房地产投资信托基金

房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)房地产投资信托基金（REITs）一、REITs概述二、国际REITs--以美国为例三、国内REITs房地产投资信托基金（REITs）概述什么是Reits?简单来说，Reits(RealEstateInvestmentTrusts,即房地产信托投资基金）是把投资者的小额投资集中在一起，委托专业的管理机构进行管理，投资于特定房地产项目，所获得的利益大部分分配给投资者。投资者购买了在交易所发行的Reits股票，即视为入股。一、REITs概述REITs简介全球主要REITs市场比较主要市场美国荷兰比利时法国澳大利亚加拿大新加坡香港日本成立时间196019691995200319711993199920032000占全球比重48%2%1%10%12%6%4%2%5%集合理财工具否是是否是是是是是上市或不上市都有都有仅有上市仅有上市都有都有都有仅有上市都有封闭式或开放式封闭式封闭式封闭式封闭式封闭式都有封闭式封闭式封闭式内部或外部管理都有都有都有内部外部都有外部外部外部法律结构公司、信托公司、信托公司公司信托信托公司、信托信托公司、信托最低资本金无45万欧元120万欧元1500万欧元无无无无1亿日元最少持股人数100无无无无150无无50房地产投资比例至少75%100%100%无至少50%至少80%至少70%至少75%至少75%房地产开发可以仅限项目投资需持有至少5年20%资产上限有限制可以仅限项目投资不可以不可以股息要求至少90%税前收入100%至少80%税前收入至少80%房租收入无无至少90%税前收入至少90%税前收入至少90%税前收入数据来源：房地产证券化协会（ARES）手册REITs简介REITS投资形式1运作方式2组织形式3基金募集方式4权益型抵押型混合型封闭型运作型公司型契约型私募型公募型投资形式权益型混合型作为投资组合的一部分对房地产进行运营从事经营活动投资并拥有所有权部分从事抵押贷款的服务基金管理人作为受托人介于权益型与抵押型REITs之间收益主要来源于是房地产贷款的利息抵押型投资房地产抵押贷款或抵押支持证券市场占比10%更好的长期投资回报与更大的流动性一、REITs概述组织形式公司型契约型区别以《公司法》为依据发行REITs股份独立的法人资格股份持有人为股东非独立法人基金管理人作为受托人以信托契约成立为依据发行受益凭证法律依据与运营的方式不同灵活性强一、REITs概述运作方式封闭型开放型证券交易所上市流通不得任意追加发行新增的股份股份持有人为股东可随时追加发行新的股份投资者可随时买入，也可随时赎回一、REITs概述基金募集方式公募型私募型公开发行可以进行大量宣传经过监管机构严格的审批不允许公开宣传，不上市交易非公开方式向特定投资者募集资金区别投资管理参与程度法律监管投资对象一、REITs概述二、国际REITs--以美国为例美国REITs的投资范围企业：写字楼、停车场、厂房、工业园区零售业：超市、商场、购物中心住宅：公寓、住宅区旅游业：酒店、度假村医疗设施：医院、养老院仓储：工业仓库、个人自助式仓库特殊类别：林场、电影院、游乐中心、大学公寓具体公司：零售业REIT：SimonPropertyGrou写字楼REIT：BostonProperties酒店REIT：HostHotels&Resorts学生宿舍REIT：AmericanCampusCommunities健康医疗REIT：Ventas自助式仓储REIT：PublicStorage林业REIT：Weyerhaeuser通信塔站REIT：AmericanTower数据来源：新浪基金研究中心美国REITs总市值在2011年突破4千亿美元。美国REITs的历史（续）REITs发展公司规模也从小盘股为主变为中大盘股。数据来源：美国房地产信托协会（NAREIT）美国REITs的投资者分布REITs发展数据来源：INGClarion,2007非房地产公募基金,17%公司内部人员,14%房地产公募基金,17%个人投资者,10%机构投资者(养老金和保险公司及其他),42%1、资产质量高法律规定REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利，因此多数REITs重经营轻开发。为了避免市场波动和空置率上升偏好购买优质地段的甲级地产（ClassAProperties），尤其是地标性建筑（TrophyAssets）。REITs可以通过资本市场融资，在大型项目上具备竞争优势。REITs维持适度的杠杆。其历史资产负债率维持在40到45%，该比率目前为40%。美国REITs的特点REITs特点2、付息率高REITs享受税收优待，不支付企业所得税和资本利得税，而是通过派发红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式传递给投资者，并由投资者按照个人相关税率缴税，避免双重征税。REITs历史平均股息率约6~8%，为投资者提供稳定的收入来源。美国REITs的特点REITs特点3、总收益高富时和MSCIREITs指数历史表现对比标普500指数、上证综指和巴克莱资本美国债券指数。4、公司治理良好由于美国税收法律对REITs严格的分红要求，管理层较难动用资金进行对投资者价值无益的行为，一定程度上降低了委托代理风险。根据美国机构投资者服务机构（ISS）统计的公司治理指数（CGQ），REITs行业在其跟踪的24个行业中排名最高。5、流动性好以MSCI美国REITs指数成份股为例，截至2011年6月：总市值：超过4600亿美元；中位市值：20亿美元最大市值：380亿美元日交易量：超过40亿美元；持有人结构：机构持有超过70%流通股。美国REITs的特点REITs特点6、透明度高受美国证交会（SEC）严格监管。信息披露充分（季报、年报和投资物业、房地产交易、租赁合约等信息）。REITs除了汇报GAAP之外还汇报运营资金(FFO)，更能反映真实现金流状况。容易识别的资产能帮助实现独立的估值和分析。入选主要股指：标普500指数成份股15只、标普400指数成份股25只、标普600指数成份股27只。债券评级机构定期评估。1、宏观风险美国经济波动对个人如就业、消费和企业如资本开支、库存等方面的影响都会REITs的基本面。2、利率风险市场利率上升影响REITs的融资成本和股利折现的价值。3、股票市场风险股票市场、尤其是金融行业股票价格波动会影响REITs表现。4、单个REIT的投资风险房地产公司亦会倒闭。5、其他海外投资共同的风险：汇率、地缘等美国REITs的风险REITs特点美国最大的REITETF：VanguardREITETF1.投资范围是美国交易所交易的房地产信托凭证（REITs）。2.投资目标是密切跟踪美国摩根士坦利资本国际REITs指数®，该指数由100只左右的房地产信托凭证构成，目前规模96.6亿美元（截至2011年5月31日）。3.风险收益特征和股票类产品相似。VanguardREITETF自2005年成立以来业绩表现投资REITs的基金产品REITs相关产品Cohen&SteersRealtyShares(CSRSX)，是美国最早投资REITs的开放式共同基金。Cohen&Steers管理着超过260亿美元的REITs资产，是该资产类别最大的管理人。其长期优异的投资业绩，证明了主动管理具有附加价值。投资美国REITs的主要ETF和主动型基金产品REITs相关产品名称管理人成立日持股数市值($M)费率%20日平均一年三年五年交易量表现%表现%表现%VANGUARDREITETF先锋集团9/29/20041009,0900.121,921,23730.753.782.47ISHARESDJUSREALESTATE贝莱德安硕6/19/2000783,0140.479,192,62328.551.780.82ISHARESCOHEN&STEERSRLTY贝莱德安硕2/2/2001302,5640.35623,04928.080.780.56SPDRDOWJONESREITETF道富全球投资4/23/2001831,5080.25275,48126.362.321.20截至2011年6月13日房地产信托与REIT的差异我国的房地产信托本质上还是一种中短期融资类产品，收益固定。首先，房地产信托的收益是事先约定，只反映融资成本，与其它类别信托差异不大；其次，在房地产行业景气时，投资者无法享受到房地产投资的高收益，而当房地产行业不景气时，由于信托融资成本远高于银行贷款，房地产企业将背上很大的债务负担，投资者可能面临信托兑付风险。信托份额的流动性差双重收税大幅降低收益期限短本质上还是房地产企业的短期融资行为我国房地产信托与REITs的比较我国房地产信托产品REITs设立目的主要为房地产开发商提供短期贷款融资盘活沉淀于不动产的大量资金,同时为公众投资者提供机会,分享不动产产生的长期较稳定的收益运营模式以提供贷款为主以获得不动产产权为主，并通过专业房地产基金管理公司进行投资管理，例如收购新的不动产投资风险大部分产品仅针对单一不动产项目，投资风险较集中拥有较多数量不动产，形成不动产投资组合，投资风险分散规模受制于信托合同不得超过200份的限制，一以短期为主，一般为2-3年一般REITs的规模为20亿—30亿期限以短期为主，一般为2-3年期限较长，一般都超过20年投资收益率利率大都参照银行贷款利率收益率一般在5%—7%流动性流动性较弱，无法公开交易市场，仅限于信托凭证的转让流动性较强，大多在证券交易所公开上市交易我国REITS的推行进程可以追溯到2002年，整个进程虽有所进展，但发展缓慢，此前并没有出现过真正意义上的REITS产品，直至14年1月证监会批复同意中信证券设立中信启航专项资产管理计划，并批准三年后将在政策允许的情况下可以上市流通，这标志着我国首支真正意义上的权益型REITS破冰浮出水面。REITS的推行进程凯德中国商用信托（CRCT）凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市。集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团旗下的上市房地产投资信托基金包括雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托，和凯德商用中国信托。凯德中国商用信托（CRCT）是由首个也是唯一一个在新加坡上市专门投资于中国零售物业的房地产信托基金（REITS）凯德中国商用信托（CRCT）中国的REITS发展凯德中国商用信托（CRCT）中国的REITS发展中信启航专项资产管理计划中国的REITS发展中信启航专项资产管理计划税收层面根据我国税收法规的规定，证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，继续免征营业税和企业所得税。该规定适用于证券投资基金，并未明确适用于REITs，而且我国政府在基金不证券方面的税收一直以来都是以临时的文件出现的，所以基金方面的税收政策具有丌稳定性。实施“实质所得者征税”和“净所得征税”的制度。REITs的运作涉及多道交易环节与程序，而越多的交易环节将面临更多的税收负担。在这个问题上，REITs虽然其本身可能减少了基金的所得税，但是，REITs的多个拥有物业所有权的信托设立的公司等将会涉及企业所得税。在REITs方案的重组过程中，因物业交易也将产生相当多的交易税费。另外，由于REITs主要涉及物业的出租，房地产税的缴纳也将不可避免。如果不能从税收方面来避免多重征税，则需要经过多重资产转让及多个环节实现投资收益的REITs产品，将很难获得广泛成功。中国的REITS的阻力中国的REITS发展的阻力法律层面REITs的法律主体地位：中国的投资基金并不是一个公司或法人主体，信托人与基金的关系是一种合同关系，房屋所有权关系是一种物权关系。用合同关系来解决物权关系，有悖于民法的物权优于债权的理论。REITs的设立目的与现有法规对份额的要求有所冲突：集合信托排除中小投资者违背了REITs的本意（现行的各种规章，原则上份额不突破200人）信托基金的