乌鲁木齐四平路项目前期策划方案_73PPT_XXXX年

第一部分宏观数据分析第二部分土地市场分析第三部分房地产市场分析第四部分城北房地产市场分析第五部分项目分析第六部分项目定位第七部分忠地行公司简介目录第一部分：宏观数据分析国民经济保持平稳较快增长，经济总量跃过千亿元大关2009年乌鲁木齐国民生产总值1095亿元，与去年同期1020亿元相比，增长7.4%。其中第一产业增加值16亿元，增长6%；第二产业增加值452亿元，增长11.5%；第三产业增加值627亿元，增长8.2%426506.61593.54692.43850.281020109512.80%12.50%13.80%14.20%15%15%7.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%050010001500乌鲁木齐地区生产总值与增速地区生产总值(亿元)增速2%41%57%2009年乌鲁木齐三大产业比例图第一产业第二产业第三产业固定资产投资结构不断优化2009年1-11月乌鲁木齐社会固定资产投资总额364.42亿元，比上年同期增长12.25%，仍然保持较高的增长水平。由于受到金融危机影响，国内沿海城市的等大型企业逐步转变战略，众多企业进疆投资，使得首府固定资产投资增速明显。（企业如：中粮集团、保利集团、神华、鲁能、华电、华能等）。226.5248.36286.06366364.4213.17%9.42%20.78%18%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%01002003004002005年2006年2007年2008年09年1-11月乌鲁木齐固定资产投资及增速图固定资产投资(亿元)增速233272.67322.39418.64412.5616.48%17.03%18.29%29.85%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%01002003004005002005年2006年2007年2008年09年1-11月乌鲁木齐社会消费品总额及增速社会消费品零售总额(亿元)增速社会消费品总额稳步增长随着乌鲁木齐居民收入的不断提高，使得居民消费者总额也相应的快速增幅。但是由于年中政局的影响是的全市消费者总额有所放缓。2009年1-11月乌鲁木齐社会消费品零售总额实现412.56亿元。与去年同期增长12.8%。城乡居民收入水平不断提高据乌鲁木齐统计局显示，2009年1-11月，城镇居民人均可支配收入12002元，与08年全年居民收入相差不大,预计09年全年居民收入同比增幅不大。2009年1-11月城市居民人均消费支出8278元，与去年全年相比相差474元。108161043211373123281200211.17%3.60%9.02%8.40%0.00%5.00%10.00%15.00%900010000110001200013000乌鲁木齐市居民年收入与增速居民收入(元)增速705273818123875282787.01%3.25%10.05%7.74%0.00%5.00%10.00%15.00%0500010000乌鲁木齐居民消费支出及增速居民消费支出(元)增速总结：从整体经济上看，随着2008年乌鲁木齐各大招商优惠的进一步实施，大量引进大型企业，使得乌鲁木齐不管从国民生产总值、固定资产投资、财政收入还是居民收入水平等方面都有较大的增长，逐渐走出金融危机的阴影。由于整体经济的增长，为首府房地产行业走出2008年低迷市场奠定坚实的基础，使得09年首府地产市场成交量价齐升。2009年度中旬发生的“7·5”事件使得新疆短时间内经济受到严重的冲击，部分外来投资者选择放弃在此投资，众多企业者信心也一度降到低谷。随着中央政府对此事件的高度关注，使此事件短时间得到了控制，中央政府为了本地区经济的快速恢复，颁布大量优惠政策也刺激本地区经济，有原先的稳定压倒一切逐渐向着发展压倒一切迈步，把新疆首要任务定位快速发展，把大量资金及内地企业迁进新疆，提高公务员工资等政策，必然会使本地区经济在未来几年得到飞速发展。第二部分：土地市场分析2009年成交土地3526789㎡，新市区占比为43%评论：据上述图表显示，首府2009年成交土地面积3526789平方米，新市区凭借丰富的土地资源和城市北扩计划的实施，仍旧领衔首府土地市场。经济开发区紧随其后。区域面积(平方米)比例(%)经济开发区698742.920%米东区340102.2110%沙区275009.888%水区298043.998%天山区114728.723%头区282380.048%新市区1517782.0843%05000001000000150000020000002009年成交土地105宗，新市区成交32宗，位居第一评论：据上表所示，2009年首府各区域土地成交宗数仍以新市区领衔，经济开发区位居第二，未来的首府地产格局仍旧凸现出城北大规模土地开发势头。2310111388322009年首府区域土地成交宗数比例图经济开发区米东区沙区水区天山区头区新市区评论：据上图所示，首府2009年区域土地溢价率表现以天山区和米东区最为抢手。作为首府城市经济中心的天山区在经历7·5事件后仍表现出强劲的市场潜力。米东区作为城北边缘板块，因乌昌一体化发展的影响，逐渐成为城北新的热点区域。0.00%20.00%40.00%60.00%49.99%2.63%1.27%17.74%21.97%1.11%0.75%2009年乌鲁木齐各区域土地溢价率趋势图评论：从楼板价表现可以看出天山区作为老城区依然保持土地市场的绝对热门，天山区土地的高溢价率和高楼板价表现出房企对于中心城区土地的争夺力度。米东新区作为首府地产市场的新宠，身价倍增，几近看平老城区的溢价率和楼板价，再一次印证了该区域的当前市场热度。从每亩地价表现看，仍旧以天山区领跑首府土地市场，米东区、新市区紧跟其后，大有“突围”之势。2009年首府各区域土地楼板价、每亩地价走势情况605.81335.24337.02327.79243.77327.25390.3501002003004005006007002009年乌鲁木齐各区域楼板价示意图单位:元/m273.5226.6838.3838.6529.4322.2343.80204060802009年乌鲁木齐各区域每亩地价示意图单位:万元/亩2009年首府各区域成交土地性质情况评论：据上述图表显示，除头屯河区外，其他各区均有较多住宅、商业和商住用地构成。头屯河区、经济开发区、新市区、沙依巴克区因区域经济结构促进多幅工业用地成交。其中天山区所有成交土地仅包括住宅和商住类型；新市区成交土地主要由住宅、商住、工业用地构成。0500000100000015000002000000天山区沙依巴克区水磨沟区新市区经济技术开发区米东区头屯河区2009年各区域成交土地性质结构图住宅(平米)商业(平米)商住(平米)工业(平米)仓储(平米)区域住宅(平米)商业(平米)商住(平米)工业(平米)仓储(平米)天山区99645.77---15082.95------沙依巴克区83614.2135577.7134565.68121252.3水磨沟区14017.62188690.895335.55------新市区811161.944443.73147618.2540237.314320.98经济技术开发区449955.48111267.317431.57120088.6---米东区150814.6915878.54173408.8------头屯河区22902.569181.78---190295.8---总结:结合上图表所示，由于城市北扩政策的实施，新市区逐渐成为成熟的住宅板块。西北方向的经济技术开发区逐渐形成集居住、工业建设、科技产业为一体的综合性发展板块。7.5事件后，新市区成熟地块的土地，开发商竞卖热情较高。广汇房产银川路地块，每亩地价达213.35万元/亩。成为2009年乌鲁木齐的地王。第三部分：房地产市场分析一、房地产投资市场篇52.7477.7198.3489.8951.59%47.35%26.55%0.00%20.00%40.00%60.00%0501001502006年2007年2008年09年1-11月乌鲁木齐房地产投资额及增速房地产投资额(亿元)增速总结:前11个月首府房地产投资累计开发投资额89.89亿元，累计同比增长7.56%。其中住宅市场开发投资71.74亿元，同比增长了1.39%。从前11个月房地产投资可以看出，由于上半年房地产市场的回暖，房地产销售量的急剧上升，使得上半年首府房地产众多企业对房地产市场信心倍增，加大市场的投资。9709771310.911126.76.00%0.70%34.18%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%0500100015002006年2007年2008年09年1-11月乌鲁木齐房屋施工面积及增速房屋施工面积(万㎡)增速406472473.67149.047.70%16.26%0.35%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%01002003004005002006年2007年2008年09年1-11月乌鲁木齐房屋竣工面积及增速房屋竣工面积(万㎡)增速2009年前11个月首府累计房屋施工面积1126.7万平方米，累计同比增长22.26%。其中住宅施工面积920.88万平方米，同比同期只增长了17.99%。受到去年房地产市场的不景气，众多开发企业在去年减缓项目开发节奏，使得部分项目集中在今年上半年完工。随着上半年房地产市场的好转，开发企业加快去年遗留项目的建设，在年底之前面市。二、房地产需方市场篇1711561258957.947.765.377.39390.878.496.610501001502001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年乌鲁木齐商品房住宅供求关系存量面积（万㎡）批准预售面积（万㎡）销售面积（万㎡）总结:由于08年剩余商品房面积149.29万平米，加上09预售面积和销售面积，使得12月供求比为1：0.64，住宅市场供大于求。2009年初动工建设的项目陆续达到预售条件并逐渐面市，第12月的住宅供应量相比上个月有所上涨。截止到12月份商品房存量剩余较小，随着目前房地产市场刚性需求放量减缓，投资性与改善性需求相对低迷，使得12月份商品房销售量继续下滑。21.87.066.1616.719.935.634.842.768.542.132.183.910204060801001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月乌鲁木齐商品房批准预售情况2008年（万㎡）2009年（万㎡）21.73753.251.145.817.230.752.844.844.465.758.580204060801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月乌鲁木齐商品房销售情况2008年（万㎡）2009年（万㎡）据房产局统计数据显示2009年全年商品房批准预售面积创历史最高水平,新建商品房批准预售面积493.36万㎡,同比增长1.3%;其中商品住房批准预售面积411.33万㎡,同比增长下降了3.04%.2009年乌鲁木齐商品房销售面积达到562.74万㎡,同比增长50.31%;其中商品房住宅销售523.41万㎡,同比增长了57.57%.两项都创首府房地产历史新高.2891.72910.63059.63168.53228.73508.53383.93457.4134803512.243498.133538.29-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%010002000300040001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年乌鲁木齐商品房住宅均价商品房住宅均价（元/㎡）环比（%）同比（%）2009年乌鲁木齐商品房住宅均价又创新高,截止年底均价为3538.29元/㎡,同比增长30%左右.随着商品房销售的日益增长,商品房价格在近两年也会相应增长.0204060801月2月3月4月5月6-7月8月9月10月11