中国版WeWork简介

中国版WeWork简介2015年10月目录1.WeWork运营模式3-72.中国版WeWork及盈利模式8-173.纺织服装企业孵化基地嫁接WeWork模式遇到的问题184.纺织服装企业孵化基地公共服务平台19-24WeWork的运营模式2010年，WeWork诞生于美国纽约。商业模式：租下各类租金较为便宜地区的办公空间，进行二次设计，再以工位为单位分租给小型企业和创业者，并提供运营服务，从高于同业的租金中获利。除了收房租，WeWork还是一个商业网络，可以找到合作伙伴、客户和投资人。现今规模WeWork在美国有29个工作点，目前纽约有8个点。在欧洲和以色列也有布点，但尚未进入中国市场。到2015年年底，WeWork能提供的租赁面积将达到350万平方英尺（约合32.5万平方米）。WeWork的运营模式地段选址WeWork倾向于在新建的开发区还有翻新或萧条的街区开设办公点，因为在那些地段公司能以大约10%的主力租户折扣获得办公场地。WeWork在这些地段中以低于市场价10%左右的折扣租用1-2层楼面，之后将楼面设计成风格时尚，可定制且社交功能齐全的空间，以高于同业的价格租给各种创业公司。目标客户不论初创公司小老板，或是一个还没被认可的自由艺术家，都可在缴纳350-650美元后，在WeWork租下一个办公室，并享用一切工作需要的东西。从企业角度来看，WeWork面对的企业规模是1-500人，并承诺其不需要任何前期投入，这为初创企业提供了一个无门槛办公室。WeWork的运营模式创业服务产品体系有形产品：一张办公桌，或一间办公室包含安保、前台、无线网络、打印复印、咖啡等服务，并配备休闲娱乐、浴室等生活设施会议室，小型、中型、大型会议都可召开与传统的服务式办公室不同，整个空间的装修都显得年轻、有活力，有大量公共空间WeWork的运营模式创业服务产品体系：无形产品：WeWork鼓励租客在开放空间下进行尽可能多的交流，为创业者提供各种跟创业关系密切的隐形服务。1）WeWork充当中间人，向会员提供包括会计、法律、医疗、计算机等多种服务。比如，通过TRINET，每月节省200美元的健康保险费，通过亚马逊AWS于服务提供的网络主机，使用第一年可免除500美元费用。2）每周举办百吉饼和含羞草聚会社交活动，定期举办非正式演示日活动推荐宣讲其创意，促进创业者之间、创业者和投资人之间的交流。3）WeWork充当中间人，为创业者之间合作、创业者和投资人、初创企业和成熟企业之间搭建业务或资本合作的桥梁，完善办公空间的各类社交功能，为创业者和投资人创造各种各样偶然邂逅的可能。WeWork的运营模式租金一张办公桌的月租为350美元，一间64平方英尺办公室的租金为每人650美元。除了收房租，WeWork还设法让会员们意识到，他们加入了一个丰富到商业网络，可以找到合作伙伴、客户、投资人。根据《福布斯》报道，WeWork可以称为是现实版的阿里巴巴，每月至少有51%的会员和其它会员有一次交易。盈利模式1）通过周边地价的溢价，写字楼“整批零租”获取租金差价2）以会员费及配套服务形式收费3）对种子公司投资等隐形回报获利2014年营业收入1.5亿美元，利润率近30%。2014年12月底，WeWork宣布完成一笔3.55亿美元的融资，由此公司估值高达50亿美元。WeWork的中国学生们WeWork模式带来的巨大商机，让中国众多地产大佬蠢蠢欲动。潘石屹在2015年2月推出“SOHO3Q”项目，主打办公室在线短租。原万科集团副总裁毛大庆离职创办“优客工场”，短短一个月时间，在北京圈地逾5万平方米。原SOHO中国副总裁王胜江宣布与洪泰基金联手打造“洪泰创新空间”。绿地、亿达等知名房企开始嫁接互联网＋，企图打造中国版联合办公租赁空间运营商。融信绿地在上海大虹桥的中小企业成长平台，打着WeWork竞争者旗号的“MO.ffice”于2015年4月落地。……中国版WeWork：优客工场优客工场“Urwork”2015年4月，备受业界瞩目的毛大庆公开其创业项目——优客工场，正式公开了其天使投资人与联合创始人团队，同时公布了优客工场在一个多月时间内已经完成在北京10处选址，将迅速开始运营这10个优客工场项目。毛大庆介绍，优客工场的使命是“让创业简单，让生命精彩”，将致力于打造中国最温暖的创业办公、人脉社交与服务生态圈。优客工场在分租模式上，处于3Q空间和Mo.ffice之间——价格预计低于3Q空间。投资模式上，又比创新工场等孵化器略为保守。“相比创新工场等不收租金的孵化器，我们更像是‘加速器’，是企业有了一定规模后的选择。”中国版WeWork：优客工场跟一批有存量资产的战略伙伴合作，拿社会闲置资产去做，去重资产化，而定位在轻资产化。中国版WeWork：以电子商务为核心企业集群优客工场落定了13个优客工场，总面积约5万平方米。5月25日，首个优客工场出现在北京经济技术开发区的天际线上，正式落户锋创科技园。它主要分“文化传媒、科技创新和创业服务类小微企业”、“大学生创业”、“产业类企业成长孵化”、“社区共享办公”和“创新孵化器”五大类。按照毛大庆的设想，优客工场就是基于创业生态圈闭环的联合办公系统，能实现包括人力、财务、法律、政策咨询，乃至对接银行和天使基金等在内的服务资源共享。锋创科技园北面一座大厦，是正在入驻的京东集团总部。而小米，也将成为这个片区的新成员。随着京东集团总部搬迁入驻，京东创业学院旗下一批孵化的企业，也将整体进驻锋创科技园的优客工场。此前，也有一批为京东做服务的企业已提前搬到锋创科技园的写字楼里。“离得近，好办事。”围绕以电子商务为核心等若干集群，毛大庆将锋创•优客工场的客群定位在，已完成天使轮融资、从初创期过渡到成长期的企业。他说，这个园区扮演企业加速器的角色。目前，锋创科技园已有260多家企业进驻。中国版WeWork：SOHO3QSOHO3Q国内首个具有影响力的WeWork模式共享办公空间。2014年，SOHO中国董事长潘石屹在美国看到WeWork后，决意将其搬回中国。首个3Q空间坐落于北京东北部的望京SOHO，内部装修年轻时髦，以工位为单位出租，最低租期一周，开放式工位每周价格1000元，3人-5人的封闭空间工位每周价格1300元。对所有有办公需求的人开放，租客只需在网站上预约，即可像酒店入住一样，迅速开始办公。3Q还提供免费的公共空间、咖啡茶水、Wi-Fi，以及限量免费的会议室和打复印服务。SOHO3Q租金情况已经超出预期。以望京SOHO项目为例,当初拍地预计的租金水平为5元/平方米，实际对外租金为开盘6元/平方米，9月最新价格为12.9元/平方米。另外，上海复兴路项目租金在开盘时是7元/平方米，最后出租价格达到10元/平方米。中国版WeWork：Mo.fficeMo.ffice首个Mo.ffice展示项目位于上海北外滩，拥有无敌江景。创始人表示，尽管位置绝佳，但入驻的创业者，并不需要为此支付高昂房租。“挑战最低城市中心创业成本”是Mo.ffice的愿景。创始人介绍，未来Mo.ffice将成为一个创业社区。有别于WeWork的“二房东”模式的是，只要被Mo.ffice投资的创业者，可以终生免费享受Mo.ffice的办公空间；同时，Mo.ffice希望能与创业者共同成长，鼓励创业者在一次创业失败后连续创业，并始终会对其投资。中国版WeWork盈利模式无论WeWork模式、ServOffice模式、3Q模式，这些名字都不重要，只是办公场地和硬件，面向创业者提供办公空间和办公周边服务——注册、财税、人力资源，以及活动、创业导师、投融资等资源对接。不同的只是客群行业和客单价。三种模式都是基于传统行业的新玩法，时间、空间上的化整为零、精细化产品运营，自身已具备盈利能力。然后现在加上互联网、创投、大众创业、共享经济这几个火热标签，看起来就更红火了。盈利模式：租金差价（提高商业办公楼到使用率）、日常服务费（餐茶场租服务外包返点等）、投融资变现，额外有政府补贴，包括孵化器补贴和厂房改造补贴。产业链服务型众创空间：创客空间创客总部属于产业链服务型的众创空间，以产业链服务为主，包括产品打磨、产业链上下游机构的合作交流、成立基金进行合投等。创客总部是由北大校友、联想之星创业联盟成员企业于2013年12月发起成立等专注于移动互联网和互联网金融领域等孵化器，以产业链服务和天使投资为特点。旨在通过搭建创业者、从业者、投资人、产业链上下游机构等合作交流平台，为创业团队提供专业的产业链服务。创客总部等常规服务也是办公场地等提供，但更加侧重于产业链服务，主导创业者的能力成长和业务发展。创始人团队的背景涉足移动互联网、技术开发培训、电商以及在线教育的创业，人均有十年左右的创业经验，行业资源也较为丰富，因此创客总部的着力点在于产品的打磨和产业链服务。产业链服务型众创空间：创客空间创客总部对入驻对初创团队提供服务和帮助的落脚点，主要在以下几个方面：一是产品和模式，帮助其判断在复杂的中国国情与市场中，定位是否足够精准，商业模式在中国是否可行，未来用什么样的方式去获取用户和盈利；二是市场和运营，如何找到最初的用户，如何通过最初的用户磨合产品，快速迭代产品，建立运营体系，一方面给团队建议，另一方面会想办法给他们寻找资源；三是法律治理结构，帮助创业者分析创始人之间迭股权和激励应如何配置，创始人团队如何搭配，以及在未来可能会引进的人才和核心员工；四是天使投资，创客总部于2014年下半年自己成立了一支天使基金，此外还找了6家合投基金，首期3000万人民币，主要用来投入孵化的企业。产业链服务型众创空间：创客空间盈利模式方面，创客总部在起始阶段主要做孵化器，发现只收工位租金是赔钱的，一直没有找到盈利模式，后来发现只有做投资才能有盈利。事实上，市场化的孵化器基本都存在这个问题。目前，创客总部对自己对盈利模式定位是“产业链服务＋天使投资”，关联产业相关对服务，重点做产品。创客总部对入孵团队对评审标准由自己来制定。主要看三点：方向（该领域未来是否有机会）、团队（主要看主导对创业者）、产品（切入点）。从入孵团队规模来看，据创客总部对统计，2014年有338家申请，录取114家，每个月大致有9-12家通过评审，但今年但节奏比去年快，基本上随时都在评审。规模并不设上限，创客总部认为规模十分有必要，因其能够带来氛围和协同效应，人多之后相互之间都协作和配合会多起来。只要创业氛围足够好，创业团队都自我管理和自我约束能力都很强，不会有太多管理上都问题。从已经服务过的团队来看，2014年有32个团队拿到投资，其中28个为天使轮。天使投资的平均金额为391万，而创客总部自己投的多数在300万左右。纺织服装企业孵化基地嫁接WeWork模式遇到的问题问题一，WeWork、优客工场这类模式的客群为电子商务、互联网金融、文化传播领域行业，这些企业团队需要租赁办公室，而纺织服装企业与短租办公室不匹配，客群行业、客户需求存在差异化。纺织服装企业需要的是公共平台服务，包括注册、财税、人力资源，以及活动、创业导师、投融资等资源对接。问题二，WeWork、优客工场的运营模式为整租后再零租的二房东模式，摆脱重资产，轻资产化。问题三，盈利点为租金差价，所谓天使基金，投融资，实则不挣钱，真正挣钱的还是房地产。引进天使基金的目的还是为了吸引租客，为了利用大众创业概念吸睛，争取一些产业支持政策。新疆国际纺织品服装服饰企业孵化基地地段选址基于已形成的专业市场与商贸综合体两大产品线做精做实，德汇正在开发建设的55万平米西北地区品质最高的商贸综合体——德汇新天地项目，在该项目内开设办公点，将楼面设计成风格时尚，可定制且社交功能齐全的空间，租给纺织服装产业公司。德汇新天地项目被批准为新疆国际纺织品服装服饰商贸中心的重要支点，并列为市重点项目，项目已于2014年开工建设，预计总投资43亿元，项目建成后预计解决就业人数1.53万人。目标客