房地产建设项目管理手册

1房地产建设项目管理手册（内控资料）适用于固定总价合同模式绿色部分为首次监理理会会议内容目录2一、项目部团队建设管理实施办法................03二、建设项目开工条件管理实施细则…………………17三、施工图纸使用管理规定……………………………22四、施工图纸自审、会审管理规定……………………25五、施工组织设计（专项施工方案）审批管理规定…31六、变更、洽商管理办法………………………………35七、工程施工质量管理实施细则………………………42八、施工进度管理规定…………………………………51九、文明施工检查管理实施办法………………………54十、监理例会管理规定…………………………………60十一、材料、专项工程验收管理规定………………65十二、工程验收和竣工交付管理规定…………………70十三、施工过程中外来人员进出场管理规定………75十四、项目部档案管理办法…………………………78十五、工程款支付和结算管理规定…………………82十六、民工工资支付管理办法………………………84十七、附表……………………………………………86一、项目部团队建设管理实施办法3目录第一章总则第二章团队组建第三章岗位职责与任职要求第四章办公环境和固定资产管理第五章会议制度第六章着装与形象第七章沟通与协作第八章考勤与考核第九章附表第一章总则第1条总则4第1.1条本办法基于提高项目部整体施工管理水平，以目标实现为出发点，维护公司利益和形象、规避风险；充分调动项目管理人员主动性、能动性和协调性。第1.2条本办法实现是以项目部管理人员“自觉、自律”为条件并达到。第1.3条本办法随着公司企业文化建设进程进行调整。第2条概念解释1、标准项目部：以住宅项目为标准，8万m2以下项目部的组建架构。2、施工单位“不良行为”：是指在施工过程中，施工单位存在严重组织混乱或工程质量严重下滑或施工进度严重滞后且下月计划无法追回的现象和劳务班组停、怠工等异常举动。第二章团队组建第3条标准项目部组织架构第4条项目部组织架构的调整办法第4.1条在8万m2基础上每增加5万m2增加土建工程师1人，电气、暖通、资料不增加；项目达20万m2以上时或新增临近项目面积在10万m2以上时，电气、暖通工程师增加1人，资料员增加挂靠1人。第4.2条厂区等以安装为主的建设项目不宜使用本办法，需另行后确定。第4.3条后期景观施工过程中，公司景观工程师应协助项目部进行苗木等选定、验收和栽植工作。第三章岗位职责与任职要求第5条各岗位职责与任职要求项目经理1人（兼土建工程师）土建工程师1人电气工程师1人资料员1人暖通工程师1人51、项目经理：单位廊坊市宏泰集团城区房地产公司职位项目经理部门项目部直接主管总经理间接主管－直接下属项目工程师任职条件1、学历：大学本科（专科）；2、经验：5年（7年）以上工作经历，其中，施工单位3年、房地产2年以及以上工作经历，同职2年以上工作经历；3、专业知识：土建为主、水、暖、电专业知识；4、相关知识和能力：⑴、国家有关政策、法律法规，地方相关规定；⑵、项目管理知识；⑶、造价知识；⑷、公司内控流程；⑸、人际交往能力；⑹、熟练使用常用办公软件和prject软件、cad软件；5、职称：中级。职位目的根据公司下达目标，结合项目特点编制项目控管方案和资金使用计划，包括：质量、进度、成本的控管；安全防护的落实；合同、信息的管理以保证项目计划目标完成。组织团队建设，调动项目成员和监理成员的主动性、能动性，保证施工以及配套设施完善并积极协助前期部门、物业部门做好施工准备和后期售后服务，积极创建公司品牌项目。以合同为依据，做好内外关系协调，确保工程施工顺利有序进行，维护公司利益。职责范围标准资源支持一全程控管以及施工准备1、根据公司要求制定全程控管进度计划统一模板前期、总工办、造价、规划2、合理划分标段，制定现场平面布置和控管方案满足公司目标和施工优化需要前期部3、组织现场围场和三通一平按照文明工地标准；时间符合全程计划前期、总工办4、参与施工单位评选、合同签订；组织能力考核满足施工要求－5、项目团队组队人员分工合理；符合第二章规定总经理6、组织现场勘查，绘制地上地下管线路由图路由清晰，满足外网设计和保护要求前期、总工办7、组织现场、高程、控制桩复测、移交管线改道时间满足全程计划；书面纪录前期二开工手续办理1、组织桩基开工手续办理计划会并跟催满足全程计划前期2、组织上部结构开工手续办理计划会并跟催满足全程计划前期1、审核施工组织设计、监理规划和细则符合流程总工办、造价6三质量管理2、组织图纸自审、会审符合流程－3、组织分部工程验收满足全程计划总工办、物业4、组织项目部、监理学习规定、流程满足控管需要－5、负责分管栋号分项验收符合流程－6、组织质量控制点专项施工方案制定和审批业主投诉热点和施工难点项目方案合理、可行－7、组织周、月监理例会、专题会议会议纪要明确达到反索赔和顺利施工要求－8、组织分户验收满足质检部门要求－9、组织解决图纸遗留问题满足施工要求总工办10、组织质量联查和质量事故处理符合流程总工办11、组织施工样板、材料样品的落实符合设计要求和施工要求采购、总工办12、组织竣工预验收和竣工验收满足国家规定程序和全程计划；整改二次验收总工办四进度管理1、组织进场会议和首次监理例会管理程序、规定、通讯书面交底；现场勘察满足时间计划－2、督导现场施工准备的落实、审核开工令、组织首次现场检查符合规定－3、督导、审核施工总平图、进度计划，必要时向总经理汇报符合控管和规定要求－4、组织检查施工单位劳务、材料、机械动态，掌握真实状况符合规定并进行纪录－5、组织解决招标文件中遗留的问题做法、选材明确并符合规定总工办、造价部6、组织甲供材料、分包进场与协调和工作面移交、交底以及成品保护符合规定采购7、督导施工单位自购材料的认价，分包计划实施符合规定采购8、组织材料样品和半成品样板的选择、确定符合规定采购、总工办9、主体完成后装修进行前，组织、审批装修阶段总进度计划，必要时汇报总经理符合规定－10、组织周月监理理会、进度专题会议符合规定－11、对进度滞后已达14天的单位，组织进度专题会议，制定保工期措施符合规定－12、审批工期延期申请并请示总经理符合规定－13、组织竣工前剩余工作量施工会议并责任到人符合规定－714、外网施工时，组织各单位工作面、进度协调会符合规定－五投资管理1、审核、签发变更、洽商符合规定总工办、造价2、验收已完工程量，进行形象统计符合规定造价3、签署付款凭证并进行纪录符合规定造价4、组织施工组织设计经济性审核符合规定造价、总工办5、组织审批索赔和反索赔文件并汇报总经理书面证据齐全；审批符合实际造价六合同管理组织各条款合同节点检查、计量书面纪录并有效签字－七信息管理1、民工工资支付控制符合规定－2、组织施工单位施组外施工技术措施纪录详细且与实际相符－3、组织纪录施工进度、质量、参建单位动态详细且与实际相符－4、收集材料价格信息和分包价格信息——－5、组织做好工程档案的收集、整理、归档工作符合规定－6、组织做好内外部关系反馈信息的共享工作——－八关系协调1、组织协调甲方与施工单位关系工程施工有序进行；维护公司形象、信誉－2、组织协调甲方、施工方、监理方三方关系－3、组织协调总包方和分包方关系－4、协调甲方与周边单位、住户的关系前期5、协调与政府监管部门关系前期九安全防护、文明施工管理1、组织督导、检查“三边、四口”防护及时、到位－2、组织督导、检查高空作业、连续作业安全措施三宝使用合理、严禁24h以上连续作业－3、组织督导、检查季节施工安全措施方案合理、可行且落实－4、组织督导、检查现场总图管理符合总平面图计划－5、组织检查环境污染整改整改措施得力且落实－6、组织月度“安全防护、文明施工”检查评比符合规定－7、组织掌控进出场外来人员管理符合规定－产1、组织防水避水、管道打压、通球联合验收符合规范物业2、组织分户物业验收和资料移交符合规范物业3、组织协助物业向业主交房符合规范物业8十品移交4、组织业主接收前的维修达到业主满意物业5、组织档案验收符合规范－6、协助前期完成规划、消防、防雷、人防、环保等专项验收；面积测绘按照前期要求积极协作前期、造价7、协助前期完成工程备案工作按照前期要求积极协作前期8、组织电梯验收符合规范－2、专业工程师：单位廊坊市宏泰集团城区房地产公司职位项目工程师部门项目部直接主管项目经理间接主管总经理直接下属－任职条件1、学历：大学本科（专科）；2、经验：3年（5年）以上工作经历，其中，施工单位2年、房地产1年以及以上工作经历，同职1年以上工作经历；3、专业知识：土建、水、暖、电专业知识；4、相关知识和能力：⑴、国家有关政策、法律法规，地方相关规定；⑵、项目管理知识；⑶、造价知识；⑷、公司内控流程；⑸、人际交往能力；⑹、熟练使用常用办公软件和prject软件、cad软件；5、职称：中级。职位目的根据公司下达目标，结合项目特点协助项目经理编制项目控管方案，包括：质量、进度、成本的控管；安全防护的落实；合同、信息的管理以保证项目计划目标完成。积极配合团队建设，发挥个人的主动性、能动性，保证施工以及配套设施完善并按照项目经理要求积极协助前期部门、物业部门做好施工准备和后期售后服务，积极创建公司品牌项目。以合同为依据，参与内外关系协调，确保工程施工顺利有序进行，维护公司利益。职责范围标准资源支持一全程控管以及施工准备1、协助项目经理完成现场平面布置和控管方案满足公司目标和施工优化需要项目经理2、按照计划完成现场围场和三通一平按照文明工地标准；时间符合全程计划项目经理3、参与施工单位组织能力考核满足施工要求项目经理4、积极参与项目团队建设符合第二章规定项目经理5、落实现场勘查并绘制地上地下管线路由图路由清晰，满足外网设计和保护要求前期、总工办6、落实现场、高程、控制桩复测、移交管线改道时间满足全程计划；书面纪录前期9二质量管理1、审核辖区施工组织设计符合流程总工办、造价2、参加辖区图纸自审、会审符合流程项目经理3、参加辖区分部工程验收满足全程计划总工办、物业4、参加项目部、监理学习规定、流程满足控管需要项目经理5、负责分管辖区栋号分项验收符合流程项目经理6、完成质量控制点专项施工方案制定和审批业主投诉热点和施工难点项目方案合理、可行项目经理7、参加周、月监理例会、专题会议会议纪要明确达到反索赔和顺利施工要求项目经理8、参加辖区分户验收满足质检部门要求项目经理9、解决辖区图纸遗留问题满足施工要求总工办10、参加辖区质量联查和质量事故处理符合流程总工办11、参加辖区施工样板、材料样品的检查符合设计要求和施工要求采购、总工办12、参加辖区竣工预验收和竣工验收满足国家规定程序和全程计划；整改二次验收总工办三进度管理1、参加进场会议和首次监理例会管理程序、规定、通讯书面交底；现场勘察满足时间计划项目经理2、督导辖区现场施工准备的落实、参加首次现场检查符合规定项目经理3、审核辖区施工总平图、进度计划符合控管和规定要求项目经理4、检查辖区施工单位劳务、材料、机械动态，掌握真实状况，及时向项目经理汇报符合规定并进行纪录项目经理5、落实辖区招标文件中遗留的问题做法、选材明确并符合规定总工办6、落实辖区甲供材料、分包进场与协调和工作面移交、交底以及成品保护符合规定采购7、督导辖区施工单位自购材料的认价，分包计划实施符合规定项目经理8、组织辖区材料样品和半成品样板的上报、协助项目经理选择、确定符合规定采购、总工办9、主体完成后装修进行前，组织、审核辖区装修阶段总进度计划符合规定项目经理10、参加周月监理理会、进度专题会议符合规定项目经理11、对进度滞后已达14天的辖区单位，参加进度专题会议，分析原因符合规定项目经理12、初审辖区工期延期申请并请示项目经理符合规定项目经理1013、参加竣工前剩余工作量施工会议并负责辖区施工符合规定项目经理14、外网施工时，参加各单位进度协调会并组织实施符合规定项目经理四投资管理1、初审辖区变更、洽商符合规定总工办、造价2、验收辖区已完工程量，进行形