中原_北京星光世界酒店式公寓项目调研定位汇报_263页

星光世界项目调研定位汇报第一部分酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店概念及典型项目第二部分宏观经济和政策对北京酒店式公寓市场的影响第三部分北京酒店式公寓市场分析第四部分项目区域价值分析第五部分竞争区域和竞争项目分析第六部分客户深访调研第七部分项目分析及项目核心竞争力提炼第八部分项目定位第一部分酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店概念及典型项目三种物业形式概念厘定/酒店式公寓发展历程及趋势概念厘定基本概念/物业区分/典型项目酒店式公寓“酒店式公寓”，意为“酒店式的服务,公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。公寓式酒店设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，物业特点其一，类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能。其二，它配有全套的家具电器，同时为客人提供酒店的专业服务.产权式酒店开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。三种物业基本概念★★★统一，配套要求高★★种类多，配套齐全室内配套★★专业酒店服务模式★类酒店的服务模式服务配套★★★酒店管理公司★高级物业管理公司管理公司★★★投资★自用客群类别★★★出售★自持经营模式★★40年★★★50年★70年产权产权式酒店公寓式酒店酒店式公寓分类项目三种物业的区分酒店式公寓与公寓式酒店的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。产权式酒店是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式.须向业主承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高.龙脉温泉产权式酒店文津国际、瑞安国际、和乔丽致公寓式酒店长安驿、世界城、世华国际中心、金桥国际公寓、中湾国际、立方庭、新中关、远中悦莱、纽约客、华融公寓、西派国际、瑞士公寓、北京INN、建国5号、世华国际公寓、燕莎class、波菲特行政公寓、领域master、金地名京、东外公馆、国贸DNA销售型国贸公寓、雅诗阁、凯宾斯基、嘉里中心、东方广场公寓、嘉里公寓、盈科中心、京广中心、亮马河大厦、万国公寓自持型酒店式公寓北京市场相关项目产品类型北京市场三种物业典型项目文津国际雅诗阁长安驿酒店式公寓发展历程及趋势分类及特征/酒店式公寓特点/发展趋势酒店式公寓的分类及特征纽约客、长安驿雅诗阁、国贸公寓、嘉里中心、东方广场、万国公寓.代表项目没有严格规定不能能否商住两用建国门中关村等国贸、王府井、使馆区、朝阳公园、燕莎、丽都等分布区域较不好好，设施齐全软件服务质量ACCOR,多为五大行THEASCOTT,OKAWOOD,MARRIOT等管理公司品牌管理费、暖气费、卫星电视等管理费暖气费、卫星电视、发票、会所、水电费、宽带、HOUSEKEEPING等租金包括的费用比较低高租金价格一般为一年灵活可以租短期租期灵活性散卖酒店式公寓开发商持有酒店式公寓----•自持型不对外出售产权,短期出租为主,租金较高,一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营,是各类产品中综合品质及管理水准最高.•销售型出售产权,客户购房目的以对外出租,获取投资回报为主,租期较长,一般委托五大行等专业的物业管理公司进行管理,相对于自持型酒店式公寓,服务内容简单化.酒店式公寓的特点酒店式公寓的特点•客群•服务•户型与配套•自用与投资针对居住市场中较为长期或频繁居住的居民。主要包含的客群为：长期出国的生意人及其家人、长期在外的跨国公司总裁、高级管理人员、高级员工等及其家人、放长假的家庭、需要进行商务交流或者进修的中高级商务人士以及在京的海外社团和驻华使馆工作人员等.由知名物业管理公司直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，其借鉴酒店服务及管理模式，提供诸如家具清洁、送餐、宴会安排、洗熨及送衣、钟点服务、电召的士等一系列服务，较之于普通公寓服务内容更多并为特定客群提供更多其所需的服务。户型从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。统一为精装修，并多为提供全套的家居设计和电器。一般酒店式公寓的公共硬件设施均类似酒店，例如大堂、会所等。其他附属设施还增加了银行、小型超市等项目。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化、人性化。备受外籍商务人士的青睐。最大的特点在于酒店式的服务和灵活的租期，这使其成为跨国公司的高层管理人员及短期商务人士的首要选择。酒店式公寓未来发展细化出酒店商务公寓细化出酒店商务公寓相似业态的竞争压力相似业态的竞争压力销售向自持转变销售向自持转变服务成为竞争焦点服务成为竞争焦点整售模式出现整售模式出现第二部分宏观经济和政策对北京酒店式公寓市场的影响北京市总体经济发展现状及趋势/相关产品发展对酒店式公寓的影响北京市总体经济发展现状及趋势2001-2007北京市GDP统计图0.02000.04000.06000.08000.010000.020012002200320042005200620070%5%10%15%20%25%北京市GDP年增长率•GDP持续增长，年增长率均超过10%•经济发展质量进一步提高；•社会发展步伐进一步加快；•城市建设和管理水平进一步提升；总体上讲，2007年全市经济社会发展形势良好，符合科学发展的要求，符合和谐发展的理念，符合国家宏观调控政策的取向。北京市总体经济发展现状及趋势•北京市的经济发展环境与条件总体有利；•从国内环境看，我国工业化、城镇化、国际化进程不断加快，发展势头较好；•从本市自身看，北京正处于城市化、信息化、市场化和国际化的加速期，发展空间依然很大，各方面需求依然旺盛；北京市总体经济发展现状及趋势相关产业的发展对酒店式公寓的影响北京国际化都市涉外资源进驻北京国际化都市涉外资源进驻租赁需求增加高档物业需求增加酒店式公寓蓬勃发展租赁需求增加高档物业需求增加酒店式公寓蓬勃发展•良好经济环境带来火爆市场•奥运带来酒店式公寓的投资热潮第三部分北京酒店式公寓市场分析供应走势及消耗量分析/价格走势分析/典型项目亮点分析北京市房地产市场现状及趋势政策方面央行银监会12.11《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》银发〔2007〕452号央行银监会9.27《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发〔2007〕359号央行3.185.197.208.219.14《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》建设部3.177.208.219.14《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》央行1.152.254.165.156.58.159.2510.2511.2612.25《中国人民银行关于提高人民币存款准备金率的通知》颁布单位颁布时间政策名称金融政策国土资源部、财政部、央行12.3关于印发《土地储备管理办法》的通知国土资源部9.28《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》（国土部39号令）颁布单位颁布时间政策名称土地政策北京市房地产市场现状及趋势政策方面北京市建委、市政府外办、市公安局、市工商局、市商务局2.2《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》国务院8.26《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》人大3.16物权法颁布单位颁布时间政策名称其他政策市建委11.6关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知市建委、北京住房公积金管理中心10.22　关于促进在京物业服务及相关单位建立住房公积金有关问题的通知市政府9.25北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)的通知市政府9.25北京市人民政府关于印发《北京市城市廉租住房管理办法》的通知建设部、发改委、监察部、财政部、国土部、央行、国税总局11.19《经济适用住房管理办法》建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土部、央行、国税总局、统计局11.8《廉租住房保障办法》国务院8.13《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难得若干意见》颁布单位颁布时间政策名称住房保障政策发改委、商务部11.7《外商投资产业指导目录（２００７年修订）》颁布单位颁布时间政策名称产业政策北京市房地产市场现状及趋势政策方面出台时间较集中；政策涉及范围广；住宅保障力度加大；保障型住房大大增加；土地出让市场更加规范；投机需求得到有效抑制；产品结构趋向合理；引导消费者理性购房；特点分析影响分析酒店式公寓相关政策分析¾包租•建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”¾公建贷款•关键词：“5成10年”、1.1倍¾外资准入•关键词：1年、1套、自住北京市房地产市场现状及趋势政策方面政策预测分析•宏观调控力度继续加大,执行更加严格；•2008年旨在稳定房价的专项调控政策仍会继续出台；•奥运年政府会进一步加大对租赁市场监管力度；•从紧货币政策，促使银行对房地产贷款政策将进一步趋紧；北京市房地产市场现状及趋势土地市场方面土地供应市场特点•07年土地实际供应控制在6300公顷以内,其中住宅用地1600公顷•07年土地招拍挂出让市场供应土地898公顷。北京市房地产市场现状及趋势土地市场方面土地出让成交特点——较大规模住宅用地增多数据来源：北京市土地储备中心居住、商业金融等488243.07原北京轮胎厂住宅及居住公共服务设施498192.126朝阳区来广营乡清河营村居住、商业金融503563.6大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住及配套535079.372昌平区昌平科技园住宅及居住公共服务设施577381.053朝阳区来广营乡清河营村办公楼、商业服务业、娱乐设施、综合体602078北京市顺义区马坡镇住宅兼容商业服务业684000通州区半壁店大街25号用途规划建筑面积（平方米）宗地北京市房地产市场现状及趋势土地市场方面土地出让成交特点——招标出让已成主角2006年和2007年招、拍、挂用地所占的比例图79%45%21%55%0%50%100%20062007招标挂牌数据来源：北京市土地储备中心北京市房地产市场现状及趋势土地市场方面土地出让成交特点——土地供应逐渐向五环外倾斜数据来源：北京市土地储备中心2007年成交土地环线分布图三环以内0.7%三-四环12.3%四-五环7.3%五环-六环59.2%六环外及远郊区县20.5%北京市房地产市场现状及趋势土地市场方面土地出让成交特点——八大城区土地日益稀缺城八区及郊县商品房两限房用地成交比例17%28%47%8%城八区商品房城八区两限房郊县商品房郊县两限房数据来源：北京市土地储备中心北京市房地产市场现状及趋势土地市场方面土地出让成交特点——朝阳、昌平成为土地供应热点区域各区县土地成交情况80.8485.3617.9322.8676.123.9647.0187.67133.0277.19143.4582.26020406080100120140160朝阳海淀丰台石景山昌平顺义通州亦庄开发区大兴密云怀柔其它区县成交建筑面积（万平方米）数据来源：北京市土地储备中心北京市房地产市场现状及趋势土地市场方面土地成交价格分析——远郊区县地价大幅上涨数据来源：北京市土地储备中心3553100%1233.00合计272352%643.54郊县商品房444948%589.46八大城区楼面地价成交价格（元/平方米）成交建筑面积所占比例成交建筑面积（万平方米）区域北京市房地产市场现状及趋势土地市场方面土地成交价格分析——成交价较底价增幅逐渐扩大数据来源：北京市土地储备中心2007年土地成交价较起始价增幅0%80%160%240%320%400%480%560%640%720%800%0102030405060708090北京市房地产市场现状及趋势土地市场方面土地市场预测•08年商品住宅用地成交继续上升；•保障型住房和两