德阳房地产拓展报告

1——万商汇集团（中国）项目介绍万商汇企业集团有限公司版权声明：本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自万商汇企业集团有限公司，未经许可，任何人不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。德阳房地产拓展报告2014.122德阳房地产市场开发状况德阳市零售商业状况德阳专业市场状况一三四德阳房地产市场开发状况城市宏观环境分析二德阳投资环境总体分析五目录3德阳市近年来房地产开发投资状况德阳市住宅及底商分析（四）德阳市房地产市场开发状况一（一）德阳市近年来土地市场状况（三）德阳市近年来商业地产开发投资状况（二）4（一）德阳市房地产开发投资状况GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%停滞萎缩稳定发展快速发展近五年来，德阳GDP增长都保持9%以上的增长速度，2012年开始放缓，房地产开发处于缓慢发展的阶段；近五年来，德阳房地产开发投资保持较快的增长速度，2012年开始房地产市场增速开始放缓，2013年增速更是跌至3.5%，这反映出德阳市房地产市场受国家宏观政策的调控影响比较大，同时也与市场的饱和度有关。图一图二图三5（一）德阳市房地产开发投资状况图一：2013年成交均价为4293元/㎡，相比2012年的4390元/㎡，又下降了2.3%；图二：2013年德阳市区住宅销售为83.5万㎡，相比2012年的105.42万㎡，减少了20.8%，相当于五分之一的份额。德阳市区2013年住宅总供应量达到144.37万㎡，相比2012年的126.2万㎡，增加了14.4%。在2012年降价换量取得阶段性成果的同时，爆发的海量供应再次让市场失去平衡。图一图二6（三）德阳市近年来土地市场状况1、德阳市2014年市规划区土地供应计划表（单位：亩）2014年度市规划区国有建设用地供应计划表用途区县合计商服用地住宅用地工矿仓储用地商品房用地廉租房用地经适房用地公租房用地安置房用地市直管552175362001500旌阳区1320.679109300011336德阳经济技术开发区3486.5488.54770003042217合计6154.8742.5193200154172253德阳市2014年市规划区土地供应计划6154.8亩，商服用地742.5亩，住宅用地2364亩，工矿用地2253亩；2014年土地基准单价工业用地13.6万元/亩，住宅用地70-117万元/亩，商服用地166-180万元/亩。2013年德阳土地市场冷清，供应少，成交更是屈指可数。总计成交了18块地，最小3.3亩，最大192.2亩；分布上，基本属于城市边缘地块，从青衣江路、嘉陵江路，一直延伸到孝感、杨嘉。总面积约633亩，按规划条件预估可供应132万㎡的物业。7（四）德阳市住宅及住宅底商分析旌阳区城北片区旌南片区老城区黄河片区旌东片区市区房地产市场板块划分为城北片区、黄河片区、老城区、旌东片区及旌南片区、天元片区、旌湖开发区七大房地产板块。天元片区旌湖开发区渝都国际明珠熙城华伦城市领地新里城尊域龙湾上城翰城国际温莎湖畔庄园保利国际城正基首席畔山庭院旌城阳光嘉皇心悦城德阳碧桂园香江华府力创天籁福住宅楼盘均价4500元/m2，住宅底商均价18000元/m2,各区域楼盘均价相当，其中老城区和黄河片区、旌东片区主要以普通住宅楼盘开发为主，旌湖片区、旌南片区有别墅楼盘和花园洋房开发。8（五）德阳市商业状况——商圈布局情况商圈状况文庙商圈（市中心）沃尔玛商圈盛唐摩尔商圈文庙商圈：起源于传统意义上的老城商业区，商业以服饰、电子通讯器材为主，商业档次整体偏低，该商圈主要分为三大区域，南街区域、长江西路区域、文庙广场商业区。凯德广场（沃尔玛）商圈：该商圈为德阳城东的一个新型商业圈，通过沃尔玛超市带动区域内其他商业配套的完善。该商圈定位于服务旌东片区，辐射全市，以满足居民日常生活消费为主的区域性商业中心。盛唐摩尔（沃尔玛）商圈：该商圈和沃尔玛商圈共同形成覆盖东部区域，辐射全市的新型商业中心，同样为满足居民日产生活消费为主的区域性商业中心。9宏观环境分析城市区域发展现状（二）城市宏观环境分析二（一）10（一）德阳市区位、人口、产业状况德阳概况区位：德阳，别称“旌城”，位于四川盆地成都平原东北部,东临绵阳市、遂宁市，西靠省会成都，南连资阳市，北接阿坝藏族羌族自治州；人口：2013年年末年户籍总人口392万人，常住人口352.4万人，其中城镇常住人口161.6万人，城镇化率45.9%。其中市辖区旌阳区人口73.51万，中心城区常住人口约65万。支柱产业：机械、食品和化工三大支柱产业。所辖区域：辖旌阳区、中江县、罗江县1区2县，代管广汉市、什邡市、绵竹市3市，总面积5911平方公里。阿坝成都资阳绵阳德阳134公里11（二）德阳市整体经济综合情况经济状况图一图二图一：初步统计，2013全市实现地区生产总值（GDP）1395.9亿元，比上年增长9.0%。图二：13年社会消费品零售总额467.7亿元，比上年增长14.6%；图三：13年城镇居民人均可支配收入24701元，比上年增长10.4%，增幅放缓，在同类城市中处于较高的位置。图三12（二）德阳市整体经济综合情况经济状况2013年四川各市GDP和人均GDP排名2013年GDP排名地级市2012年GDP（亿元）2013年GDP（亿元）2012年常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP排名1成都8138.949108.891417.7864247.5622绵阳1346.421455.12464.0231358.9963德阳1280.21395.94353.1339530.4834宜宾1242.761342.8944630109.6485南充1180.361328.55630.0321087.09186达州1135.461245.41549.2722673.91167凉山州1122.671214.4456.126625.74138泸州1030.51140.4842526834.82129乐山1037.751134.79325.4434869.41510资阳984.721092.36358.8530440.57711内江978.181069.34371.8128760.391012自贡884.81001.6271.3236915.82413眉山775.21860296.6428991.37914广安752.2835.1321.6425963.811415攀枝花740.03800.9123.0965066.21116遂宁682.4736.6326.7722541.851717广元468.66518.825320505.931918雅安398.05418152.6527382.91119巴中390.4415.9330.7912572.932120阿坝州203.7423490.6725807.871521甘孜州175.02201.2112.217932.2620全省23849.826260.778076.232516.25德阳市2013年GDP位于四川第三位，总达1395.94亿元，人均GDP排名四川第三位，经济总量在四川省内仅次于成都、绵阳，是四川经济发展较好的城市。13（三）德阳市整体交通情况交通状况公路：G5（京昆高速）、G42（沪蓉高速）、G93（成渝环线高速）、成德南高速、遂德阿高速、成都第二绕城高速、成都第三绕城高速、成绵高速复线、G108贯穿境内。铁路：宝成铁路、达成铁路，另有在建成绵乐客专和成兰铁路；成绵乐城际铁路客运专线将于2014年年底通车；航空：距成都双流国际机场50余公里，距绵阳南郊机场约45公里，德阳市德阳拥有发达的铁路、公路、航空立体交通体系14（四）德阳城市总体发展规划——形成“一区、四轴、多线”的城镇空间结构城市规划德阳市罗江县中江县绵竹市什邡市广汉市四轴：包括三纵一横四条城镇发展轴。三纵为成德绵中部发展轴、成德绵西部发展轴和成德绵东部发展轴，连接市域大部分城镇，依托宝成铁路、绵成乐城际铁路、成绵高速公路、108国道、成什绵高速公路、金堂-中江-三台高速公路等多条南北向交通干道形成，是加强与成都、绵阳联系，融入区域发展的主要骨架。成都市绵阳市一区：指半小时圈城镇重点发展区，是以德阳中心城区为中心半小时交通范围内的城镇密集地区，包括旌阳区、广汉市和罗江县全部，什邡市和绵竹市的平原地区及中江县西部地区。规划目标：2015年中心城区城市人口80万人，建设用地85平方公里；2020年，中心城区城市人口100万人，建设用地100平方公里。15（四）德阳中心城区发展规划——“一主两副，三轴三带”的空间布局结构城市规划城市中心城市副中心城市副中心东部生态休闲带中部生活服务带一主：指以文庙广场为中心、以长江路为轴线、横跨绵远河东西两岸的城市主中心。两副：指城北城市副中心和八角城市副中心。三轴：指长江路城市发展轴、金沙江路城市发展轴和青衣江路城市发展轴，既是城市综合服务轴，也是重要的景观轴。三带：指以宝成铁路为主轴的西部综合产业带、以绵远河为主轴的中部生活服务带和沿东山南北延伸的东部生态休闲带。重装片区八角片区东山片区城北片区天元片区中心片区：综合服务、职业教育、居住等功能天元片区：集生产、生活、服务为一体的综合型片区城北片区：居住、行政办公、综合服务、职业教育等功能重装片区：重型装备、生产服务、科技研发等功能八角片区：发展重大装备、科技研发、商务办公等区域性功能东山片区：文化、体育、休闲娱乐和居住用地中心片区16（六）德阳市宏观环境小结德阳市距离省会成都仅41公里，距绵阳市50公里，经济发展状况仅次于成都、绵阳，居四川省第三位，人均可支配收入达24701元，经济发展较好，老百姓购买能力强；德阳市公路、铁路、航空立体交通极为便利，居成都、绵阳两大机场均在50公里范围内，拥有众多高速，铁路专线，成绵城际铁路客运专线2014年底通车；德阳市城市发展规划“一区、四轴、多线”的空间布局，强调加强与成都、绵阳的联系，2015年中心城区人口预计80万，城市建设用地85平方公里；由此可见，德阳市良好的区位条件以及经济基础，伴随着未来城镇化的进程，大量城市人口导入，德阳市的投资强度、政府招商力度势必会大大加强，这将为德阳市的发展创造大的良好宏观环境，也将带动商业、住宅等各方面的需求提升。17德阳市代表性在营零售商业分布图德阳市在售商业地产分布图（二）德阳市零售商业状况三（一）德阳在售商业综合体综合情况（三）18（一）德阳市代表性在营零售商业分布图旌阳区彩泉天街体验式购物中心德力德购物中心盛唐摩尔购物广场东方时代广场恒逸广场德阳希望城购物中心汇乐广场中山商厦中立百货大楼新彩泉商场西城生活广场南华春天购物广场绵远商业步行街沃尔玛超市大润发超市世纪联华超市苏宁电器凯旋国际上美购物广场旌都银座老城区德阳代表性零售商业主要集中在老城区，大型超市有大润发、沃尔玛、世纪联华，大型购物广场较多，构成德阳的三个商业中心。19（三）德阳在售商业综合体情况项目名称开盘/开业时间建面（万㎡）经营业态售价（元/㎡）环球奥特莱斯开盘：2014.63.51无国界餐饮中心、娱乐休闲广场、百货商场、大型超市、银行机构以及川西风情特色商品市场7000-15000凯兴高新大厦--4.3写字楼、商铺商铺：24000写字楼：5600银鑫五洲广场开业：2015总：120商业：60超市、休闲、餐饮、娱乐、星级酒店、商业步行街等为一体--德阳希望城开业：201420居住、购物、娱乐、休闲--德阳在售商业综合体较少，目前在售纯商业综合体仅4个楼盘，总体商业体量80万方，其中银鑫五洲广场的商业体量达60万方，其余的几个均比较小。主要原因是近年来德阳土地供应较少，成交量小，而且2013年德阳房地产市场一直处于不温不火的状态，2013年去化率约为57.8%；也就是说，约60万㎡的住宅物业被留给了2014年；加上此前未去化掉的物业，存量近200万㎡。按当前的销售速度，在没有新增供应的情况下，这200万㎡的存量房需要2.5年才能完全消