戴德梁行-济南恒大超高层项目定位报告

‘swish’graphicfromapre-builtCOVERslideandontothisslide.Thistextwillnolongerbevisibleifdonecorrectly.PRIVATE&CONFIDENTIALPRIVATE&CONFIDENTIAL济南恒大城市综合体项目初步定位DTZ戴德梁行策略发展顾问部（北京）2014年4月１０月福利活动（２０１４年１０月１１日至１１月１０日）赢商币不够用？来参加１０月奖币活动吧！——上传好资料，速得２０倍赢商币大礼活动详情：ｈｔｔｐ：／／ｄｏｗｎ．ｗｉｎｓｈａｎｇ．ｃｏｍ／ｈｄ／２０１４１０／ｉｎｄｅｘ．ａｓｐｘCOVERSLIDE:Ifyouseethistext,youmustcopythe‘swish’graphicfromapre-builtCOVERslideandontothisslide.Thistextwillnolongerbevisibleifdonecorrectly.目录PRIVATE&CONFIDENTIAL一、整体定位策划建议二、优质标准办公楼部分开发定位建议三、高星级酒店部分开发定位建议四、销售型公寓部分开发定位建议2整体定位策划建议项目条件——区域规划决定本项目发展的两个重要因素包含：1、高铁枢纽对本项目带来的影响，2、地标性建筑对本项目的影响总部商务区文化商业区商务金融区西客站枢纽中心文化艺术会展中心商业商务中心本案区域规划以商务办公功能为主，围绕核心轴线，以商业娱乐混合功能为主，区域未来将发展成以商务办公功能为主，结合休闲娱乐功能的济南西部的城市核心区；从建筑限高角度来看，本项目未来将是CBD核心区中央绿轴上的重要地标性建筑。西客站片区核心区空间结构为“两轴三心三区”两轴：东西公共服务发展轴、腊山河生态休闲景观轴三心：综合枢纽中心、文化艺术交易会展中心、商业商务中心三区：总部商务区、文化商业区、商务金融区区域最高点整体定位策划建议项目条件——高铁枢纽济南依赖高铁对周边城市形成两小时城市圈的辐射特征出行感受汽车火车飞机400km/h300km/h200km/h出行距离（km)250km500km1000km2小时两小时都市圈——高速铁路的核心竞争距离根据对出行距离与出行感受的研究发现，当出行距离在500-北京天津济南徐州蚌埠南京上海495km2h347km1.5h319km1h483km1.5h667km2.5h968km3.5h环渤海都市圈长三角都市圈“同城效应”“当天往返”“当天往返”600公里或者时间在2小时左右，高速铁路比私人汽车和航空运输更具有竞争优质，会促进两小时都市圈的形成于发展。从2小都市圈角度出发，济南与周边城市天津、徐州、蚌埠可以形成“同城效应”，更远则能与北京、南京、上海形成“当天往返”的格局，大大增加了济南城市的辐射范围；34整体定位策划建议项目条件——高铁枢纽济南高铁站将直接带动周边区域的房地产业、信息、金融等服务类产业的发展速度交通枢纽的产业发展城市人口增长就业机会扩大仓储业发展商贸活动增加熟练劳动力增多技术人才集中资本增多产业扩大技术进步基础设施改善相关配套产业与集聚效应加工工业布局年平均增长指标人口A1有站点城市2.64新干线建设之前B1无站点城市3.39C1A1/B10.78新干线建设之后A2B2有站点城无站点市城市1.881.55C2A2/B21.22零售额批发建筑业工业10.112.913.813.713.520.814.914.20.750.620.930.979.9611.638.019.488.858.76.377.811.161.341.261.21有新干线和高速公路（%）只有高速公路（%）商业服务信息、金融、咨询服务业研发与高等教育4212527126321行政办公银行服务房地产总计20272122112837日本新干线东海道沿线主要城市人口与经济指标变化日本有新干线城市与没有新干线城市的产业增长比较高铁站交通枢纽直接带动城市人口、商贸活动、仓储业和加工业的发展，间接促进服务业等产业的繁荣和社会财富等增加，最终促进人才和产业的聚集以及配套设施的发展；从案例角度来看，高速铁路对有站点城市的影响非常明显，尤其是对房地产、商业、金融、信息等服务的带动效应明显；服务业与其他产业繁荣直接带动社会财富扩大间接带动地方收入增加反馈效应5整体定位策划建议项目条件——高铁枢纽对外，高铁站扩大了本项目客群辐射范围；对内，带动了项目周边信息、金融、配套等产业的发展第一圈层直接联系第二圈层间接联系第三圈层间接联系进出高铁站的可达性区位潜力建设密度发展动力5-10分钟步行布置高等级贸易功能非常高非常高10-15分钟通过多种交通方式高等级贸易功能的被选区，依赖特殊区位的特殊功能高高15分钟以上通过多种交通方式依赖特殊区位的多样化功能依赖于特殊功能湿度结合高铁站点周边地区开发的案例研究，总结出了“三个圈层”的结构模型。在三个圈层中，对第一和第二圈层的影响最大，直接影响的地区约5平方公里。为高速铁路站点周边地区的开发提供了清晰的结构轮廓层次。本项目距离济南西客站交通枢纽距离约两公里，基本属于第一与第二圈层范围之间，对项目的带动影响力较强；发展区域与高铁站可达性的相互关系2公里随着世界建筑不断发展，对建筑高度的不断追求，截止到目前为止，世界上已有的超过400米超高层建筑14个，其中迪拜塔居首，总高828米，其次是台北101大楼，总高508米，其余超高层均未超过500米。从分布来看，主要集中在亚洲，其中大陆拥有的超高层数量最多，有7个，上海环球金融中心居首，高492米。序号项目位置高度楼层数量建成时间业态1234迪拜塔台北101环球金融中心ICC迪拜台北上海香港8285084924841631011011082010200420082010Office/residential/hotelOfficeHotel/officeHotel/office55双子塔双子塔马来西亚452马来西亚452888819981998OfficeOffice789紫峰大厦西尔斯塔京基金融中心南京芝加哥深圳45044244266108100201019742011Hotel/officeOfficeHotel/office10广州国际金融中心广州4391032010Hotel/office11Trump国际大厦12金茂大厦芝加哥上海423421988820091999Residential/hotelHotel/office13AlHamraFirdous科威特413772011office14IFC香港412882003office整体定位策划建议案例研究世界现有超高层分布以亚洲为主，其中中国尤其占据了较高的比重世界现有超高层分布国内项目6国内400米以上超高层分布国内代表城市形象的超高层对高度不断突破，截止到目前，全国或将出现超过400米的超高层建筑30个，其中包括计划、在建、已建成以及暂停状态。从分布来看，基本集中在二线城市，占比50%，但在已建成的超高层项目中，仍以一线城市为主，包括上海环球金融中心、香港ICC、广州国际金融中心、深圳京基金融中心。序号12345678910111213141516项目天空城市武汉绿地中心王家墩JH0309020地块项目白鹅潭钻石大厦华西中国龙大厦平安国际金融中心上海中心大厦高银117大厦天津罗斯洛克国际金融中心中天未来方舟兰花塔周大福中心广州珠江新城周大福滨海中心中国尊大连绿地中心台北101大厦位置长沙武汉武汉广州江阴深圳上海天津天津贵阳广州广州天津北京大连台北高度（米）838666660650650646632597588540539.2530530528518509现状规划在建规划规划规划在建封顶在建在建规划在建在建预备在建预备建成17苏州中心18上海环球金融中心19香港ICC20嘉陵帆影·国际经贸中心21成都绿地中心22长沙国际金融中心23九龙仓国际金融中心24绿地广场紫峰大厦25京基金融中心26广州国际金融中心27沈阳国际金融中心28上海金茂大厦29香港IFC30长沙红星国际财富中心苏州上海香港重庆成都长沙苏州南京深圳广州沈阳上海香港长沙500492484468468452450450441.8441.75427420.53412400在建建成建成在建在建预备在建建成建成建成施工停止建成建成规划整体定位策划建议案例研究国内未来超高层项目主要向二线城市发展，但在已建成的项目中，基本仍均分布于一线城市已建成7一线城市二线城市三线城市港、台城市国内超高层项目分布10%7%33%50%已建成超高层项目分布38%50%12%序号1234567项目天空城市武汉绿地中心王家墩JH0309020地块项目白鹅潭钻石大厦华西中国龙大厦平安国际金融中心上海中心大厦建成时间838666660650650646632业态组合residential-hotel-officehotel-residential-officeresidential-hotel-officelhotel-officeresidential-hotel-officeofficehotel-office891011121314151617181920高银117大厦天津罗斯洛克国际金融中心中天未来方舟兰花塔周大福中心广州珠江新城周大福滨海中心中国尊大连绿地中心台北101大厦苏州中心上海环球金融中心香港ICC嘉陵帆影·国际经贸中心597588540539.2530530528518509500492484468hotel-officehotel-officeHotel-officeHotel-officeHotel-officeresidential-hotel-officehotel-residential-officehotel-residential-officeHotel/officehotel-residential-officeHotel-officeHotel-officehotel-residential-office2122232425成都绿地中心长沙国际金融中心九龙仓国际金融中心绿地广场紫峰大厦京基金融中心468452450450441.8hotel-residential-officeHotel-officeHotel-officeHotel/officeHotel/office2627282930广州国际金融中心沈阳国际金融中心上海金茂大厦香港IFC长沙红星国际财富中心441.75427420.53412400Hotel/officehotel-residential-officeHotel/officeofficehotel-residential-office整体定位策划建议案例研究在所有超高层项目中，办公和酒店业态基本属于必备业态，公寓属于可选业态，商业基本没有400米以上超高层业态分布特征400米以上的超高层大多将成为所在城市的地标建筑，因此大多以办公功能为核心，30个400米以上超高层几乎所有项目均涉及办公业态，其次是酒店业态，居住业态涉及较少；办公+居住酒店+办公酒店+办公+公寓办公从超高层功能角度来看，400米以上的超高层在业态分布上以办公、酒店和居住物业三大业态为核心，商业基本不设置在主塔部分或设置的很少。综合来看，目前国内超高层项目在业态组合上相对单一，与居住功能业态结合的尚不完善，未来存在可发展及突破的空间。国内超高层项目业态组合特征53%40%7%已建成89整体定位策划建议案例研究——综合案例研究通过对不同综合体案例的研究，办公业态占比基本在40%-60%之间银泰中心财富中心国贸华贸中心东方广场区位条件整体规模（sqm)物业组合O：H：S：A办公物业比例城市CBD3,600,000C=O＋A＋H&