酒店体量测算原则

酒店测算模型酒店体量测算原则——酒店体量规模按功能分区进行分别测算说明：酒店功能区大致可分为客房区、餐饮区、公共活动区、会议和展览区、健身娱乐区、行政后勤区。各个功能区的体量均是相互匹配、相互有机联系；客房区的体量测算为酒店体量测算的重中之重，决定了其它功能区的体量1客房区体量测算2其它功能区体量测算1.客房区规模测算拟建酒店规模（客房数）预测模型说明：将每一个目标酒店作为一个细分市场，通过影响力分析和竞争力分析来推算拟建酒店在每一个细分市场中的占有率，然后加和得出在目前市场情况下，拟建酒店的市场占有情况，即拟建酒店所能拥有的房间数，最后通过对区域内未来酒店业市场情况的分析来调整酒店未来的规模。区域定位目标酒店选取竞争力对比获得存量市场份额未来市场分析酒店规模确定根据市场调研和经验判断，确定拟建酒店所能影响到的最远距离，并确定区域内的影响力系数根据对区域内的酒店调研和拟建酒店定位确定能够与新建酒店产生竞争关系的目标酒店通过对拟建酒店与目标酒店竞争力分析，得出酒店竞争力得分综合竞争力得分和影响力系数，推算拟建酒店项目能获得的存量市场份额根据2-3年内区域内酒店增量和市场增长情况来校正拟建酒店所能获得的未来市场份额根据前面的分析得出新建酒店的规模资料来源：世联地产顾问部步骤一——确定酒店影响距离及酒店区域影响力系数说明：理论上两家完全相同的酒店间的相互影响力随着距离的增大而逐渐变小，而当达到一定得距离时，两家酒店相互影响能力为零。选取距离作为影响力分析的唯一因素简化了分析的难度，而酒店间的差异性对酒店间影响力的作用我们可以通过酒店间的竞争力分析进行体现。距离（米）1000以内1000-20002000-25002500-30003000-40004000以上影响力系数10.80.60.40.20-0.1酒店名称直线距离（Ｍ）影响力系数酒店A8001酒店B12000.8酒店C22000.5酒店D40000.210.80.60.40.2步骤二——确定目标酒店说明：根据影响力系数和市场调研情况，选取拟建酒店影响区域内与拟建酒店有竞争关系的酒店作为目标酒店。根据影响力系数递减规律，一般影响力距离为在5000米以内，选定与项目具有竞争关系的酒店确定为目标酒店；四星酒店A酒店B酒店D酒店C5000mABCD步骤三——酒店竞争力分析——各项指标综合打分说明：酒店的竞争能力体现了酒店间的差异性，也体现了酒店获得客户的能力。影响酒店间的竞争力的因素包括了：价格、档次、服务、周边配套和交通状况。价格：以标间的价格为基准价格，进行比较。档次：综合性因素包含了酒店的星级、规模、内部配套设施、服务水平。周边配套：酒店内部餐饮、娱乐、银行、邮局等配套服务是否完备。交通状况：交通是否方便。酒店项目权重拟建酒店A酒店B酒店C酒店价格档次星级规模内部配套服务水平周边配套交通状况步骤三——酒店竞争力分析——打分标准表设置说明：各竞争力的因素分为不同的级别，定量或定性描述，作为打分的标准。打分的内容主要分为价格、档次、周边配套、交通状况等，在具体项目中可以根据各项影响力大小调整权重；价格（元）300以下300-350351-400401-450451-500501以上得分10099-8584-7069-5554-3029以下规模（间）300以上251-300201-250200以下得分10099-8079-6059以下价格打分标准表档次打分标准表内部配套非常完善比较完善基本完善不完善得分10099-8079-6059以下服务水平优良好一般较差得分10099-8079-6059以下周边配套打分标准表周边配套非常齐全比较齐全一般齐全不太齐全得分10099-8079-6059以下交通状况打分标准表交通状况非常方便一般不太方便得分10099-6059以下步骤四——确定拟建酒店的市场占有率说明：我们将每一家目标酒店作为拟建酒店的一个细分市场，那么现有的市场容量就是其客房数量乘以其入住率，也就是我们上次汇报中提到的总市场实际出租客房量。在得出各酒店的竞争力得分和酒店间的影响系数后我们就可以得到拟建酒店对细分目标市场客户的吸引能力，也就是拟建酒店在细分市场中的市场占有率。细分市场占有率公式=拟建酒店竞争力得分÷（目标酒店竞争力得分+拟建酒店竞争力得分）×100%×影响力系数步骤五——拟建酒店细分市场份额（所能获得的房间数）说明：得出细分市场占有率后我们就可以得出拟建酒店在细分市场中的市场份额，也就是拟建酒店所能获得的房间间数。拟建酒店细分市场份额（间数）=目标酒店房间数×目标酒店入住率×细分市场占有率。拟建酒店细分市场份额（间数）计算公式=∑（目标酒店房间数×目标酒店入住率×细分市场占有率）步骤五——客房区体量配比说明根据相关档次酒店客房设计标准行业参数确定各客房基本体量配比类别设计标准开间一般4m至4.6m（少数有3.8m的，也有5m以上的）；进深一般8m至9m，（低的少数有7m多的，高的少数有12m多的）；层高国外酒店一般除去楼板后净高2.6至2.8m，少数在3m以上。国内星级酒店“设施设备评定标准”要求不低于3m或2.7m，符合国内实际。为了节省能源，在一般情况下2.8m最合适；建筑面积包括卫生间和门内小走廊）一般30至40㎡，其中净面积(不包括卫生间和门内小走廊)20至28m2，卫生间4.5㎡，并符合国家《饭店星级的划分及评定设施设备评定标准》中关于客房面积不少于38、30㎡的规定和要求。通过详细的当地酒店市场调研数据，以及项目的定位及客户群体特点，对客房基本体量配比进行修正，得到合适、匹配的客房区体量比：2.其它功能区规模测算其它功能区测算原则酒店其它功能区主要涵盖：商务会议区、餐饮区、健身娱乐区、行政配套区等；测算说明根据酒店档次、客房规模确定行业标准匹配的相关功能区规模；详细调研当地市场情况，确定其它功能区规模标准；根据项目的独特情况适当放大某些功能区，如餐饮区、商务会议区等；酒店测算模型酒店体量测算案例示意——承德嘉和广场1.客房区规模测算拟建酒店规模（客房数）预测模型说明：将每一个目标酒店作为一个细分市场，通过影响力分析和竞争力分析来推算拟建酒店在每一个细分市场中的占有率，然后加和得出在目前市场情况下，拟建酒店的市场占有情况，即拟建酒店所能拥有的房间数，最后通过对区域内未来酒店业市场情况的分析来调整酒店未来的规模。区域定位目标酒店选取竞争力对比获得存量市场份额未来市场分析酒店规模确定根据市场调研和经验判断，确定拟建酒店所能影响到的最远距离，并确定区域内的影响力系数根据对区域内的酒店调研和拟建酒店定位确定能够与新建酒店产生竞争关系的目标酒店通过对拟建酒店与目标酒店竞争力分析，得出酒店竞争力得分综合竞争力得分和影响力系数，推算拟建酒店项目能获得的存量市场份额根据2-3年内区域内酒店增量和市场增长情况来校正拟建酒店所能获得的未来市场份额根据前面的分析得出新建酒店的规模资料来源：世联地产顾问部酒店区域影响力系数说明：理论上两家完全相同的酒店间的相互影响力随着距离的增大而逐渐变小，而当达到一定得距离时，两家酒店相互影响能力为零。选取距离作为影响力分析的唯一因素简化了分析的难度，而酒店间的差异性对酒店间影响力的作用我们可以通过酒店间的竞争力分析进行体现。承德市较小，交通并不发达，酒店相对比较集中，距离对于本项目酒店竞争力的影响并不明显。根据承德酒店的实际情况（见下页），我们制定如下影响力系数表：距离（米）1000以内1000-20002000-25002500-30003000-40004000以上影响力系数10.80.60.40.20-0.1注：具体测算过程及相关数据见附件1四星酒店与本项目直线距离图2709258332132331207914491323226836546678020004000600080001承德宾馆天宝假日酒店四海国际酒店盛华大酒店云山饭店京城大酒店承德大厦酒店锦江文冠饭店乾阳大酒店普宁寺上客堂宾馆酒店名称直线距离（Ｍ）影响力系数承德宾馆27090.4天宝假日酒店25830.4四海国际酒店32130.2盛华大酒店23310.6云山饭店20790.6酒店名称直线距离（Ｍ）影响力系数京城大酒店14490.8承德大厦酒店13230.8锦江文冠饭店22680.6乾阳大酒店36540.2普宁寺上客堂66780.1确定目标酒店说明：根据影响力系数和市场调研情况，选取拟建酒店影响区域内与拟建酒店有竞争关系的酒店作为目标酒店。四星承德宾馆天宝假日酒店锦江文冠饭店盛华大酒店云山饭店四海国际大酒店京城大酒店承德大厦宾馆乾阳大酒店普宁寺上客堂酒店竞争力分析——各项指标综合打分说明：酒店的竞争能力体现了酒店间的差异性，也体现了酒店获得客户的能力。影响酒店间的竞争力的因素包括了：价格、档次、服务、周边配套和交通状况。价格：以标间的价格为基准价格，进行比较。档次：综合性因素包含了酒店的星级、规模、内部配套设施、服务水平。周边配套：酒店内部餐饮、娱乐、银行、邮局等配套服务是否完备。交通状况：交通是否方便。酒店项目权重拟建酒店A酒店B酒店C酒店价格档次星级规模内部配套服务水平周边配套交通状况酒店竞争力分析——打分标准表设置说明：各竞争力的因素分为不同的级别，定量或定性描述，作为打分的标准。根据承德酒店的实际情况，我们制定如下打分标准表：价格（元）300以下300-350351-400401-450451-500501以上得分10099-8584-7069-5554-3029以下规模（间）300以上251-300201-250200以下得分10099-8079-6059以下价格打分标准表档次打分标准表内部配套非常完善比较完善基本完善不完善得分10099-8079-6059以下服务水平优良好一般较差得分10099-8079-6059以下酒店竞争力分析——打分标准表设置周边配套非常齐全比较齐全一般齐全不太齐全得分10099-8079-6059以下交通状况非常方便一般不太方便得分10099-6059以下周边配套打分标准表交通状况打分标准表拟建酒店的市场占有率说明：我们将每一家目标酒店作为拟建酒店的一个细分市场，那么现有的市场容量就是其客房数量乘以其入住率，也就是我们上次汇报中提到的总市场实际出租客房量。在得出各酒店的竞争力得分和酒店间的影响系数后我们就可以得到拟建酒店对细分目标市场客户的吸引能力，也就是拟建酒店在细分市场中的市场占有率。细分市场占有率公式=拟建酒店竞争力得分÷（目标酒店竞争力得分+拟建酒店竞争力得分）×100%×影响力系数四星级酒店竞争力及拟建酒店细分市场占有率酒店项目权重拟建酒店承德天宝锦江盛华云山四海价格20%80698059588030档次规模20%95647070456555内部配套20%88809088707082服务水平20%90808090807570周边配套10%7510090427575100交通状况10%80909045808090综合竞争力得分100%86.177.68270.166.173.566.4影响力系数110.40.40.60.60.60.2拟建酒店每个细分市场占有率21%20%33%34%32%11%注：具体测算过程及相关数据见附件1四星级酒店竞争力及拟建酒店细分市场占有率酒店项目权重拟建酒店京城承德大厦乾阳普宁寺价格20%8085719590档次规模20%9550469540内部配套20%8850508058服务水平20%9059596575周边配套10%7565653040交通状况10%8070703545综合竞争力得分100%86.162.358.773.561.1影响力系数110.80.80.20.1拟建酒店每个细分市场占有率46%48%11%6%注：具体测算过程及相关数据见附件1拟建酒店细分市场份额（所能获得的房间数）说明：得出细分市场占有率后我们就可以得出拟建酒店在细分市场中的市场份额，也就是拟建酒店所能获得的房间间数。拟建酒店细分