2007-上海-龙湖地产-青浦区赵巷8号地块项目启动会-别墅

上海市青浦区赵巷8号地块项目启动会上海龙湖置业发展有限公司2007年12月21日1234567主要议题项目总体规划围墙、驳岸的处理方案证照办理销售策略项目成功的标尺会所及示范区建设方案配置标准和目标成本1项目总体规划淀浦河规划六号路代征地二规划人工河规划七号路待拆迁房小桥鱼塘代征地一鱼塘1.1解读地块现状1、地块呈狭长状，南北长约1285米，宽130米，河岸线长1600米。2、地块东临嘉松公路，西临崧塘河，北临淀浦河3、地块中部及南侧分别有规划的六号路和七号路4、地块西侧河对岸土地隶属松江区域，现状为农户住宅、蔬菜地、垃圾堆场等1.2规划及市场条件解读规划条件容积率：1.0建筑密度：30%建筑高度：檐口控制15米户型限制：74/90原则市场定位目标客户：上海西区高端公寓楼客户群产品形态：院落别墅+叠拼别墅1.3经济规划指标初步测算院落别墅占地面积：150套×100m2=15000m2150套×250m2=37500m237500/144495.5=25.952%26%叠拼别墅占地面积：586套/2×90m2=26370m2会所占地：1500m2合计：42870m2覆盖率：29.6687%30%总平面图1.4总平面图及会所选址1.5总平面鸟瞰图入口广场，包括广场、会所、绿地、水岸，对公众开放，将为小区业主，也为大社区居民，提供最完美的品质服务。沿嘉松公路1.2公里20米宽绿化带，既阻隔了公路噪音，又创造了良好的视觉效果。绿轴，串起整个小区，与水岸木栈共同构成3km的休闲环道。崧溏河1.6公里的水岸，是本地块最宝贵的资源。沿水岸设置步道、休闲广场、集中绿地，将给居住者提供了一个自然生态的生活空间。院落别墅，龙湖的新产品。不仅为成人提供了私密的居住环境，也为邻里间的孩子创造了有趣的交往活动场所。叠拼别墅，多层的建筑形态，别墅的居住感觉。1.6总平面图重点分析1.7典型组团分析1.7典型组团分析院墅地下一层院墅一层院墅二层院墅三层1.7典型组团分析地下一层一层二层三层四层五层1.7典型组团分析叠加别墅剖面图附送阁楼四楼三楼二楼一楼三楼一楼二楼100859090909050院落别墅剖面图1.7典型组团分析6515080附送地下室附送地下室合院立面1.7典型组团分析1.8交通组织分析地中海风格1.9立面风格确定阳台木质露台外墙门窗外立面及花架外立面及窗架窗及花架1.9立面风格确定外立面外墙烟囱屋面1.9立面风格确定1.10成果汇总产品类别院落别墅叠拼别墅套数152576单套面积260.5㎡180㎡总面积39596㎡103680㎡每平米单价42780元28059元总销金额169390万290916万合计总销460306万元销售面积143276㎡总建筑面积144276㎡（会所占地及建面1000㎡）容积率0.99991.0建筑覆盖率29.6687﹪30%2会所、示范区建设方案2.1销售样板区总平面规划6号路嘉地下车库出入口2.2客户来访动线1234刚朵拉码头★★草坪婚礼区★停车场售楼处★样板街区★阳光露台约300平米健身房约200平米瑜伽兼体操房约200平米模型展示区约190平米卫生间约50平米大堂接待区约100平米销售签约区约150平米销售办公区区约60平米演示区约40平米会所地上一层（销售期）走廊2.3会所售楼期功能分区建议（地上一层）2.4会所功能分区建议（地上一层）洗手间约50平米咖啡简餐约150平米健身房约200平米阳光露台约300平米瑜伽兼体操房约200平米会所地上一层，约1300平方米大堂吧约100平米多功能厅约150平米2.5会所功能分区建议（地下一层）设备房约150平米设备房约200平米儿童活动室约100平米儿童才艺室约80平米接待及休息区约150平米预留空间150平方米卫生间约30平米泳池及水吧区约700平米更衣淋浴约300平米会所地下一层，约2410平方米保安用房约250平米物业办公室约200平米2.6会所面积参数楼层部位建筑面积（m2）装修面积（m2）空调面积（m2）备注一类装修二类装修三类装修地上一层咖啡吧100100100大堂接待区190190190模型展示区多功能厅A606060销售办公区多功能厅B150150150销售签约区瑜伽房兼体操房(2F）200200200健身房(2F）200200200阳光露台(2F）3000不计面积洗手间505050楼梯、走道50500小计100055045009502.6会所面积参数楼层部位建筑面积（m2）装修面积（m2）空调面积（m2）备注一类装修二类装修三类装修地下一层泳池及水吧区700700700更衣、淋浴300300300儿童游艺室100100100接待及休息区200200200物业办公区200200200预留空间150150150儿童才艺区808080楼梯、走道50500安防/消防控制室505050配电室700锅炉房（泳池/淋浴）400中央空调机房700消防泵房350泳池机房300生活水泵房200餐饮库房200工具房150卫生间303030保安用房250250250小计241036055012002060合计34109101000120030103项目景观处理方案3.1嘉松公路绿化带现状及改造双重功能：噪音隔离及绿化造景。隐形围墙3.2城市市政绿化隔离带嘉松公路是交通繁忙的市政道路，噪音问题在一定程度上成为不可抗性。人为堆高地形——绿地造坡。林带及植物群落的种植——天然屏障的形成。防尘隔噪植物的选取。市政绿化带苗木品种及成本框算景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价市政绿化隔离带13000平米香樟、广玉兰、银杏、雪松、刚竹、鸢尾、草坪等270元351万元(注：基本使用上海本地常用树种）3.3入口代征地绿化带景观“先入为主，景观先行”——景观造势。增强视觉感染，成为视觉亮点——景观大道。高大乔木——背景；色叶树、鲜花、景石——组合造景。代征地苗木品种及成本框算景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价代征地绿化带45000平米栾树、香樟、银杏、雪松、朴树、合欢、金桂、金边黄杨，南天竹、小叶女贞草坪等200元900万元(注：基本使用上海本地常用树种）3.4崧塘河西岸河岸设计方案景观视觉改善——植物群落景观节点营造——特色景观树+植物群落崧塘河西岸苗木品种及成本框算景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价崧塘河西岸植物配置8000平米杨柳、水杉、刚竹、八角金盘、云南黄馨、迎春花、木芙蓉、鸢尾、草坪等150元120万元崧塘河西岸局部水域改造含土地流转补偿180万元(注：基本使用上海本地常用树种）3.6崧塘河东岸河岸景观景观亲水木平台特色景观石局部造景木栈道崧塘河东岸苗木及木栈道成本预算景观分区景观面积主要材料单方成本总造价木栈道及小品、灯具3200平米芬兰木，沿河道做2米宽的木栈道、景观小品400元128万元崧塘河东岸植物配置5600平米杨柳、水杉、棕榈、墨西哥落羽杉、刚竹、八角金盘、云南黄馨、迎春花、鸢尾、草坪等250元140万元(注：基本使用上海本地常用树种）3.7地面铺装材料及材料单价粘土烧结砖200×100×60MM60元/M2青石板5cm厚150元/M2锈石黄花岗岩2cm厚90元/M2芝麻灰花岗岩2cm厚80元/M2中国黑2cm厚160元/M2黄木纹3cm厚190元/M23.8公共绿化设计意向（端景）3.9私家庭院绿化意向3.10公共绿化设计意向3.11垂直绿化垂直绿化苗木品种主要以藤本植物为主，例如：藤本月季、爬山虎、紫藤、常春藤、金银花、扶芳等4配置标准和目标成本4.1建造标准项目建造标准机电系统建造标准4.2项目投资测算参数－建安成本各业态建安成本院落别墅2,579元/平米叠加别墅2,708元/平米会所（含装修）5,498元/平米车库2,250元/平米4.2项目投资测算参数－建安成本院落别墅建安成本院落别墅2,579元/平米基础350桩基础+筏板+挡墙地上结构及粗装修1,085门窗工程196断桥铝合金+中空玻璃+ROTO五金件公共部位精装修238主体设备及安装工程费710含室内水电气+地热采暖+中央空调4.2项目投资测算参数－建安成本叠加别墅建安成本叠加别墅2,708元/平米基础300桩基础+筏板+挡墙地上结构及粗装修1,106门窗工程195断桥铝合金+中空玻璃+ROTO五金件公共部位精装修212主体设备及安装工程费895含室内水电气+地热采暖+中央空调+电梯4.2项目投资测算参数－建安成本会所建安成本会所5,498元/平米基础300桩基础+筏板+挡墙地上结构及粗装修1,600门窗工程189断桥铝合金+中空玻璃+ROTO五金件公共部位精装修277户内精装修2120主体设备及安装工程费1012含游泳池设备及中央空调4.3项目启动阶段成本介绍序号成本明细总价（万元）单方造价（元/m2）比例（%）1.土地费用158，84010,992572.建安成本68，5164,742253.间接费用26，5641,83894.期间费用24，6811,70895.总成本278，60119,2801004.4间接费用明细序号间接费用明细单价（元/m2）比例（%）备注1.勘测设计费10262.行政及经营性收费408223.三通一平工程费8354.基础设施费682375.环境景观工程费385216.配套设施费14577.工程相关费用332合计1,8381005证照办理工作内容2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月1week2week3week4week1week2week3week4week1week2week3week4week1week2week3week4week申报公司的文件（2007年11月10日完成核名，11日完成资料准备）公司申报向审批部门办理设立企业的审批手续参加六部委审批会上海出转报函、转报北京北京商务部审批、备案春节向工商登记机关办理独资企业工商初始设立登记手续独资企业办理组织机构代码证、刻制公章独资企业办理外汇登记手续，并开立外汇帐户办理税务登记证独资企业办理开户许可证，并开立人民币账户双方认缴独资企业注册资本，并办理验资手续上海恒睿房地产开发有限公司为中外合资公司，已委托代理公司办理中，目前全部资料已报外资委，并接到口头通知，2007年12月27日参加六部委的审批会（在新虹桥大厦召开）5.1公司注册流程与时间节点控制完成修详规审批签订土地出让合同建设工程项目报建（IC卡）完成建筑方案审批国有土地使用权证完成初步设计审批建筑工程规划许可证5.2报批报建流程与时间节点控制主要事项时间节点前置条件2008年1月31日2008年1月31日2008年2月20日土地出让合同完成2008年2月20日项目建议书（预立项）2008年2月25日2008年4月14日2008年5月25日环评报告、可行性研究报告2008年6月25日2008年6月30日2008年10月23日建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证5.3报批报建流程及难点解决预案在未签订土地出让合同前，政府已原则上同意项目修详规和方案提前进行设计、评审会和审批；打通政府关系，提前沟通，在过程中把技术问题和报批报建问题一起解决，实现两条腿走路，从而最终实现审批顺利通过；在出现难以解决的困难问题时，委托一家当地的有政府关系的代理公司进行攻关运作。取得用地规划许可证、土地证根据选定银行的要求准备资料提交申请支行递交上海市级分行上会审批呈报总行审批签订贷款合同，办理土地抵押登记取得“”四证下贷5.4贷款流程与时间节点控制主要事项时间节点责任人2008年3月1日集团投融资中心2008年4月14日取得国土证发展部2008年4月15日-21日计财部2008年4月22日-5月12日计财部2008年5月13日-6月2日计财部2008年6月3日-16日计财部2008年6月17日-30日计财部2008年6月30日取得施工证工程部2008年7月1日-7日计财部备选银行：农业银行、建设银行银行接受申请，委托评估机构评估，公司委托评估机构对土地进行评估根据项目规划资料准备集团授信申请6销售策