北路开发商：香港中诚集团、广州城建广州第一烂尾楼--麓景台烂尾时间：13年地址：广州麓苑路开发商：广州辉煌房地产公司羊城大厦烂尾时间：11年地址：西湾路86号开发商：广州羊城集团2.1房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼”？2.2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策基于房地产开发对很大程度依赖资金的特点，国家在对房地产企业进行宏观调控时，运用较多地政策都是从控制企业资金层面入手。2007年到2008年国家出台一系列调控房地产行业膨胀发展的政策法规，如：土地出让金一次全部付清方可领取国土证（39号文）对开发企业资金的保障程度提出了更高要求；银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步缩小了房地产行业的融资空间，提高了融资成本；资本市场对房地产企业融资更加严格限制；二套房贷政策、预售款监管机制不仅打压了市场上改善性和投资性的购房需求，而且制约了房地产企业已收房款的运用；预交企业所得税由预计毛利率20%调整为预计利润率20%，加大对土地增值税的清算等税收政策直接增加了资金的流出。上述政策都是从资金上调控房地产开发企业发展速度和规模，从而保证房地产开发实现平稳健康地发展。资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要，财务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金，防范财务风险，保证企业持续稳定的发展。2.2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策1、资金平衡计划主要内容资金平衡计划是反映房地产项目开发经营各期的资金盈余或短缺情况，明确资金来源，合理安排资金支出和制定适宜的借款偿还。编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作，通过合理安排资金计划，可有效地配置资源，提高资金使用效率，防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司的财务管理水平。资金平衡计划见下表：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ房地产开发项目的资金平衡计划X公司XX年资金平衡计划表项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计一、资金支出土地费用建设成本偿还贷款税费支出其他支出合计二、资金来源股东投入借入资金销售回笼其他来源合计资金盈缺编制资金平衡计划包括两个层面：一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资金平衡计划，其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。2、编制资金平衡计划应注意的几个方面2.1、编制的资金平衡计划应遵循的原则首先要立足自身平衡，资金筹集一定要切实可行，具有可操作性和能有效实施。资金安排要量力而行，留有余地，切忌满打满算，或留有缺口。具备对外融资条件一定要主动从市场上获取资金，不要仅依靠股东的投入。在股东投入土地支出后，原则上项目公司必须实现自身现金流净流入，公司将把自我资金保障情况作为考核企业年度工作的一项重要指标。2.2、资金计划的编制要严谨，注意各指标之间的勾稽关系资金计划主要依据项目的各项业务计划（包括投资计划、施工进度节点、销售计划等）进行编制，因此，计划的编制需要各个部门的共同参与和配合，总经理要亲自挂帅。在实际编制过程中，常常出现一些问题。（1）项目投入的资金与计划开工量相符。例如：某公司计划全年在建面积60万方，其中新开工面积30万方（5月开工），安排的工程建设支出9亿元。工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综合细致测算，项目工程建设投资周期一般为1-2年，且当年新开工面积比例较大，当年安排工程建设支出1000-1200元/平方，该项支出显然过大，应安排6亿元左右。（2）销售回笼与年度销售任务相匹配。例如：某公司计划全年签约金额10亿元（全年销售），年初有上年签约未回笼金额2亿元，而全年安排销售回笼7亿元。一般情况下，全年销售的项目房款回笼至少达签约金额的80%以上，上年已签约未回笼部分应在当年全部收回。此例中，该公司全年销售资金回笼安排在9-10亿元比较合理。上年认购未签约2亿元本年回笼8亿元签约10亿元（3）税费的计算要依据有关要求。例如：某项目全年预计销售回笼10亿元，假设该项目当年尚未完工交楼，安排各种税款支出0.6亿元。营业税及土地增值税预征等一般为当期销售回笼的6.63%，所得税预征比例为当期销售回笼的3.75%，由于该项目当年尚未完工交楼，无需进行土地增值税清算及所得税补缴，那么以预缴口径安排的全年税款支出应在1亿元左右比较合理。（3）税费的计算要依据有关要求。例如：某项目公司全年销售任务12亿元，销售均价预计为8000元/方，该项目全年平均在建面积30万方，安排销售费用5000万元，管理费用1000万元。两项费用明显偏高，按照通常情况，销售费用一般不得超过年度销售计划的2.5%，那么安排的销售费用不应超过2500万元；管理费用单盘基准费用为300-400万元，再考虑到项目销售面积及在建面积进行调整，该项目管理费用安排过高。（4）贷款规模与项目总投相符。例如：某项目预计总投18亿元，总建面30万方，当年四证齐全及新开工面积15万方，安排贷款2亿元。该项安排贷款规模与项目总投相比偏小。按照项目总投18亿元的50%匡算贷款规模约为9亿元，当年四证齐全面积占总建面的1/2，则应安排1/2的贷款规模发放，即4亿元左右。2.3、要注意各项目的全面性，不要有漏项在编制资金计划中，经常发生遗漏部分项目的情况。如项目投入中安排土地费用支出没有考虑配套的政府收费项目；在计算利息费用仅考虑年底余额，没有考虑当年新增及还贷情况；或者利息费用仅考虑银行贷款部分，不考虑股东借款；合作项目股东要求分红，没有安排现金分红等等。2.4、要注意资金来源和使用的时间节点的匹配，防止出现阶段性的资金缺口某公司编制全年资金计划，现金流入15亿元（销售回笼10亿元，银行贷款5亿元），现金流出13亿元，结余2亿元，全年实现资金平衡。在实施中，发现第三、四月出现资金缺口，其银行借款计划在5月取得，因此，申请向股东提出借款（原计划没有安排），出现时点性资金缺口。如果按月编制计划，该问题就很容易发现。1、房地产项目的资金来源3、资金筹集应关注的重点2、资金筹集的主要渠道4、如何办理银行贷款5、销售回笼应注意的环节3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ房地产开发项目的资金筹集自有资金包括股东投入的注册资本(含发行股票募集的资金)、留存利润等，一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。借入资金主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。根据目前的规定，在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%，并且四证齐全后，可申请项目贷款，银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%；销售回笼款即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度，在项目取得预售证后可对外销售，销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入，并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润。1、房地产项目的资金来源前期阶段：项目尚未具备融资能力和销售，资金来源以股东投入为主。四证齐全：项目符合向金融机构融资的条件，贷款用于支付工程款。预售阶段：取得预售许可证，开始预售并回笼资金。具体如下图：一般来说，在项目开发的整个过程中上述三大部分资金的大致比例各为1/3，但在不同阶段各来源所占的比例不同：1年2年股东自有资金：地价、前期税费和政府收费等银行贷款房款回笼归还全部股东借款和银行贷款2、资金筹集的主要渠道1、股权融资：主要是指企业通过资本市场以股东投入实现资本金的增加，包括资本市场首次公开发行（IPO）、公开增发、定向增发等方式；还有一种间接上市融资，即买壳上市。股权融资作为上市公司主要的融资渠道，广泛受到上市公司的青睐。其特点：一是所获得的资金无须还本付息，新老股东一起分享企业的赢利与增长。二是一次融资资金量较大，可以长期使用；三是改善资本结构，有效降低企业资产负债率，进一步扩大银行借款等间接融资空间；四是对由于每股收益和净资产收益率的摊薄，对经营业绩要求很高，经营压力加大。2、发行债券：通过发行各种债券取得资金。包括发行公司债、企业债券、短期融资券（中期票据）等方式。（1）公司债：由上市公司通过资本市场（通过交易所市场）为筹集长期资金而向一般大众举债，承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。公司债监管机构往往要求严格债券的信用评级和发债主体的信息披露，特别重视发债后的市场监管工作。（2）短期融资券（中期票据）：由人民银行主导的银行间债券市场一项创新性债务融资工具，由企业发行的无担保短期本票，发行规模一般不得超过企业净资产的40%。具有法人资格的非金融企业，可依照《短期融资券管理办法》规定的条件和程序，在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。一年以内的为短期融资券，三年以上的中长期票据。融资券不对社会公众发行，只对银行间债券市场的机构投资人发行，在银行间债券市场交易。（3）企业债券：企业债券由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业依照法定程序发行（可以在交易所市场或银行间债券交易市场），约定在一定期限内（中长期）还本付息的债券，由国家发改委和国务院审批，一般要求予以担保，债券发行后，审批部门不再对发债主体的信息披露和市场行为进行监管。3、银行贷款：银行对房地产开发企业提供的贷款，是房地产项目开发资金的最主要融资渠道之一。按照贷款资金使用目的和方式的不同，房地产贷款主要有以下两种类型：项目开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放用于项目开发建设环节的贷款。经营性物业贷款，指银行将已建成并投入使用的经营性物业长期稳定收入作为分期还款来源的一种物业抵押贷款，贷款资金不限定固定用途。4、房地产投资信托（REITs）：REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REIT