房地产评估理论与实务课程设计任务书

1昆明理工大学建筑工程学院程设计任务书课程名称：房地产价格评估题目：昆明理工大学呈贡校区周边商业铺面出让价值评估设计期限：2012年9月3日至2012年9月7日建筑工程管理系工程管理（房管理方向）专业学生姓名：班级：2009级指导教师：杜葵李猛2设计题目：昆明理工大学呈贡校区周边商业铺面出让价值评估一、设计依据1、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）2、《城镇土地估价规程》（TD1993－06－22发布）3、实地勘测与市场调查资料等二、设计工作步骤1、指导师布置任务并简介设计规程；2、实地踏勘、测量评估对象面积；3、市场调查房地产评估资料，收集影响房地产价格的资料；4、内业计算，撰写评估报告初稿，要求每人撰写一份；5、指导教师审批评估报告初稿；6、报告打印装订成册。三、房地产评估报告的内容（一）估价的假设和限制条件（标题：）估价的假设和限制条件说明本次估价的假设条件，未经确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件。（二）房地产估价结果报告3（标题：）房地产估价结果报告1、委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人，个人委托的为个人的姓名和住所）2、估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资质等级）3、估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况，对建筑物说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况）4、估价目的（说明本次估价的目的和利用方向）5、估价时点（2012年9月10日）6、价值定义（说明本次估价采用的价值标准和价值内涵）7、估价依据（说明本次估价依据的估价规范，国家和地方的法律法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料）8、估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）9、估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）10、估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单4价，并附大写金额）11、估价人员）（列出所有参加本次估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）12、估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）13、估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）（三）估价技术报告（标题：）房地产估价技术报告1、个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）2、区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）3、市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）4、最高最佳使用分析（详细说明、分析估价对象最高最佳使用）5、估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）6、估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）7、估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）（四）附件（标题：）附件估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价5中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。四、报告规范内容1、封面2、致委托方函3、目录4、房地产估价结果报告5、房地产估价技术报告6、附件6.1平面布置图；6.2相关照片。6附1：封面格式：不动产评估报告项目名称：昆明理工大学呈贡校区周边商业铺面出让价值评估委托方（甲方）：昆明理工大学房地产开发公司估价方（乙方）：昆明致远房地产评估有限责任公司估价人员：2012年9月10日估价报告编号：昆致远评估（2012）第（）号7附2：房地产估价规范：中华人民共和国国家标准PGB/T50291－1999—————————————————————————————房地产估价规范CodeforRealEstateAppraisal81999-02-12发布1999-06-01实施—————————————————————————————中华人民共和国建设部联合发布国家质量技术监督局目次1总则.............................................102术语.............................................113估价原则.........................................144估价程序.........................................155估价方法.........................................175.1估价方法选用.................................175.2市场比较法...................................175.3收益法.......................................205.4成本法.......................................245.5假设开发法...................................275.6基准地价修正法...............................286不同估价目的下的估价..............................296.1土地使用权出让价格评估.......................296.2房地产转让价格评估...........................306.3房地产租赁价格评估...........................3096.4房地产抵押价值评估...........................306.5房地产保险估价...............................326.6房地产课税估价...............................326.7征地和房屋拆迁补偿估价.......................326.8房地产分割、合并估价.........................336.9房地产纠纷估价...............................336.10房地产拍卖底价评估..........................346.11企业各种经济活动中涉及的房地产估价..........346.12其他目的的房地产估价........................357估价结果.........................................368估价报告.........................................379职业道德..........................................40附录Ａ估价报告的规范格式...........................41规范用词用语说明....................................46附：条文说明101总则1.0.1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。1.0.2本规范适用于房地产估价活动。1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。1.0.4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。112术语2.0.1房地产realestate、realproperty土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2.0.2房地产估价realestateappraisal，propertyvaluation专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2.0.3估价对象subjectproperty一个具体估价项目中需要估价的房地产。2.0.4估价目的appraisalpurpose估价结果的期望用途。2.0.5估价时点appraisaldate，dateofvalue估价结果对应的日期。2.0.6客观合理价格或价值value某种估价目的特定条件下形成的正常价格。2.0.7公开市场openmarket在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。2.0.8公开市场价值openmarketvalue在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。2.0.9类似房地产similarproperty12与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。2.0.10同一供求圈comparablesearcharea与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。2.0.11最高最佳使用highestandbestuse法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。2.0.12市场比较法marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.13收益法incomeapproach，incomecapitalizationapproach预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.14成本法costapproach求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.15假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.16基准地价修正法landdatumvaluemethod在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。2.0.17潜在毛收入potentialgrossincome假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。2.0.18有效毛收入effectivegrossincome13由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。2.0.19运营费用operatingexpenses维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。2.0.20净收益netincome，netoperatingincome由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。2.0.21建筑物重置价格replacementcostofbuilding采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。2.0.22建筑物重建价格reproductioncostofbuilding采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。2.0.23物质上的折旧physicaldepreciation，physicaldeterioration建筑物在物质实体方面