松桃县房地产市场调研

2018年5月贵州省·铜仁市松桃县城南地块调研分析报告呈：友豪集团公司地块分析—地块四至现状及优劣研判PART3市场调研—区域市场情况及态势研判PART2城市解读—区域城市概况及发展研究PART1目录Part1城市解读—区域城市概况及发展研究城市区位松桃县铜仁市秀山县重庆市遵义市怀化市松桃苗族自治县（简称松桃），贵州省铜仁市辖县。成立于1956年，是国务院批准成立最早的自治县之一。松桃地处武陵山脉主峰梵净山东麓，地处黔、湘、渝两省一市结合部，与湖南的花垣、凤凰相连接，同重庆的酉阳、秀山接壤，区位适中，交通便利，素有“黔东门户”之称。古有“地接川楚，位遏三湘”之名。Part1城市解读—区域城市概况及发展研究城市经济初步核算，2017年全年全县实现地方生产总值134亿，同比增长13.0%，三次产业结构比为25:32:42，全年全县共接待旅游人数452.2万人次，同比增长41.9%，接待入境游客3673人次，同比增长17.4%，实现旅游总收入37.37亿元，同比增长56.2%。Part1城市解读—区域城市概况及发展研究城市人口年末，全县户籍人口72.66万人，常住人口49.25万人。其中以苗族为主体的少数民族占全县总人口的68.1%。属典型的少数民族自治县。县城城市常住人口15万左右，规划到2020年城市人口达20万人全县辖5个街道、17个镇、6个乡。总面积3409平方公里，其中建成区面积24余平方千米以上。是铜仁市面积最大、人口最多、综合实力最强的一个县。Part1城市解读—区域城市概况及发展研究城市规划2012年以来,松桃县发展迅速，以建成黔湘渝省际苗族文化旅游城市作为松桃的城市发展定位，按照“一年快速启动、三年形成雏形、五年新城崛起”的发展思路，制定了“南拓、西扩、北推、东控”的基本方针，确定了“以旧城改造提形象、以新城建设树品质、以景观塑造铸品质、以古城打造显文化”的工作举措，为到2020年把松桃建设成中等城市奠定了基础。脏、乱、差、小的城区现在已是干净、整洁、有序整个县城“高大上”凸显。Part1城市解读—区域城市概况及发展研究城市格局地块位置城北新区城东新区城南新区一、老城区版块属性归于松桃传统老城核心区域，拥有完善配套与商业、生活氛围，以大十字商圈为中心的松桃老城区是目前松桃县居住、商业氛围最为浓厚的区域，也是松桃居民居住、经商的首选区域二、北部新城北部新城规划总用地面积95.7公顷（1456亩），总建筑面积为276万平方米，其中住宅面积210万㎡，商业建筑面积40万㎡，版集中区域重点在工业园区打造上，其地块的居住属性将受到较大影响三、东部新城新城中的“老城”，城市配套，居住氛围已相对成熟，老百姓认可度高。新区生活配套逐渐完善，由于其地势开阔，居住环境相对老城区较好四、城南新区城南新区可谓是松桃最新的城区。由于不属于旧城改造楼盘，有很好的规划条件和自然条件。梵城南新区将成为松桃未来的行政办公集群区、教育核心区、高档生活区、文化城区等核心区域Part1城市解读—区域城市概况及发展研究城市现状松桃城市目前以金阳广场为中心的老城区，以七星广场为中心的东城新区，以宝润国际为中心的北部新城，以希望城为中心的城南新区。三个新区几乎同时起步发展，因之前城市扩张速度过快，后续乏力，目前各个新区处于平稳发展中，地块位置城北新区城东新区城南新区宝润国际金阳广场七星广场希望城Part1城市解读—区域城市概况及发展研究总结——城市机会点从目前城市格局来看，远超同级县级城市规模未来城市发展主要以南北为主，东部为辅松桃城市发展等级较高，能同时支撑三个新城的发展由于之前城市扩张过快，目前发展后续乏力在完善各个新区的城市建设，向南发展速度大大减慢城市层面利好，城市氛围浓厚，人气旺盛地块分析—地块四至现状及优劣研判PART3市场调研—区域市场情况及态势研判PART2城市解读—区域城市概况及发展研究PART1目录Part2市场调研—区域市场情况及态势研判土地市场松桃县2016年以前出让了巨量土地，预计建筑面积在800万平方米以上，仅两年县城没有在拍卖土地，在2016年城东拍卖94亩，亩单价43万/亩，容积率4.0，楼面单价仅161元/㎡。Part2市场调研—区域市场情况及态势研判房产市场从结果上看，高速的房地产发展，带来超大的市场供应积量，需求增量跟不上供应步伐，表现出严重的供大于求特征。供需发展失衡，呈现出需求减少供应增加的反向发展趋势。城市年均销量在40-50万平方米，存量巨大。从需求结构上看，市场增量表面上呈现缓慢上升的趋势，，市场需求逐渐放缓，市场需求基本达到峰值。从供应结构上看，市场增量随需求增长而增长，但增长速度却呈现波动性快速增长趋势。Part2市场调研—区域市场情况及态势研判房产片区从松桃房地产市场竞争分布来看，市场主要呈现出四大板块：老城板块、北城板块、东城板块、城南板块。松桃四大板块分别代表了市场发展与市场供应的三个方向：城市扩容、旧城改造、新区开发。地块位置城北新区城东新区城南新区Part2市场调研—区域市场情况及态势研判宏观政策政府公建房入市销售，以低价冲击低端刚需市场，而低端供需群体呈现出多套房业主特征，使得本已减少的需求市场进一步降温。还建房，集体房低价倾销松桃房地产市场存在两点特征：据调查了解，政府公务员/事业单位职工均能享受当地单位的福利建房。对于商品房刚性需求并不强烈。以此同时，松桃还存在将拆迁安置房，政府公修房在市场低价销售的现象，冲击刚需型商品房市场。拆迁户成多套房业主据调查了解，松桃县从10年开始实施城市化升级建设，大搞城市功能升级改造，采用高规格的安置补偿方针，致使大多数拆迁户获得多面积，甚至是多套房补偿，几乎满足全县拆迁刚性住房需求。Part2市场调研—区域市场情况及态势研判产品存量楼盘名称版块建筑面积（万方）物业类型容积率北部新城城北板块267高层、小高层、多层2.8宝润国际城北板块50高层6翡翠国际城北板块60高层3金阳广场城东板块15高层3.8松桃外滩城东板块90高层、小高层、低层3.9盛世彩虹城南板块100小高层、高层3希望城城南板块160高层、小高层、多层、低层3.8碧桂园城南板块30高层/多层/别墅3.5城南之星城南板块30多层/高层3.0源明·御龙湾城南板块40高层4.0松桃国际城南板块27高层3.5松桃目前形成的城北、城南形成版块对阵，以390万方叫板320万方，两者相加占总市场供应量的90%，市场竞争格局清晰可见。目前南北两个板块未来潜在存量在100万平方米以上。以高层为主力，洋房较少，而且洋房销售明显好于高层.Part2市场调研—区域市场情况及态势研判主力在售楼盘目前松桃所有在售楼盘在23个左右，每个楼盘均剩余有产品销售，主力热销的楼盘在10个左右，主要集中在城北/城南，片区差价大城南板块：高层在3000-3200，洋房在4000-4500，别墅8000元城北板块：高层在3000-3400，基本无洋房及别墅城南最南项目城南之星步梯洋房仅3100-3400元，后期高层均价将在2600-3100左右在售项目的基本都是16年之前项目，销售周期比较长地块位置城南之星松桃国际碧桂园希望城御龙湾翡翠国际宝润（北部新城）希望城Part2市场调研—区域市场情况及态势研判商业格局老城中心已经形成成熟的商业，配套完善，消费型商业旺盛城北片区：松桃国际商贸城——2012年松桃县重点招商引资项目，贵州省重点建设工程项目，总投资6亿元，总占地166亩，总建筑面积16万㎡，主要面向家具/家居、建材、五金机电、汽摩配件、小商品、农副产品六大主力业态近60个品类万种商品城南片区：主要以松江小食品批发市场（2万平方米），西南家具建材市场（3万平方米），西南汽车城，经营状态均比较差相比其他几个片区，城南片区的商业经营及人气均低于其他片区，传统商业区域饱和，地块位置小商品城市场西南建材市场西南汽车城国际商贸城Part2市场调研—区域市场情况及态势研判地块位置小商品城市场西南建材市场西南汽车城国际商贸城老城城北国际商贸城商业现状城北国际商贸城商业现状老城区商业现状商业现状照片Part2市场调研—区域市场情况及态势研判总结——市场机会点供需巨大反差，如果走传统开发导致项目开发风险增大需求市场容量有限，改善性需求提高，市场可引导性较大传统商业趋于饱和，专业市场现存体量大，明显超过市场容量市场机会点在于在于打破传统商业，走区域主题性，目的性大型升级商业（奥特莱斯）缺少区域改善性住宅比较少，而且销售远好于高层，品质型楼盘少地块分析—地块四至现状及优劣研判PART3市场调研—区域市场情况及态势研判PART2城市解读—区域城市概况及发展研究PART1目录Part3地块分析—地块四至现状及优劣研判地块位置地块位置城南之星松桃国际碧桂园希望城御龙湾翡翠国际宝润（北部新城）国际商贸城西南建材市场小商品城西南汽车城安置房未开发地300m2.5公里老城6公里9公里地块位于松桃城南，临近城南城市边缘，距离老城6公里，距离城南核心2.5公里，地块位置比较偏远，城市发展开发如果保持现在的发展速度，至少需要5-10年才能延伸过去。周边2.5公里范围内，没有住在房地产开发项目商业开发项目已经存在汽车类和建材类专业市场，而且经营非常差同时客户调研城南核心位置的接受度都比较低，更何况城南之南边缘Part3地块分析—地块四至现状及优劣研判现状四至地块位置城南之星松桃国际碧桂园希望城御龙湾翡翠国际宝润（北部新城）国际商贸城西南建材市场小商品城西南汽车城安置房未开发地300m2.5公里老城6公里9公里项目临近松桃南高速出入口，周边商业及居住氛围几乎为零，临近大量未开发土地，还有部分未拆迁房屋。南临正修建的安置房北临未开发土地及西南建材市场东接未开发商土地西接西南汽车城地块位置未开发未开发未开发西南建材市场西南汽车城未开发安置房高速路松桃南高速出入口Part3地块分析—地块四至现状及优劣研判周边规划项目周边规划有大量住宅开发用地，未来规划是好，周边规划配套齐全，但是目前城市规划与城市发展现实差距大。老城城北西南建材市场城南项目集中片区Part3地块分析—地块四至现状及优劣研判地块方案地块占地10万平方米（164亩），建筑面积22万平方米，其中红星美凯龙3.8万平方米，天街商业3.2万平方米。地块优劣优：1、整体城市发展规划比较好，处于城南热点板块2、土地成本价格比较低，周边交通方便规划较好劣：1、地块位置比较偏远，周边人气几乎为零2、地块处于城南的边缘，还是未扩张至此3、地块周边环境比较差，紧邻修建安置房4、地块周边2.5公里没有房产开发，周边大量的未开发土地，客户接受度非常低机会点：以极低土地价格，在目前城市发展成熟区域，拿地低容积率，做改善住宅及主题商业Part3地块分析—地块四至现状及优劣研判总结松桃县城市发展非常快速，城市扩张速度极快，目前区域平稳，城市层面已经可与县级市媲美松桃房地产市场则竞争激烈，开发体量巨大，而去化速度跟不上供应速度，市场存量非常巨大商业市场则区域饱和，专业市场类商业存在巨大，一起以西南建材市场为例，经营非常不理想地块位置偏远，环境比较差，与城市发展脱节，城市未扩张到此区域来，地块情况非常不理想考察建议：松桃城市层利好，可进入市场层面机会点在于进入改善性住宅及主题性商业，可进入建议不拿本次地块，则建议置换在城市成熟位置THANKS’汇报完毕*