房地产开发与经营 课程设计

房地产开发与经营课程设计任务书南京工业大学土木工程学院房地产经营管理系一、课程设计题目玉兰山庄项目可行性研究。二、课程设计时间课程设计时间为一周。三、项目可行性研究的有关背景资料见附录四．课程设计要求1．根据附录中所给的背景资料及格式完成一份项目可行性研究报告。2．用A4纸，设计题目用三号黑体打印，大标题用四号黑体打印，正文用小四号宋体打印。页边距设置为上3cm,下2.5cm,左3cm,右2.5cm，行间距为1.5倍。3．课程设计的封面按“附录”格式编写。《房地产开发与经营》课程设计课程设计题目玉兰山庄项目可行性研究姓名学号班级时间2012.11玉兰山庄项目可行性研究一、项目总说明（一）项目提出的背景1.企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目。2.通过市场供需分析,南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议（二）项目地址概况仁恒玉兰山庄,位于宁南新区，建在临近花神湖的山坡之上,距新街口5公里左右。玉兰山庄临近花神湖,利用西北高、东南低的缓坡地形,在山坡上依次面向湖面布置住宅,使住户能最大限度享受到水景,使小区既具有丰富层次,又有充分的开放性与亲和力,具有不可复制的田园魅力。宁南新区隶属于雨花区，其北自纬八路与雨花台风景区相接，南至绕城公路，西到宁丹路，东起宁溧路，总占地约8.9平方公里，该地区有南京市的南大门之称。这里树木葱茏，自然环境优美，其蜿蜒起伏的峰峦与牛首山风景区相连，是南京生态防护网骨架的一个重要节点。（三）可行性研究的目的为企业投资决策提供依据。（四）可行性研究的依据二、市场调查与分析（一）房地产投资环境的调查与分析（二）房地产市场状况的调查与分析三、规划设计方案（一）拟开发项目建筑工程规划设计要点1.同意在规划红线范围内进行规划设计。2.规划容量要求：容积率﹤1建筑密度﹤15%绿地率﹥50%3.建筑退让要求。4.组织好用地内外交通，做到人车分流。5.按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会、小区活动中心、物业管理、配电房、停产库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。6.统一进行室外绿化设计。7.认真进行建筑单体设计。8.规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。9.报审图纸要求：（1）设计说明（含技术经济指标）。（2）总平面图。（3）主要建筑单体平、立、剖面图。（4）小区景观表现图（彩色）。（二）拟开发项目的规划设计方案根据玉兰山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。小区内所有住宅拟建为独立别墅和多层住宅。依据规划用地地形特点，合理布局。可建35幢独立别墅，246套联排别墅，每幢独立别墅占地约370平方米，建筑面积平均约250平方米，另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。别墅、多层住宅建成后全部用于出售。方案的主要技术经济指标如表1所示。表1主要技术经济指标汇总表序号名称单位数量1规划建设用地面积m²1730002总建筑面积m²821802.1住宅面积m²789502.2公建设施面积m²25302.3地下停车场面积m²7003建筑物占地面积m²141884建筑密度%8.25容积率0.486绿地率%757居住户数户299四、项目开发经营周期的确定本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期2年，商品房预售期为1年，具体开发经营周期安排见表2。表2项目开发经营周期横道图进度时间内容12345前期工作主体结构施工安装工程施工装饰工程施工室外工程商品房预售商品房现售五、项目投资估算投资估算依据为：1、国家发改委2006年7月发布的《建设项目经济评价方法与参数》；2、国家及南京市对房地产开发项目费用取定的相关文件。3、南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。4、项目用地现状的调查资料。（一）项目投资、经营费用估算1、土地费用拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格约为10416万元。2、前期工程费表3前期工程费估算表序号项目元/建筑平方米1规划设计费4.002建筑设计费25.003勘察费6.004临时供水、供电费3.005场地平整费5.00合计43.00则前期工程费为：82180×43=353.37万元。3、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路灯、环卫设施等建设费用。表4基础设施建设费序号项目元/建筑平方米1供电工程20.002供水工程12.003供气工程5.004排水、排污工程7.005道路工程5.006路灯工程5.007绿化工程5.008环卫工程2.009通讯工程10.00合计71.00则基础设施建设费为：82180×71.00=583.49万元。4、建筑安装工程费仁恒玉兰山庄的独立别墅和联排别墅均为框架结构，且具有一定的造型要求。参照南京市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及造价指数，对本项目的建筑安装工程费进行估算。建筑安装工程费构成情况见表5。表5建筑安装工程费估算表序号项目建筑面积(㎡)单价（元/㎡）金额（万元）1住宅建安工程费789501250.009868.751.1结构工程费78950700.005526.501.2装饰工程费78950400.003158.001.3给排水工程费7895050.00394.751.4电力照明工程费78950100.00789.502停车场建安工程费7001200.0084.00合计9952.755、公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费用。结合本项目具体情况，本项目公共配套设施建设费构成情况见表6。表6公共配套设施建设费估算表序号项目建筑面积单价（元/㎡）金额（万元）1会所18001200216.002物业管理用房55070038.503配电房1207008.404垃圾中转站606003.60合计2530266.506、开发间接费开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。根据本项目的情况，此项费用为0。7、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。以上述1～5项之和为基数，费率为2.5%。则管理费用为：（10416+353.37+583.48+9952.75+266.50）×2.5%=539.30万元。8、销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。以上述1～5项之和为基数，费率为2%。则销售费用为:（10416+353.37+583.48+9952.75+266.50）×2%=431.44万元。9、财务费用财务费用为1029.48万元。（详见附表4）10、开发期税费开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。开发期税费见表7。表7开发期间税费估算表序号收费项目依据数量收费标准总额（万元）1固定资产投资方向调节税02土地使用税03新建房屋白蚁防治费宁价房字(96)315号82180㎡2.3元/㎡18.904市政公用基础设施配套费宁价费[2003]82号。82180㎡105元/㎡862.895发展新墙体材料专项用费宁财综[2002]707号。82180㎡10元/㎡82.186人防建设经费宁防办[2003]70号。82180㎡30元/㎡246.547供电工程贴费宁价工[2000]322号5500kva160元/kva88.008煤气建设费宁价工字[1998]513号299户2000元/户59.809自来水管网建设费苏价工字[1998]54号82180㎡26元/㎡213.6710教育地方附加费省委苏发[1994]6号82180㎡20元/㎡。164.36合计1736.3411、其他费用其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取、或根据工程建设惯例应发生的但未计入1至10项的费用。应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对房地产项目总投资构成中的其他费用进行估算。其他费用见表8。、表8其他费用估算表序号收费项目依据数量（万元）取费标准金额（万元）1建设工程标底编制费宁价房字（94）114号10802.731.2‰12.962建设工程标底审核费宁价房字（94）114号10802.730.3‰3.243建设工程招标管理费宁价房字（99）120号10802.730.3‰3.244建设工程质量监督费宁价房[2001]330号10802.731.2‰12.965建筑施工安全监督管理费宁价房字(97)453号10802.730.6‰6.486工程监理费10802.730.8%86.42合计125.3012、不可预见费根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。不可预见费为：（10416+353.37+583.48+9952.75+266.50）×5%=1078.61万元。13、经营资金经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。考虑到此项目有预售收入，则经营资金为0。项目投资、经营费用构成见表9。表9项目投资、经营费用估算表单位：万元序号项目合计0123451项目总投资25601.5211209.623171.115722.095498.691.1开发建设投资25601.5211209.623171.115722.095498.691.1.1土地费用10416.0010416.001.1.2前期工程费353.37353.371.1.3基础设施建设费583.48583.481.1.4建筑安装工程费9952.751858.974507.433586.351.1.5公共配套设施费266.5053.30106.60106.601.1.6开发间接费01.1.7管理费用359.5289.8889.8889.8889.881.1.8财务费用513.9057.1171.35258.551.1.9销售费用215.72107.86107.861.1.10开发期税费1736.34434.09434.09434.08434.081.1.11其他费用125.354.7235.2935.291.1.12不可预见费1078.61269.65269.65269.65269.651.2经营资金02经营费用911.06540.34370.722.1管理费用179.7689.8889.882.2财务费用515.58342.6172.982.3销售费用215.72107.86107.86六、项目收入估算1、销售单价的估算根据南京市房地产市场的调查与分析，结合南京近期别墅销售价格，通过对类似项目销售价格的分析与比较，确定独立别墅售价8800元/平方米，联排别墅售价为6300元/平方米，有偿出售的地下停车场车位使用权价格为8万元/个。2、可销售面积的确定可销售的住宅建筑面积为78950平方米，可销售的停车场面积为700平方米（即40个车位）。3、销售计划据南京市目前房地产市场状况及拟建项目的实际情况，别墅及地下停车场销售按表11所示比例估算。预售部分款项在签订预售合同、交割时分别按30%和70%收取，现房款项在交割时一次性收取。表11销售比例估算表年份类型2345联排及独立别墅20%40%20%20%地下停车场20%40%20%20%第二年末收入：20%*（35*370*8800+264*250*6300+40*80000）*30%=3197.76万元第三年末收入：20%*（35*370*8800+264*250*6300+40*80000）*70%+40%*（35*370*8800+264*250*6300+