基于蛛网模型的房价模型

基于蛛网模型的房价构成仿真分析王特郭一龙李健（长江大学计算机科学学院，湖北荆州，434023）【摘要】自2009年房价出现拐点，开始猛涨，使房价高得严重超出了中国普通老百姓的购买力。房价因此也成了2010年中国最热的话题之一。举国上下，对房价都极为关注，政府对此也出台了一系列相关的调控措施。但效果不是很好，房价仍是居高不下，有时甚至会出现有价无市的现象。本文对房价的构成因素进行了分析，采用蛛网迭代模型从地价、利润、建安成本三方面分析了国内房价居高不下的原因，并用Matlab对模型进行了仿真分析。通过对仿真结果分析，可以得出如下结论：在某一个时间段内，提高住房的保障比例，而其他相关因素不变，则房价会下降，提高的比例越高，房价下降的幅度越大；在某个时间内，银行加大监管力度，减少房贷的发放，而其他相关因素不变，则房价也会下降，监管的力度越大，房价下降的幅度越大；当某一个时间段内，同时提高住房保障比例，和银行加大监管力度，房价下降的幅度比前面两种情况要大许多。考虑到模型与现实中的情况的贴近程度，在仿真的时间推动过程中，我们在2010年3月份，开始加大银行的监管力度，减少房贷的发放，而其他因素不变，来得出仿真结果，从而与现实的中真实情况来进行比照，从中可以看出本模型与现实中的情况十分贴切。为了使仿真具有灵活性与可重复性，本文利用Matlab中的GUI工具箱作为平台搭建了友好的界面，该界面能够显示我们仿真的动态效果。在一定范围内任意调节参数可以显示在某一个时间内，介入政府调控后的房价走势。最后我们针对模型的仿真结果，对我国应对高房价的问题的措施提出了一些合理化的建议。希望中国的房价早日回归到正常。关键字:房价构成，高房价，蛛网模型，住房保障比例，银行监管力度，GUI目录1．问题背景.....................................................................................................................................31.1房价的构成........................................................................................................................31.2房价居高不下的原因........................................................................................................42．基于蛛网模型的高房价的原因.................................................................................................62.1蛛网模型............................................................................................................................62.2蛛网模型与高房价的相关性.............................................................................................72.3模型的建立.........................................................................................................................82.3.1模型的相关符号说明…………………………………………………………….82.3.2建立模型.................................................................................................................93.模型仿真与结果分析..................................................................................................................143.1模型复杂性分析的相关特征变量...................................................................................143.3介入政府干预机制下的仿真分析...................................................................................173.3．1政府增加住房保障比例的仿真结果分析........................................................173.3.2银行加大监管力度，仿真结果分析...................................................................194．GUI界面设计与实例...............................................................................................................225．结论...........................................................................................................................................266．参考文献...................................................................................................................................271．问题背景1.1房价的构成这里的房价就是住宅房的价格，不考虑其他类型的房产。房子作为一个商品，同其他的商品一样有正常的房价构成，主要有地价成本，建筑安装成本（简称建安成本），推广成本，税收成本，管理费用，利润几部分组成。推广成本，和管理费用，相对与其他因素而言，在房价里面占的比例比较小，为了简化模型，在这里可以忽略不计。1.2房价居高不下的原因房子作为一个商品而言，如何给他定价，正常情况下主要取决于它的成本，和开发商所得利润。二者一相加就是房价。即房价=成本+利润。当然这是一种理想状态。但现实中房子又是一种特殊的商品。它区别于我们现实中一些其他的商品，它对人们而言是一种刚性需求，作为一个正常的社会人，他必须得有地方住。有地方住当然离不开房子。同时它又可以作为一种投资和投机产品，可以的将其出租，得到租金。也可以通过房价的上涨来赚取巨额的利润。所以投资投机是高房价里面一个不可回避的因素，目前而言，投资投机的需求在整个市场需求里面占了不小的比例，正是由于投资投机的需求的扩大，拉动了整个市场的需求的增大。导致房地产市场火热。使房地产商对市场前景看好，增强对市场的预期，加上商业上逐利的本质，他们会定高房价。更不会去降低房价。房地产行业在整个国民经济中占了很大的比例，使房地产商有一种高价可能会继续保持的心态，认为房价大跌，会使行业不稳，政府一定会救市。而增强了保持高价的信心，从而不愿降价。另外市场中还有很大潜在的需求，许多消费者面对房价过高时，会持币观望，希望等到以后的某个时间内，房价下跌再去买进。但是综合这一两年的情况来看，房价总是在不断上涨，丝毫没有下降的趋势，随着投资投机需求的扩大，带动整个需求的增加。形成市场的火热，进而形成羊群效应，许多持有观望态度的人，会产生一种恐慌的心理，也会去买房，因为他们会担心拿在手中的钱的购买力会随着房价的不断上涨而缩水，可买到的平米数会越来越少。正是这种跟风的现象会使一部分潜在的需求释放出来，更加剧整个市场需求的增加。使房产商有信心不降价，从而让房价居高不下。在2009年到2010年国家还未调控的这段房价一直在上涨的时间内，可以从一些统计资料看出，尽管房价在不断地上涨，但成交量并没有因此而下降，反而也在不断地上升。因为房地产商的定价主要是参照市场上前一期的成交量（整个市场需求），前一期的市场需求较好，使房地产商产生一种乐观的预期，会相应地定高房价。另一方面，消费者，投资投机者买房也是会参照前一期的房价，对比当前的房价，如果房价上涨了，导致许多人会认为房产有很大的升值空间，有利可图。另外有刚性需求的人，会认为现在不买，以后买会更贵，这两种想法，正是前一段时间内，房价上涨，成交量反而上升的原因之一。由于需求的加大，会使房地产商看好。房价很难地下跌。下图是前一期的房价在上涨，会使下一期自住需求和投资投机的需求都增大，从而使总需求增加。需求的增加会使房产商预期乐观，定高房价。从而使当前房价相对于前一期的房价有一定的上涨。又进入下一个循环。图1房价与需求量构成的蛛网循环2．基于蛛网模型的高房价的原因2.1蛛网模型蛛网模型主要在市场经济中，来描述商品数量和价格的变化规律。房价只涨不跌使持观望态度的人去买房释放需求。投资投机认为有利可图，加在投资投机需求需求量增大房产商有乐观的预期，更有信心房价只涨不跌它主要由两个相关函数联立而得出相关迭代和循还的过程。Y=f(X);(1)X=h(Y);(2)X表示商品的数量，即商品的供应量；Y表示商品的价格。kX~第k个时段商品的数量（产量）kY~第k个时段商品的价格可以由函数（1）中消费者的需求关系得到需求函数kY=f(kX)(3)该函数为减函数，即商品数量越多，价格越低；由函数（2）中的生产者的供应关系可以得到第k+1个时段内的供应函数1kX=h(kY)(4)由需求函数（3）和供应函数（4）可以知前一期的价格影响后一期的产量（商品数量），另外前一期的产量（商品的数量）又会影响下一期的价格。即1X→1Y→2X→2Y→3X....................在（1）和（2）函数中可能会涉及到一些其他的因子，改变这些因子又会使函数发生改变，这样就会改变需求或供应关系。可以把这些因子作为调控市场的措施，从而加强对市场的干预能力。2.2蛛网模型与高房价的相关性在前面房价为什么居高不下的原因的分析里面,就提到房地产商的定价主要是参照市场上前一期的成交量（整个市场需求），前一期的市场需求较好，使房地产商产生一种乐观的预期，会相应地定高房价。另一方面，消费者，投资投机者买房也是会参照前一期的房价，对比当前的房价，如果房价上涨了，导致许多人会认为房产有很大的升值空间，有利可图。另外有刚性需求的人，会认为现在不买，以后买会更贵,从而使需求量增长.房地产商看好前景,相应会定高房价.又使房价上涨.可以从中找出一定的规律,前一期的市场需求量会影响到下一期的房产价格.当前的房产价格会影响到下一期的需求量。从而进入一个循环。这与蛛网模型十分贴切，所以这里用蛛网模型最合适不过了。另外市场需求有很多的因子组合而成，如投资投机，自住等。变动某一个因子，会影响到市场需求。因为前一期的市场需求会影响到后一期的房价，需求有波动，房价肯定也会有波动。这与蛛网模型里面市场干预的机制很相似。在本次的仿真模型里面主要在某一个时间段内通过政府的干预措施，主要有加大住房保障比例，银行加大监管力度，来调节需求量，通过需求波动来模拟出房价的波动。这一点也与蛛网模型结合得比较好。2.3模型的建立2.3.1模型相关符号说明bz：住房保障系数，用来反映住