项目投资可行性报告报告(完整版)

项目投资可研报告报告框架第一部分：项目概况…………………………………….…………………………………………….第二部分：项目定位及规划方案……………………………….……………………….……………………………第三部分：项目开发及销售计划……………………………….……………………….……………………………第四部分：投资收益分析…………………………………….…………………………………………….第五部分：融资及还款计划………………………………….……………………….……………………………第一部分项目概况项目所在区域－简述区域概况区域规模区域定位矿产之乡四驱之城旅游胜地能源基地阳山—房地产逐渐成熟的价值洼地阳山县位于广东省清远市中部，南岭山脉南麓，连江中游，西汉高祖时置阳山县，迄今已有2200多年的历史。阳山县山青水秀，资源丰富，自然生态条件优越，森林资源丰富，是“中国反季节蔬菜之乡”，享誉港澳、东南亚；旅游资源独具特色，是广东省旅游强县，主要风景名胜有广东第一峰、神笔山、北山古寺、连江风景带和南岭国家森林公园等。全县总面积3418平方公里，截至2012年，全县辖12个镇1个瑶族乡，总人口54.3万人。项目总体情况项目所在：清远市阳山县城东，比邻碧桂园项目规模：占地70.7亩，占地面积合共47168平方米，总建筑面积97485.5平方米项目定位：集商业、酒店、餐饮、酒店式公寓为一体的综合项目项目开发：项目分两期开发，一期已基本开发完毕，项目二期在规划调整阶段，待资金到位即可进行建设。项目综合容积率2.25一期容积率为1，已落成临街商业、驾校接待酒店、中餐厅、夜总会合共27041平方米；二期容积率调整为3.5，规划面积70444.5平方米，规划为酒店及酒店式公寓。项目整体规划第二部分项目定位及规划方案项目定位－背景阳山作为驾驶员考试长途科目最早的指定地点之一，每天接待的考试学员在800—1000人次。现有驾驶员培训基地因落成时间长，现有接待能力完全满足不了现在的驾驶员考试规模。考试学员以及教练员只能分流到武装部招待所、交警招待所等场所，这种不得已的安排导致学员及教练员意见很大。本项目已经于阳山县委县政府及交委达成了协议，本项目一期已经落成的酒店以及中餐馆等作为长途考试学员及教练员指定接待酒店，按市场价格结算租金。项目定位－产品定位鉴于本项目目标客户来源明确,因此产品线应较丰富产品类型体量需求特征敏感点接待酒店+餐饮娱乐配套15000平方米+7949平方米良好的住宿环境产品品质良好的客房服务价格餐饮、娱乐、沐足等配套完善物业服务酒店式公寓70445平方米合理足够的功能：面积、户室比产品品质良好的物业服务物业服务高品质、价格吸引的产品价格商业4092平方米便捷的交通交通物业保值价格满足整个项目配套配套本项目总体量接近10万平方米，分两期开发，一二期互为补充项目定位－产品规划•接待酒店面积15000平方米；•接待酒店按4星级标准装修；•接待酒店首层为接待大厅及公共就餐区；•配套大型中餐厅、ktv、沐足等餐饮休闲功能全方位为入住客户服务；•按平均35平米/间的标准设置房250间标准客房。按照50平方米/间的的标准设置50间高标客房；•酒店式公寓满足投资、旅游度假需求。项目定位－接待酒店首层•作为定点接待酒店，每天接待超过500人次住宿及就餐•首层接待大厅作为学员及教练员每天签到功能•公共就餐区每天提供自助餐•以优良的环境，良好的服务，完善的配套，逐步取代原有的考试接待中心。项目定位－餐饮娱乐配套项目定位－客房装修标准标准客房高标客房项目定位－酒店式公寓•酒店式公寓为本项目二期主打产品；•鉴于本项目地处阳山这个旅游资源丰富的大氧吧，是旅游、度假、休闲的理想所在，我们以拎包入住的概念打造45—60平米的一房两厅及两房两厅小户型公寓，聘请知名酒店管理公司共同打造总价在20万左右的酒店式公寓。项目定位－酒店式公寓装修拎包入住，精装交房与知名酒店管理公司合作6种装修风格工客户菜单式选择部分带租约发售，投资信心保证配套商业聘请专业招商公司，保证项目生命力。第三部分市场概况及销售计划阳山房地产概况项目名称开发商项目地址开盘时间项目占地面积户型面积均价供货量阳山碧桂园碧桂园房地产开发有限公司阳城镇东社区阳山大道389号2009-9月1000亩100-120㎡洋房240-270㎡别墅4600元/平方米（洋房）5000元/平方米（别墅）当期1400户盛景名居阳山景盛房地产开发有限公司阳山县阳山大道北148号2012年约4500平方米110㎡三房为主约3500元/平方米总共160户宜居一号阳山景盛房地产开发有限公司阳山县阳山大道北150号2012年115-293㎡3400元/平方米总共280户海逸华庭三泰房地产发展有限公司阳山县城南大道西383号2009年16万平方米85-165㎡3800元/平方米约2000户海逸时代花园阳山三恒房地产发展有限公司阳山县城商业大道188号58422平方米70-141㎡3200元/㎡接上表项目名称开发商项目地址开盘时间项目占地面积户型面积均价供货量合兴山水城阳山县合兴房地产开发有限责任公司阳山城北贤令大道东（县一小旁）2011年34802平方米86-170㎡3500元/平方米总共900户阳鸣豪庭阳山澳兴房地产开发有限公司阳山县县城商业大道163号售磬5202.56平方米70-140㎡2800元/平方米总共302户君悦华庭阳山县合兴房地产开发有限责任公司城工业大道168号（新法院对面）2012年70-139㎡3400元/平方米总共278户尚德名居阳山县尚德房地产发展有限公司阳城镇阳山大道133号2011-11-110800平方米余110-120㎡2800元/平方米不足200户御景新城清远市朝南房地产开发有限公司阳山县连江大道93号37400平方米余120-130㎡3600元/平方米500多户阳山房地产市场-结论阳山在碧桂园没有进入前，因土地原因导致市场有效供应量较少，项目的品质和价格区间差别不大。阳山以普通住宅集群为主，以改善型客户为主力客群；区域平均价格集中在3200—3500元/平米，随着房地产上涨的大环境，价格还有一定上涨空间。阳山购房多为地缘性升级客户和刚性需求(如婚房)客群，主力户型以舒适型两居为主。碧桂园为阳山房地产龙头，以其成熟的开发模式引领市场，其精装修洋房均价4600元/平方是本项目的风向标。销售策略及计划销售策略：本项目比邻碧桂园，在销售策略上本项目将采取错位营销的方式推进。本项目是商业、酒店、餐饮、娱乐及酒店式公寓的综合项目。户型以45—60平方为主打，错开了与碧桂园的直接竞争，且小户型填补了碧桂园的空白，因此碧桂园每一次促销都将是本项目爆发式销售的高峰。销售计划：2014年上半年，推出临街商铺；2014年九月，利用金九银十的销售旺季清除临街商铺尾货及推出产权式酒店（驾校接待酒店300间酒店客房都面向市场推出）；2015年1月，推出4栋酒店式公寓进行销售；2015年上半年，加推剩余公寓；2016年前，完成全部公寓及商业销售；第四部分投资收益分析四、投资分析表接上表接上表接上表接上表第五部分项目融资及还款计划五、融资计划•（暂定名）项目，占地总面积约47168平方米，总建筑面积97485.5平方米，分两期开发，其中一期已基本建设完毕，目前已经取得房地产证的有商铺4092M2；正在办理房地产证的有中餐厅、夜总会合共7949M2，产权证可在3月底取得；15000M2的驾校接待酒店已经封顶；项目的市政管道、市政道路已经建好。二期酒店式公寓在规划调整阶段，资金到位即可动工。•项目计划总投资23000万元，项目资金来源于新世纪公司自筹和部分银行贷款。公司由2009年9月前期准备工作开始，已筹得资金11000万元，其中已投入资金10250万元，包括购买地块5000万元及支付工程款项5250万元。要项目整体开发完毕，项目资金缺口约为12000万元。该缺口主要是支付一期部分工程款及将要建设二期所需的建安成本。•由于项目一期基本建设完毕，且临街商业部分已经取得产权。因此临街商业在2014年上半年开始回收资金。临街商业销售均价15000元/平方，全部售罄将回款6138万元。驾校接待酒店已经封顶，达到取得预售证条件，在9月份以产权式酒店的形式推向市场，体量300套，均价20万元/套，预计回款6000万元。因此本次项目融资金额在8000—12000万元即可滚动开发完毕整个项目。五、还款计划•本项目融资8000—12000万元，用款周期为两年；采取第一年付息，第二年还本付息的方式；•项目在取得贷款后，其中的800万用以支付一期工程所剩余的工程款，700万用于支付一期物业取得产权证余款，其余款项用于支付二期工程前期规划费用及项目启动资金；•（备注）：1、工程建设已与施工单位达成全带资协议，二期的公寓项目封顶才需要支付工程费；2、本项目一期已达到销售条件，在2014年预计销售回款8000—12000万元（详见融资计划所述）•本项目，整个项目的收益总额为13700万元（详见投资分析表），属于优质项目，完全有能力偿还贷款。且新世纪投资有限公司为保证项目操作成功，减低风险，特从广州聘请专业的房地产策划公司、销售团队、招商团队、酒店管理公司来共同操作项目。