瀚邦凤凰传奇个案分析

瀚邦凤凰传奇吉林省瀚邦房地产开发有限公司成立于2006年，是一家集房地产开发、建筑工程施工、物业管理等多种经营的综合性企业。公司麾下有长春市瀚邦房地产开发有限公司；吉林省大正塑钢门窗护栏有限公司；长春市瀚邦物业服务有限公司等分支机构和控股公司。公司积极参与长春市的经济建设和城市建设，抢抓良机，大胆投资，先后参加了吉林省煤矿沉陷区改造工程、融创﹒上城一期、长春市德国汉高表面技术公司新区办公楼、大连万达房地产吉林江畔人家等项目的施工建设，获得建设单位的一致好评和多个奖项。瀚邦·凤凰城项目是瀚邦地产在长春打造凤凰系的第一楼盘。整个园区采用的是纯中式苏州园林风格。2009年8月瀚邦·凤凰城荣获“2009中国领袖地产十佳人居环境典范楼盘”荣誉称号。继瀚邦·凤凰城之后，瀚邦地产还将开发凤凰度假村、凤凰峪、凤凰台、凤凰传奇等凤凰系项目。一、发展商概述发展商背景描述拿地原因：1、瀚邦地产在区域内成功开发凤凰城项目，有一定知名度，客户认可度较高；2、落址彩宇广场EBD，商业价值高，发展潜力大；3、政府重点打造的东城核心地带，政策利好，发展前景广阔。瀚邦地产成功开发瀚邦·凤凰城项目之后，在区域内具有一定知名度，客户反响较好，此次再次将目光锁定彩宇板块，在其附近拿地继续开发凤凰系产品——凤凰传奇。地段：雄踞彩宇EBD核心位置交通：交通通达，路网密集产品：区域知名，产品丰富品牌：本土品牌，广泛认可一、发展商概述发展商拿地目标二、区域简介与项目配套区位：项目位于彩宇广场EBD核心位置，区位优势明显；交通：区域路网通达，具有一定优势；政策：政府积极政策推动，发展前景广阔；未来潜力：政府着力发展区域，未来广场经济、商务属性将逐渐凸显，并随区域道路系统逐渐完善，生活配套逐渐齐全，区域居住价值和商务价值将同样凸显。项目地处彩宇广场核心区域，区位优势明显；区域交通路网发达，多条城市主干道直通城市各区，有利于商业氛围的聚集和发展。项目配套数量公共交通轻轨3号线225路、233路、17路商业配套国商十二坊店、赛得购物广场、北方市场、远方超市、恒客隆超市、欧亚超市、中东大市场、临河街生产资料市场医疗配套硅谷医院、南湖医院、前卫医院、大学职工医院、医大三院、长飞医院、博爱中医院教育配套东北师大附属实验中学、长春市第一实验中海小学、威海小学、净月南环小学银行配套中国银行、建设银行、交通银行、广大银行、工商银行、农业银行、吉林省农村信用社三、地块规划指标有利因素：外部因素：1）彩宇广场EBD核心地段，连接三大区域，位置优越；2）政府重点支持，政策利好，发展前景广阔；3）路网通达，交通密集；内部因素1）产品丰富，可选择性强；2）产品价格合理，性价比高。不利因素：离市区略远，人车流量较少；项目周边竞品较多，同质化严重；所在区域净月区具体位置彩宇大街与南四环交汇占地面积14820平方米容积率7.4建筑面积121455平方米绿化率25%开工时间2013年3月首期开盘时间预计2013年7月建筑类型住宅公寓写字间销售团队5人（1名销售经理）项目规划说明项目由四栋高层组成，其中两栋住宅，一栋高档公寓，一栋纯写字楼。四、项目整体规划项目由4栋塔楼围合而成，其中两栋为住宅产品，一栋公寓产品，一栋纯写字楼，总户数420户。停车位共有503个，地上停车位213个，地下停车位290个。项目整体定位——集家庭住宅、办公、投资多角度多用途合一，一站式配套。项目住宅产品规划住宅产品基本情况：2栋30层高层，为商住两用产品，土地性质为商业用地；得房率77%；1、2层为底商、3-30层为住宅，层高为2.9米；面积为40、70、108、122平方米四种面积段；每栋3个单元，2梯2户和2梯4户，单层8户，2栋共计448套；现在购买享受团购价格4700元/㎡（一次性），此前团购价格为4100元/㎡、4300元/㎡；2栋住宅团购：今年1月份开始销售，5月初与长春市质检局团购100多套住宅，现在正在和长春市商务局洽谈团购事宜，等待最终的团购结果，如有剩余房源，再向散客销售。住宅住宅项目住宅户型图住宅产品基本情况：2栋30层高层，为商住两用产品，土地性质为商业用地；1、2层为底商、3-30层为住宅，层高为2.9米；面积为40、70、108、122平方米四种面积段；每栋3个单元，2梯2户和2梯4户，单层8户，2栋共计448套；现在购买享受团购价格4700元/㎡（一次性），此前团购价格为4100元/㎡、4300元/㎡；2栋住宅团购：5月初与长春市质检局团购100多套住宅，现在正在和长春市商务局洽谈团购事宜，等待最终的团购结果，如有剩余房源，再向散客销售。项目公寓写字间规划公寓产品基本情况：1栋公寓，层高3.3米；项目公寓写字间规划写字间产品基本情况：1栋公寓，单层15户。五、装修标准及科技智能系统装修：毛坯防盗门、塑钢窗供暖：集中供暖地下停车场物业常规服务六、项目优劣势分析项目优劣势分析比较科目优势劣势地段彩宇广场EBD核心区域，地理位置优越；周边配套不成熟，需要一段时间发展；交通交通通达度高；公交系统欠成熟；政策规划政府着力发展区域，发展前景广阔；——周边形象周边基本为新兴建的楼宇，形象较好；——商业氛围——缺乏商业氛围；生态资源——周边无生态资源；发展商品牌在地产界影响力不足；——产品住宅、公寓、写字间组合，客户选择性大；——价格性价比高；——产品线职业年龄生活区域关注点置业目的公寓瀚邦老业主、公务员、个体商户、私营业主、企业高管、医生；25-50岁净月区为主约为30%；南关、经开、高新、绿园区比较平均；投资回报、地段、性价比高；投资占比70%以上，居住和办公为30%。写字间瀚邦老业主、私营业主、个体商户；35-55岁净月区为主，约占40%；南关、经开、绿园、二道等区域较为分散；升值前景、性价比高；投资客占比约为70%，自营使用客户占比约为30%。住宅公务员、瀚邦老业主、私营业主、个体商户、企业高管、大学教授；30-55岁净月区为主约占40%；南关、朝阳、高新区、外五县、省内等区域分布均匀；投资前景、政府规划、性价比高；投资型客户75%以上，自营客户25%。大客户暂无八、成交客户情况分析九、拓客方向和渠道拓客方向和渠道有针对性的定向团购老业主挖掘资源客户联谊十、本年度营销推广情况活动线推广线推售线3245620131789101112户外广告牌、工地围挡、软文2013-3-19正式动工十、本年度营销推广情况（三）推广效果显著活动暂未举行线下活动十、本年度营销推广情况（四）推广费用报广活动网络户外短信线上线下出租车顶灯公交拉手、报站十一、本年度成交及下年度上市量2013上市预测：住宅产品预计2013年7月上市。2012年未上市销售十二、报广、物料及样板间展示（一）报广赏析暂无报广投放（二）销售物料（三）样板间展示暂无样板间（四）销售中心（五）项目实体、围挡