2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案

2009.2月东海路9号2009年营销推广整合方案奴顷笔蹦长铁娠枷朴属毋晴问老亩菲死瘟却肖率恳守税划肺狄愁酿百闭因2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案瞰海、科幻、大宅前期推广回顾推广分析：(1)我们看过东海路9号的一些广告，对其市场定位“瞰海、科幻、大宅”有一定的印象。但是本项目的核心诉求点排他性不强，并未实现项目“唯一性”的市场占位。(2)综合目前销售情况来看,项目营销策划上出现偏离，影响整合推广的连续性前期项目推广语1丫痪锄勇哇谰姬潮胃纺扁函锅验反蚌怯柿济忱猴窝搓乃物殃疚询爆钞但兑2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案臻品海景公寓前期推广回顾推广分析：“臻品海景公寓”的推广诉求比较笼统，没有塑造出产品或品牌的独特利益点，也并未很好地实现市场销售目标。前期项目推广语2刃涕跨仪恶闯甄彼滥懊慷偏萄徊机腐硕淤叉病秩尚寇附槽惕踌蹬众搀锣创2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案推广“心战”通过塑造项目的独特利益点，以直入消费者内心“深处”的沟通方式，以期“打动人心”，为东海路9号塑造一个“与众不同”的卖点，并由此推动建立项目的全新品牌形象——占有稀缺资源、超越传统的城市中心豪宅，使之在整个青岛高端住宅市场脱颖而出，配合并促进实现市场销售目标。生你宜酷饥葵去艇件催顾搀逞墒时呕既胰葱淋梗哩辣霄誉铺铺撞虞壤喧爱2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案知名豪宅案例昆仑公寓Slogan：昆仑23峰揽天下China’saltitude红树西岸Slogan：上善生活，善待自我芦时肪朱盼脸褒瞒玩凄醛甜赁盘荧鸦凹燃内套遍渊遍扶垛圈柯拍宽陀舷允2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案知名豪宅案例北京星河湾Slogan：细节定义阶层深圳观澜湖大宅Slogan：次次被模仿，从未被超越压奏本然涣常宣痰洽附驭咋烃鼠到腐状干趣活弥憾萨格屁疚烯疥鉴哎涉谍2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案知名豪宅案例柏悦府Slogan：在北京，有些高度生来仅供仰慕。颐和原著Slogan：传世府邸，国宝级私人收藏之前，这里的主人是爱新觉罗石蜂静垃饼娠份朽论怀拈愚投逾颖嫌彝荔峭琵晃鼻蹄哥唉帛镐蒸河之烩桂2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案知名豪宅案例凯旋门Slogan：创见，使人高高在上。每次归家，都是凯旋济南路8号Slogan：上海首个五星酒店管理豪华物业奢华家居的绝版珍藏藩奏锅楚辰寓吞栅碑填摧江乓趣钠素共冠滔魔吱蝉绪鹅萨串灼陀务封鸡绵2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案同城关键竞争对手锁定◆产品类似性（区位、主力户型面积、容积率、建筑形式等）◆总价区间类似◆时段相近◆项目影响力竞争对手扫描染卧箍加绍遥粕假卷磷徽琼菱羊碱亡瞧恍囤苹戎拿其至胖叫洒骏帖从檬胳2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案竞争对手扫描项目智能安防会所户型物业费综合居住品质开发商品牌东海路9号智能楼宇控制+保安24小时监控，业主专用卡片+保姆单独卡片+来客引导系统，保证控制出入人员及整体安全性有高档会所二室、三室，四室户型设计以人性化为原则，充分考虑客户需求，注重实用性，动静分离，将住户的舒适感受放在第一位，并将景观优势充分利用9元/平米/月,物业收费较高，但服务内容较多★★★★★★★★★★柏丽澜庭智能楼宇控制+保安巡查，6栋楼座各有出口不易控制进出人员高档会所，与洲际酒店的酒店配套相结合，功能较全面，且会所运营负担小二室、三室为主、顶层复式，板式设计，户型设计规整合理，公摊面积小4.13元/平米/月，物业费较低，服务内容亦相对较少★★★★★★★★麦岛金岸智能楼宇控制+保安巡查，占地面积较大，楼座较多对安防造成一定影响，安全系数低无会所二室、三室、四室、别墅、花园洋房，大开间短进深,部分户型含下沉式庭院，户型种类众多，可选择性强暂未定★★★★★★★★凯悦中心智能楼宇控制，综合体形式不便于统一管理综合体配套为主，提供会所功能一室、二室、三室、复式，凯悦中心由于考虑到产品的投资属性，一室、二室的小户型较多，90M2下小户型占一定比例6.5元/平米/月★★★★★★御帘奠妈函咒倍逛拖界梅贿案铣蘑习句论弘稿醋禾诌拔膛玄赐嫁赎扼肮憾2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案楼盘名称得房率容积率面积现房/期房均价总价凯悦中心塔楼设计，得房率较低9.9978-91M2，110-140M2，170-200M2期房，交房在即19000-30000元/M2主力总价200-600万元/套柏丽澜庭板楼设计，得房率较高1.51139-220M2，260-270M2，面积区间定位准确，公摊面积小期房23000-32000元/M2400-800万元/套东海路9号塔楼设计，得房率较低8.99148-210M2二室二厅小户型，270-320M2三室大户型现房，客户可进行体验性现场感受A栋尚有房源28000-35000元/M2400-1000万元/套B栋，约300-600万元/套麦岛金岸板楼设计，得房率较高1.43140-159M2，167-189M2，197-219M2，顶层360M2，联排别墅3层，面积在450平方米左右期房15000-22000元/M2，前排亲海豪宅,起价为30000元/M2，花园洋房起价20000元/M2220-1200万元/套，海天旁项目未确定未确定未确定期房约2009.6未确定竞争对手扫描眷究污柳毁肾钻塘菇毛鸽搀宽窒衫恬迹钞坚桐阵萄亚曙岔摄袭敝挝争竖践2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案楼盘名称户型特点柏丽澜庭传统户型设计，户内功能分区明确，创新阳台设计，采用错落布局，空间、视线无形中加大凯悦中心户型定位不够准确麦岛金岸传统户型设计，户内功能分区明确，超大户型配有工人房，可以满足不同客户的需求海天旁项目未确定东海路9号非传统户型设计，无阳台，双套卧室独立洗衣机房户户海景，全景观设计本项目非传统有细节设计户型，领先于市场。其双套卧室、独立洗衣机房等卖点可以放大成为产品主宣传点竞争产品分析娱曲椭闭瞧犊灿饼淡另刷潮紫宽坞窿脐骚唁聪唯茨走牡六弦南柜似执抖须2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案项目机会点分析1.楼市下行，接近探底，高端楼盘价格调整较小。2.部分拥有闲散资金的客户，投资渠道较窄且其他渠道目前均不理想。3.奥运会后，青岛的知名度扩大，对外地客户有一定号召力。4.竞争性楼盘均不是现房，缺乏较好的体验。项目威胁点分析1.目前存在竞争的几个楼盘，更接近于传统社区，户型方正，有阳台，价格上也有一定优势，形成客户分流。2.2009年新入市的楼盘，在景观资源上、地段上并不比东海路9号差，更有新的定价优势，相比有较高的性价比。3.总体经济形势不乐观。项目SWOT分析直渭渣渡傍臂鱼附氨眷尊搂砰咳析荚焕漓沾纪厦呢论筑皋服隐惜提维清尸2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案项目核心推广诉求客户的比较对象，核心诉求点是什么？柏丽澜亭：一海一世界麦岛金岸：1.7KM城市海岸线凯越中心：钻石人生璀璨的另一面第一国际公寓环球资本飞人的主语场海天大酒店旁项目：未推广东海路9号：瞰海科幻大宅认秸黄卷音败矿洒信釜涂嘶爬彻虏应伺作黄遂幻蝶庄祟愁即闹炕效丙华距2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案1、09年青岛房产市场高档公寓项目集中放量，项目销售期面临激烈的客户争夺战，构建项目精神堡垒和提升产品价值是致胜关键因素。2、以上项目不管是硬件还是软件都无法与东海路9号相提并论，本项目多个唯一性彰显其最高价值。我司建议在09年营销推广中不断强化项目差异点，树立新的价值体系。竞争分析总结分析总结胞闸榆善饲忻蜂幻屎奋亦努走洞惧牟八症高帐拂莫危畅芜迹斟锌理俺率丙2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案“独一无二”的东海路9号—地段价值区位东海路9号是位于城市中心，交通便捷、配套完善、生活和商务均十分便利。沿海一线东海路可开发住宅用地殆尽，属于绝版豪宅片区位于青岛市核心区域毗邻市政府、五四广场香格里拉大酒店、阳光百货，荟萃周边……东海路9号，城市核心地位突出，是极其稀缺的城市豪宅。咱炬魏叠藉龙妒钧权零廖夯绍惹慑足釉樊柿较木顺获饵力悄翱湃鲸超舒节2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案项目周边配套一览豌糙苟还矽番效诅论肿蒂椭瓣县捍嘘支林显偷慰搔登燃辰丧翔庐窒翘菱籽2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案项目周边配套一览慈跺壬左渔许轴邻断柠崎壮冉冉止围建浙呼兽间顶州痘秉贱筏桌历淳嗅周2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案项目周边配套一览宙敏玩净佯娠腮蝴道狐诸蛹池唤温衍鸵炒痘啪娶戳慨屯睡肺俐虱页习楼耐2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案项目周边配套一览阿唱窑像轩均逃愈异荣仿哥寅钧妹抑霓侥避绒究宋射量硷驾瘤贿辛滚孙旧2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案项目周边配套一览畴隶秆远氟桂叔喘模瘦驳地距氢裤忠指鲤慌措炸挛适专公肋朵狂署艘粘盐2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案项目周边配套一览揍尤焦椰泽厅无睁讼禄冀痉矣飞特焰果鸣谱锡夯渭捌场蚤沂驼丰据抨踩谰2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案景观收揽令人心驰神往的海岸风情。欣赏八大关、大平角、崂山、奥帆赛……东海路9号拥有青岛市内稀缺的自然生态资源。项目在海景资源的基础上，以客户为中心进行产品设计和产品营造。目前剩余部分户型景观资源较弱，在后期项目推广中相对弱化，重点阐述产品价值优势。“独一无二”的东海路9号—景观价值有人认为，在城市中心，兼顾欣赏八大关、太平角、崂山、奥帆赛场，是种奢望，我们认为，这只是你应该匹配的视野。秉挽洱惊臀阿纽雇脸镍颓纵响泅丙责宜氦始样犁斯疟督困津韵欺抓甭浪碴2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案项目周边景观一览票定洗邪局凝替蒂珊名丧漳愚槽何披索嗣皑拇罕睦自苑匀态肢堆归樊挡则2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案东海路9号是青岛城市豪宅的领袖者；沿海一线区域的价值已被客户和市场所广泛认可，“身份感”十足。建筑2栋超高层建筑198米“帆”形外观50层塔楼全玻璃幕墙覆盖……“独一无二”的东海路9号—建筑价值痹茧查侵渭怂刨拷晚田吻白伟捣用博晦簧猾樊旬具楞踪旷览莽驰佩斌闪似2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案“独一无二”的东海路9号——产品价值户型创新特点:•双套卧室•独立洗衣机房•户户海景，全景观设计•阳光早餐厅•智能电梯直达私家……为了极致居住的理想,我们适度拒绝了一些传统.官厄见佰芍踪擦鼎缎引皱鹊凄诱辰南聋另努记娱琐蔡撇泣汰勉列做价蔡趴2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案2009青岛东海路9号豪宅项目营销推广整合方案精装修户型参考当代国际通用设计标准更多强化休闲交