中原九龙仓江北嘴商务中心商业、酒店市场研究定位报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。九龙仓江北嘴商务中心A10、A11商业地块商业、酒店市场研究与定位报告重庆中原顾问事业部ChongQing.06.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010内容说明本报告主要解决九龙仓集团重庆江北嘴CBD商业项目与重庆市场无缝对接的定位问题，因项目所处的高区域价值决定了项目发展为标杆型综合体，项目内有商业、写字楼、公寓及酒店等业态，结合开发企业背景和项目特征，最终选择写字楼作为项目树立标杆的核心物业，项目写字楼以前瞻性的视野把握重庆写字楼变化趋势和客户需求变化趋势，充分依托不断增长的区域价值，把握未来一波大型企业入渝的热潮，主要面对大型金融企业总部和大型跨国跨地域企业的总部，打造中国第四城领先综合体，通过标杆写字楼来带动酒店、公寓以及商业的发展，从而树立项目标杆综合体形象。注：此部分主要是商业和酒店部分。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,20101、商业部分2、酒店部分3、经济测算市场分析市场定位产品建议Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010重庆城市商业格局Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010重庆商圈格局重庆的商业主要分布在五个区域，已形成一定规模的五大商圈有解放碑商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈、观音桥商圈、杨家坪商圈。次级商圈主要有朝天门批发市场、两路口—上清寺区域、大坪商圈、石桥铺电脑市场、鱼洞商圈以及大渡口商圈。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010解放碑商圈为市级核心商圈，辐射整个重庆市，定位为档次最高、现代化程度最高、经营业态多样化、辐射范围最广的现代都市商贸中心31%36%16%17%常住人口近郊区的消费者重庆市远郊区县外省市及外国人到解放碑地区购物的消费者，常住人口占31%，近郊区的消费者占36%，重庆市远郊区县的占16%，外省市及外国人占17%，商品辐射范围主要是本市及周边的省市。解放碑商圈整体业态种类齐全，主要以零售业为主，其中百货商场为主力购物中心，其次餐饮娱乐比重也较大，约20%。代表项目：大都会购物广场Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010观音桥重要的二级核心商圈，时尚、年轻、有活力；不仅仅作为居民生活商业服务功能，它以其街区型购物的时尚定位，辐射全市的主力消费群体，最终与解放碑一级城市核心商圈齐平并逐渐超越业态体量建筑形态代表商家档次百货15万m2独立建筑或裙楼，分布在地上5-6层，部分带地下一层新世界百货、新世纪百货、茂业百货、重庆百货、远东百货中档和中高档超市4万m2建筑底商，一般分布在负一层家乐福、永辉超市、重百超市、新世纪超市、茂业超市、华联超市、远东超市中档和高档专业市场23万m2建筑裙楼，一般分布在地上1-4层，部分带负一层家电、电子（苏宁、商社电器，泰兴、赛博）；小商品（香港城、天街2号、女人印象、尚云绿都）；家具（青田、皇朝家私、金观音家具市场）中档和中高档大型商业Mall13万m2独立建筑，地上4-5层北城天街、黄金海岸中档和高档其他（休闲娱乐等）12万m2一般分布建筑裙楼2-5层，部分分布在地下餐饮（中、西餐、火锅、特色菜等）；娱乐（全市连锁KTV5家、高档夜总会1家、洗浴、足疗）中档和中高档临街门面6万m2临街独立门面，分布在地上一层餐饮、糕点、通讯、日杂、中介、金融、服装等中档和中高档合计73万m2商圈以专业市场、百货以及餐饮娱乐为主，其中专业市场所占比重较大，包括电器、数码、女人商场、家具等，业态完善，档次丰富；商圈商业供应不仅满足区域居民生活所需，同时购物、餐饮、娱乐等吃喝玩乐业态也丰富完善，供应结构完整、完善。代表项目：龙湖·北城天街Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010南坪商圈为重庆市二级商圈，属区域性商圈，与整个区域定位相匹配，中端居住人群聚集，定位为以会展和建材经济为主，以必需品买卖消费为主导的商业市场，档次为中档，辐射本区域和南部其他区域业态体量建筑形态代表商家档次百货8万m2独立建筑或裙楼，分布在地上5-6层，部分带地下一层浪高百盛、元旦百货、新世纪百货、重庆百货中档和中低档超市6万m2建筑底商或群楼，一般分布在负一层好又多超市、人人乐超市、中百仓储超市、新世纪超市、沃尔马超市中档专业市场30万m2独立建筑或建筑裙楼，一般分布在地上1-4层，部分带负一层电器（国美、苏宁、商社）；建材（百安居、建玛特、美克美家）；会展中心中档和中低档大型商业Mall5万m2独立建筑，地上5层帝景摩尔、万达、上海城中档其他（休闲娱乐等）8万m2建筑裙楼，一般分布在2-5层，部分地下一层KTV（帝豪歌城、梦回唐朝）；洗浴（富侨）；健身（忆念美、贝迪俱乐部）；餐饮（中餐、火锅）中档临街门面5万m2临街独立门面，分布在地上一层专卖店、精品店、眼镜店、药房、小吃等中档合计62万m2目前南坪商圈商业以专业市场为主要业态，其中会展中心所占比重很大，其作为重庆市最大的会展中心，其次超市所占比重较大，而其他购物中心、餐饮娱乐比重较少，主要由于南坪商圈目前正以买卖必需品为主要消费结构。代表项目：万达广场Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010沙坪坝作为城市二级区域性商圈，以浓厚文化气息为背景，集文化、科技、教育氛围的商业文化中心，根据商圈主力消费群体定位为中档和中低档次业态体量建筑形态代表商家档次百货15万m2独立建筑或裙楼，分布在地上5-6层，部分带地下一层重百沙坪商场、新世纪凯瑞商都、王府井百货、立洋百货、嘉茂百货中档和中高档超市6万m2建筑底商，一般分布在负一层新世纪、重百、家乐福超市、王府井超市、好又多、山城超市/专业市场8万m2建筑裙楼，一般分布在地上1-4层，部分带负一层女人专卖市场（金诚广场、开泰百货、金鹰女人街）；电器数码（锦阳数码、赛博数码）中档其他（休闲娱乐等）10万m2建筑裙楼，一般分布在1-5层酒吧、KTV（好乐迪、音乐龙、828酒吧）；网吧；餐饮（火锅、中餐、小吃）中档和中低档临街门面8万m2临街独立门面，分布在地上一层专卖店、服饰、精品店、小吃等中档合计47万m2沙坪坝商圈百货业仍为主力，其他各业态分布相对均匀，主要以纯消费为主的超市、女人专卖、数码、电脑以及网吧、KTV等业态分布。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010杨家坪作为城市普通二级商圈，区域性商圈，根据本区域居民消费特征自然形成，定位以满足普通生活配套服务为主，商圈随着区域人口结构的变化而商业业态、档次等随之发生变化业态体量建筑形态代表商家档次百货12万m2独立建筑或裙楼，分布在地上5-6层，部分带地下一层重百、富安、立丹、津乐汇百货、新世纪百货中档和中高档超市6万m2建筑底商，一般分布在负一层家乐福、跃华超市、立丹超市、新世纪超市等/专业市场5万m2建筑裙楼，一般分布在地上1-4层，部分带负一层电器（国美、苏宁、商社）；金鹰女人街中档大型商业Mall11万m2独立建筑，地上5层斌鑫世纪城、龙湖西城天街中档和中高档其他（休闲娱乐等）5万m2建筑裙楼，一般分布在2-5层娱乐（富侨、大浪淘沙、欢乐迪KTV、迪情酒吧）；休闲餐饮（米罗咖啡、上岛咖啡、星巴克咖啡、肯德基）；影院（UME、今典、建设电影院）中档和中高档临街门面8万m2临街独立门面，分布在地上一层小吃、精品店、金融、专卖店等中档合计47万m2杨家坪商圈以百货和大型商业Mall为主，其次为超市、休闲娱乐等为补充，主要是龙湖西城天街的进驻，改变了杨家坪商圈的供应结构，使商圈不仅仅为消费者提供商品买卖消费场所，同时提供体验购物中心，丰富商业结构。代表项目：龙湖·西城天街Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010重庆各大主要商圈基本情况商圈规模供应结构档次消费者构成解放碑占地0.92平方公里，目前供应规模为80余万方，其中地下商业6.5万方以大型百货商场、超市、专业市场和沿街铺面（含便利店、专业店、专卖店）为主导的商用物业格局高档和中高档及中档全重庆市，包括周边区县及城市，辐射人口超过500万人观音桥观音桥商圈作为重庆市第二大商圈，供应规模达70余万方，其中1.4万方地下商业以百货商场、街区购物中心、专业市场和休闲娱乐于一体的购物、休闲娱乐区中档和中高档以江北、渝北、北部新区域为主，渝中、沙坪坝、九龙坡区部分人口为辅，辐射人口超过250万人南坪占地1.1平方公里，目前供应规模约66万方，其中地下商业1.4万方以大型百货商场、超市、专业市场和沿街铺面为主导的商用物业格局中档以南岸区为主，巴南、渝中部分人群为辅，辐射人口超过140万人沙坪坝占地约1.1平方公里，百货业现营经面积约18万㎡，各类专业市场总经营面积约15万㎡，超市经营面积约8.5万㎡以专业市场、百货、超市、地下商场、临街门面为主中档以沙坪坝区为主，北碚区和部分渝中区人群为辅，辐射人口超过140万人杨家坪占地0.9平方公里，整体商业供应量达到了60万平米百货商场、街区购物中心、地下商业街、临街门面为主中档以九龙坡区、大渡口区为主，部分渝中区人群为辅，辐射人口超过150万人Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010各商圈未来发展预测商圈目前定位未来定位预判解放碑市核心商圈，高档、都市商贸中心市核心顶级商业中心观音桥市次级商圈，时尚、年轻、有活力的生态购物中心市高档商圈，以时尚、年轻为特色南坪市次级区域性商圈，发展会展经济中心市次级区域性购物商圈沙坪坝市次级区域性商圈，集文化、科技、教育氛围的商业文化中心市区域级购物商圈杨家坪市次级区域性商圈，休闲购物中心市区域级购物商圈Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010小结从目前重庆市各商圈的现状及未来来看，各商圈首先以区域级商圈作为基础，在此基础上某些商圈开始根据区域定位进行富有特色的商圈升级，进而吸引全市性的消费者。作为本项目而言，虽所在的江北嘴区域拥有良好的规划前景，但要在重庆分布非常分散的商业市场中占有一席之地，必须具有自身独特的特点和吸引力。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010已供应商业竞争项目分析Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010已供应的商业项目中，本项目的主要竞争项目主要为：龙湖·北城天街、大都会购物广场、万达广场、龙湖·西城天街解放碑观音桥杨家坪南坪北城天街西城天街万达广场大都会龙湖·北城天街总建筑面积17万平米商业营业面积13.7万平米开业时间2003年包含业态商业、商务公寓大都会购物广场总建筑面积约17万平米商业营业面积8.8万平米开业时间1997年包含业态商业、写字楼、酒店万达广场总建筑面积78万平米商业营业面积14万平米开业时间2009年包含业态住宅、商业、写字楼、公寓、酒店龙湖·西城天街总建筑面积25万平米商业营业面积7.8万平米开业时间2008年包含业态商业、写字楼、公寓、酒店Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010各个竞争项目除大都会为都定位为时尚潮流购物中心，相似的定位加剧市场竞争项目北城天街大都会西城天街万达广场定位国际时尚潮流购物中心现代综合性高端购物中心国际时尚潮流购物中心都市时尚购