设计阶段的成本管理

设计阶段的成本管理设计阶段的成本管理主讲:史玉芳副教授博士造价工程师一级建造师咨询工程师招标师15349228419前言——扁鹊三兄弟的故事大哥--最好--事前；二哥--次之--事中；扁鹊--最差--事后。前言——扁鹊三兄弟的故事前言--触目惊心的数字前提条件：1、30万平米的高层住宅小区，全部按100平米/户进行测算；2、拿地条件中，机动车的车位配比有2个方案，分别为0.6辆/户和1.5辆/户；3、整个小区的地面停车比例为10%，地下室全部按非人防考虑，停车效率指标为32平米/辆，造价为1600元/平米。问：因为车位配比指标的不同，2个方案的地下车库成本会相差多少？解：（300000/100）x（1.5-0.6）x0.9x32x1600=1.24416亿前提条件：1、30万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积=1：1，窗墙比为0.18；2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元/平米和550元/平米；3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元/平米。问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差多少？解：300000x0.18x（550-350+300）=0.27亿前言--触目惊心的数字前言--成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求前言--成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区内容目录一、成本管理概述二、设计阶段影响工程成本的因素及设计方案评价三、设计概算与施工图预算四、价值工程五、设计阶段成本控制与优化实务一、成本管理概述人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。简单来说，成本就是生产某一产品所耗费的全部费用。成本管理面临的挑战项目间成本？如何累计经验教训？如何防止成本失控？利润是多少？•不准确•不可比•可有可无•凭感觉•各自为战基础资料管理？成本管理的理念省钱等于赚钱成本管理不仅仅是省钱Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin成本管理要依赖于全员成本水平是专业水平的反映工程项目成本与工程项目造价房地产项目成本构成土地获得价款开发前期准备费主体建安工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费公司的管理费用、营销费用、财务费用工程造价控制的原则三原则以设计阶段为重点的建设全过程造价控制实施主动控制技术与经济相结合是控制造价的最有效手段工程造价多次性计价示意图项目建议书和可行性研究阶段施工图设计阶段合同价结算价实际造价初步设计阶段技术设计阶段招标投标阶段合同实施阶段竣工验收阶段投资估算设计概算修正设计概算施工图预算提高资金利用效率提高投资控制效率使控制工作更主动便于技术与经济相结合在设计阶段控制造价效果最显著设计阶段成本控制的意义设计阶段成本控制的意义有效建安成本设计过程增加施工过程增加83%1/10避免17%无效成本设计过程9/10二、设计阶段影响工程造价的因素及设计方案评价影响因素工业项目总平面设计工艺设计建筑设计材料选用设备选用工业项目设计造价的影响因素设计内容影响因素应注意的问题设计要求总平面设计占地面积一方面影响征地费用的高低，另一方面影响管线布置成本及项目建成后的运输成本要注意节约用地，不占或少占农田；满足生产工艺过程的要求；选择方便经济的运输设施和合理的运输线路；适应建设地点的气候、地形、工程水文地质等自然条件；必须符合城市规划的要求功能分区合理的功能分区既可以降低工程造价，又能降低项目建成后的运营成本运输方式尽可能选择无轨运输，但应考虑项目运营的需要总平面设计设计内容影响因素应注意的问题设计要求工艺设计生产方法应注意生产方法的先进适用、是否符合所采用的原料路线和清洁生产的要求先进性、实用性、可靠性、安全性、安全合理性工艺流程保证主要生产工艺流程无交叉和逆行现象，并使生产线路尽可能短；主要表现在运输路线的组织是否合理设备选型对造价及产品质量和生产方法起着决定作用使用性能、经济性、维修性、可靠性工艺设计设计内容影响因素应注意的问题设计要求建筑设计平面形状平面形状的选择除考虑造价因素外，还应注意到美观、采光和使用要求方面的影响在建筑平面布置和立面形式选择上，满足生产工艺要求；根据设备种类、规格、数量、重量和震动情况，以及设备的外形及基础尺寸，决定建筑物的大小、布置和基础类型，以及建筑结构的选择；根据生产组织管理，生产工艺技术，生产状况提出劳动卫生和建筑结构的要求流通空间满足建筑物使用要求的前提下，减少流动空间层高单层厂房高度取决于车间内的运输方式；多层厂房层高应综合考虑各建筑经济因素建筑物层数工业厂房层数的选择应考虑生产性质和生产工艺的要求柱网布置单跨厂房增加跨度，多跨厂房当跨度不变时，中跨数量越多越经济建筑物的体积和面积提高平面利用系数建筑结构采用先进结构形式和轻质高强度建筑材料建筑设计1）设计方案评价原则必须要处理好技术先进性与经济合理性之间的关系必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用必须兼顾近期与远期的要求2）工业建设项目设计评价总平面设计评价工艺设计评价建筑设计评价设计方案评价总平面设计评价指标评价指标有关面积的指标比率指标工程量指标功能指标经济指标建筑系数（建筑密度）=土地利用系数绿化系数建筑占地面积厂区占地面积土地利用系数=建筑占地面积+厂区道路占地面积+工程管网占地面积厂区占地面积评价内容评价指标指标含义指标评价结果评价方法工艺设计技术的先进程度、可靠程度，技术对产品质量性能的保证程度，技术对原料的适应程度，工艺流程的合理性，技术获得的难易程度，对环境的影响程度，技术转让费或专利费等技术经济指标多指标评价法和投资效益评价法工艺设计评价指标建筑设计评价评价指标单位面积造价建筑物周长与建筑面积比厂房展开面积厂房有效面积与建筑面积比工程全寿命成本评价内容评价指标指标含义评价方法建筑设计单位面积造价综合性很强的指标多指标评价法、投资效益评价法和价值系数法建筑物周长与建筑面积比该指标越低，平面形状越合理厂房展开面积用于确定多层厂房的经济层数厂房有效面积与建筑面积比评价柱网布置是否合理工程全寿命成本评价建筑物功能水平是否合理的综合性指标建筑设计评价民用建设项目设计评价居住建筑净密度是衡量用地经济性和保证居住区必要卫生条件的主要技术经济指标。居住面积密度是反映建筑布置、平面设计与用地之间关系的重要指标。居住建筑净密度=居住建筑基底面积居住建筑占地面积×100%居住面积密度=（㎡/h㎡）居住面积居住建筑占地面积民用建筑设计的评价指标平面指标——衡量平面布置的紧凑性、合理性建筑周长指标——墙长与建筑面积之比建筑体积指标——建筑体积与建筑面积之比，衡量层高的指标面积定额指标——用于控制设计面积户型比——不同居室数的户数占总户数的比例，评价户型是否合理的指标设计概算设计概算一经批准，将作为控制建设项目投资的最高限额。设计概算的内容单项工程综合概算工程建设其他费用概算预备费、建设期贷款利息、投资方向调节税概算生产或经营性项目铺底流动资金概算各单位设备及安装工程概算各单位建筑工程概算建设项目总概算设计概算的三级概算关系三、设计概算与施工图预算（1）单位工程概算的编制方法单位工程概算书是计算一个独立建筑物或构筑物（单项工程）中每个专业工程所需工程费用的文件，分为建筑工程概算书和设备安装工程概算书。建筑工程概算的编制方法：概算定额法、概算指标法、类似工程预算法等设备及安装工程概算的编制方法：预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法等。设计概算的编制方法建筑工程概算的编制方法1）概算定额法又叫扩大单价法或扩大结构定额法。适用范围：要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确，能计算出工程量时，才可采用。▪列出单位工程中各分项工程或扩大分项工程的项目名称，并计算其工程量。▪确定各分部分项工程项目的概算定额单价。▪计算分部分项工程的直接工程费，合计得到单位工程直接工程费总合。▪按照一定的取费标准和计算基础计算间接费和利税▪计算单位工程概算造价。▪计算单位建筑工程经济技术指标。编制设计概算的步骤：2）概算指标法适用范围当初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量，而工程设计技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用时，可采用概算指标法。调整方法设计对象的结构特征与概算指标有局部差异时的调整。结构变化修正概算指标（元／ｍ２）＝Ｊ＋Ｑ１Ｐ１－Ｑ２Ｐ２式中：Ｊ——原概算指标；Ｑ１——该指标中换入新结构的工程量；Ｑ２——该指标中换出新结构的工程量；Ｐ１——换入新结构的直接工程费单价；Ｐ２——换出旧结构的直接工程费单价。建筑工程概算的编制方法设备、人工、材料、机械台班费用的调整。设备、人工、材料、机械修正概算费用=原概算指标中的设备、人工、材料、机械费用+∑（换入设备、人工、材料、机械消耗量×拟建地区相应单价）-∑（换出设备、人工、材料、机械消耗量×原概算指标设备、人工、材料、机械单价）第二节设计概算的编制3）类似工程预算法适用范围在拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似而又没有可用的概算指标时采用，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。调整方法调整公式：Ｄ＝ＡＫＫ＝ａ％Ｋ１＋ｂ％Ｋ２＋ｃ％Ｋ３＋ｄ％Ｋ４＋ｅ％Ｋ５式中：Ｄ——拟建工程单方概算造价；Ａ——类似工程单方预算造价；ａ％，ｂ％，ｃ％，ｄ％，ｅ％——类似工程预算价格中人工费、材料费、机械台班费、措施费、综合费占预算价格的比重；Ｋ１，Ｋ２，Ｋ３，Ｋ４，Ｋ５——拟建工程地区与类似工程地区预算造价在人工费、材料费、机械台班费、措施费、综合费之间的差异系数。建筑工程概算的编制方法－单位工程概算编制方法的比较概算编制方法建筑单位工程概算概算定额法概算指标法类似工程预算法编制原理采用概算定额编制建筑工程概算利用直接工程费指标编制单位工程概算利用类似工程造价资料编制拟建工程设计概算应用条件初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量拟建工程与类似工程设计相类似又没有可用的概算指标备注又可称为扩大单价法或扩大结构定额法需要对概算指标的结构差异、价格差异进行调整必须对类似工程建筑结构差异和价差进行调整设备及安装工程概算设备购置费用概算设备安装工程费用概算设备安装工程费用概算的编制方法：预算单价法扩大单价法上述两种方法的具体操作与建筑工程概算相类似。设备价值百分比法：常用于价格波动不大的定型产品和通用设备产品。设备安装费=设备原价×安装费率（%）综合吨位指标法：常用于设备价格波动较大的非标准设备和引进设备的安装工程概算。设备安装费=设备原价×安装费率（%）=设备吨位×每吨设备安装费指标（元/吨）设备及安装工程概算－安装单位工程概算编制方法的比较安装单位工程概算预算单价法扩大单价法设备价值百分比法综合吨位指标法编制程序基本同于安装工程施工图预算采用主体设备、成套设备的综合扩大安装单价编制概算安装费按占设备费的百分比计算采用综合吨位指标编制概算初步设计较深，有详细的设备清单初步设计深度不够，设备清单不完备，只有主体设备或仅有成套设备重量初步设计深度不够，只有设备出厂价，无详细的规格、重量初步设计提供的设备清单有规格和设备重量具有计算具体、精确性较高之优点与建筑工程概算相类似常用于价格波动不大的定型设备和通用设备常用于设备价格波动较大的非标准设备和引进设备施工图预算编制模式传统定额计价模式工程量清单计价模式工料单价法综合单价法施工图预算的编制编制方法：单价法和实物法施工图预算的编制施工图预算编制的两种模式比较要点定额计价模式工程量清单计价模式计价依据国家、部门或地区统一规定的预算定额、单位估价表、取费标准、计价程序国家统一的工程量清单计价规范计价过程建设单位与施工单位均先根据预算定额中规定的工程量计算规则、定额单价计算直接工程费，再按照规定的费率和取费程序计取间接费、利润和税金，