20101230苏州李公堤商业专题研究#

苏州李公堤商业专题研究[关键字]：新城、特色商业街[案例简介]：二、三线城市新区高端特色商业如何成功打造？本案例从市场机会、资源整合、业态布局、产品打造、招商运营等方面做了特定研究。3目录项目背景介绍成功因素分析案例总结与启示项目简介项目介绍发展历程市场地位在苏州，有一条街，论历史，它非常短暂，但现在它无疑是这座城市人气最旺、知名度最高的街道之一。李公堤——苏州现代特色商业发展的标杆，全国新兴工业园区内特色商业街开发建设和经营管理的成功典范。市场地位6李公堤——位于金鸡湖西南岸，总建筑面积25.9万方，是融江南特色，集高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、文化为一体的国际性商业街开业时间：2006.12.23总建筑面积：25.9万平方米总街长：约2.2公里分四期：一期建筑面积1.7万平方米；二期建筑面积4.3万平方米；三期正在建设中，建筑面积：12.8万平方米；四期规划建设中，建筑面积：7.1万平方米。项目定位：苏州亲水特色现代都市休闲商业群，以餐饮、休闲娱乐、特色主题零售为主，满足工业园区、苏州市内中高档商务及消费人士、旅游人群的休闲消费需求项目简介李公堤——开发前只是金鸡湖西南部一个少有人知的长堤，区域环境生疏，如今已是中国特色商业街成功典范金鸡湖南部较为荒凉，即使一些老苏州人也很少有人知道李公堤在李公堤历史积淀的基础上进行打造，形成一条以餐饮、娱乐、观光、休闲、文化为一体的国际风情商业水街。开发前充分利用资源打造特色商业街引入先进运营模式李公堤延续了开业后的良好营业状态，2009年，尽管遭遇全球性金融危机，李公堤总体营业额仍然做到稳中有升。完善服务内容保持领先地位阶段李公堤在国内商业街中在规模、特色、知名度等方面日益突出，逐渐成为全国性的特色商业街影响周边荒芜，少有人知李公堤，晚清县令李超琼修建，是当时有名的一项水利工程，而六、七十年后，李公堤失去了实用功能，逐渐荒芜，少有人知晓。开发前周边用地以农田为主，一公里范围内无成熟楼盘状况定位特色商业街鉴于李公堤有一定的历史题材，同时拥有金鸡湖的一线湖景，提出通过把区位优势和一些潜在的资源充分挖掘，提供一个能够符合目的性消费的场所，于是李公堤一期的概念得以提出并开发。”成功运营李公堤实行统一的运营管理，通过对客服务及公共关系、政府职能部门沟通、商铺管理以及日常运营等，不断帮助商家提高经营业绩，提升商业物业形象，保证经营的可持续性发展；持续领先以“完善功能、培育特色、提升品质、创建品牌”为目标，三期、四期持续开发，不断完善服务功能，同时加强街区的商业运营与物业管理工作。节点2006年以前2006.开发运营2007-2009年发展2010年以来发展历程区域不成熟——商业开发大忌商业地产进驻一个区域需要考虑当地消费、居住人群体量，一个相对不成熟的区域，对商业地产开发来说将会是一个严峻挑战李公堤所在的苏州金鸡湖南区域当时尚未开发，周边1公里范围以农田为主，无成熟楼盘，居住氛围尚未形成思考选择在这样一个不成熟的区域，打造特色商业，短短三年时间成为全国特色商业标杆，如何做到？开发前李公堤发挥优势业态布局成功因素分析产品打造招商运营市场机会10一、市场机会1.处于苏州新城CBD核心区位，片区价值不断提升2.环金鸡湖规划落实带动片区发展3.市场上缺少主题特色商业的打造李公堤——隶属于建设中的苏州新城CBD的核心区域，受苏州工业园区的核心配套辐射，区域价值不断提升苏州工业园区位于苏州东部新城中心，规划面积70平方公里。金鸡湖地区位于工业园区中心地带，占地约12平方公里，水面约7.4平方公里。苏州新城定位：城市商务办公集中地，集中发展金融、咨询、设计、研发等高端生产服务功能，并将其建设成为品质较高的居住集中地。交通：苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与国内外各主要城市相连李公堤区域发展园区规划环金鸡湖区域，以水为核心聚团式发展，将自然环境与城市空间完美结合，打造苏州未来城市名片，将进一步带动片区发展早期品牌宣传：大胆借助国际一流景观设计公司的品牌影响力进行初期规划宣传。1998年苏州工业园区规划建设局委托国际著名景观设计公司美国易道公司编制金鸡湖地区景观规划，环绕着金鸡湖，共设置了八个特色区，各自有其独特的功能，并通过绿地系统和步行系统连接为一体，环湖的建筑以面湖为特色，并且尽可能与湖畔的公共空间连结在一起。打造城市生态名片：以优质生态环境资源吸引产业投资，促使金鸡湖区域成为园区地价最高的区域。金鸡湖景区改造成八大特色风景区，包括城市湖滨广场、湖滨大道、玲珑湾、望湖角公园、水上邻里巷、自然生态保护区、野生动物保护区和观鸟区、12.6公顷的湖中波心岛、文化水廊，自然环境与人文景观有机融合李公堤规划利好工业园区目前商业开发集中在湖西和湖东二个区域，以现代商贸、商务服务为主，缺少主题特色商业街的打造湖西区域湖东区域湖南区域湖西是最早开发的区域，建设相对比较成熟湖西已建成的商业项目有：星海国际广场、湖滨新天地、左岸商业街、星海娱乐中心和欧尚、百安居等，集各地美食、都市娱乐、时尚消费于一体；湖东属于新兴商业区域目前湖东在建与建成的商业项目有金鸡湖商业广场、现代广场、联丰广场等。未来将有时代广场、U型广场等重大项目亮相。湖南面商业发展现状金鸡湖南部地区，尚未有成型的商业开发，周边环境较为生疏市场空缺14二、发挥优势3一线湖景资源，将直接提升项目价值2.园区的持续发展可提供大批高端产业客群1.苏州良好的文化底蕴和强大的旅游客源支撑4.李公堤的历史和文化节价值，是可挖掘的重要资源4.政策的支持和开发商的资金实力是成功开发的保证苏州是一座历史文化名城，打造文化特色商业街区有着良好的文化底蕴和强大的旅游客源支撑苏州是一座历史文化名城，苏州是一座历史文化名城，有文字记载的历史超过4000年，古城建于2500多年前的春秋战国时期。明清时期，苏州成为中国最繁华的地区，私家园林遍布古城内外。商务发展及旅游的天堂超过60,000名外籍人士居住在苏州；2005年150万外籍游客来苏州旅游，3600万国内游客来访苏州；全年旅游收入400亿元城市资源苏州工业园区的成功开发，大批企业进驻，可为特色商业的发展提供大批高端产业客群工业园区成功开发截至2005年，园区吸引包括52家世界500强企业在内的外商投资企业1300余家、内资企业7000余家，2010年常住人口达72.3万苏州经济重要增长极园区以占苏州市3.4%土地、5.2%人口创造了15%左右的经济量6个高端国家级产业基地火炬计划软件产业基地、火炬计划汽车零部件产业基地、电子信息产业基地、集成电路产业园、动漫产业基地、软件欧美出口工程试点基地等园区资源李公堤作为金鸡湖商圈的组成部分，是湖中唯一的长堤，拥有无可复制的一线湖景资源，将直接提升项目价值自然资源中国最大的内城湖泊李公堤所在之金鸡湖是中国最大的内城湖泊。湖面面积10768亩，比杭州西湖大一点八平方公里，水深平均2.5至3米，为一浅小湖泊，有河道与周围水系相通。大师之作，成功典范美国泛亚易道公司进行世界级标准的景观设计。现已成为国内混合型亲水社区的成功典范，形成巨大规模的开放型现代城市生态公园。园区金鸡湖、李公堤悠久的历史和浓郁的文化气息，将是项目可挖掘的重要资源李公堤中国商业史上的传奇李公堤全长1400米，系光绪年间元和县令李超琼所建，当年商贾云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二。李公堤的建成大大便利了当时元和县与金鸡湖东部地区的交通，堤东的南斜塘也因此而逐渐繁荣，乃至形成集镇。金鸡湖典故金鸡湖面积约7.4万平方公里，相传原为吴王女儿——琼姬葬于湖边，取名琼姬墩。后因苏州话中“琼姬”与“金鸡”同音，又因湖处苏州古城东，取金鸡报晓之意改名为金鸡湖。文化资源在政策的支持下，特色商业街打造进入前所未有的快速发展时期，李公堤迎来开发机遇大环境：伴随着城市化进程的加快、消费结构的升级，现代商业街已经发展成为一个城市弘扬商业文明，构建和谐社会的重要载体，在促进消费升级、创新消费模式、拉动经济增长等方面起到了重要作用。苏州市：政府把特色商业街创建作为商贸经济在新的起点上，寻求新突破、创造新亮点的重要抓手，商业特色街在建设进度上明显加快、建设数量上明显增加、建设质量上明显提高。目标：苏州政府提出到2012年年底，创建由市政府命名的市级商业特色街区30条；创建3条以上由国家命名的“中国著名商业街”或“中国特色商业街”，并在彰显个性特色、增加资金投入、完善配套设施以及开展特色活动等方面对商业街的建设运营强化了政策扶持。政策支持主体工程部分费用：15358.39万元设计、勘察、监理、招标等费用：328.83万元土地征用费用：2884万元其他费用：41.67万元费用合计：18612.90万元苏州贺融集团——超大型国有企业苏州圆融发展集团有限公司成立于2005年，注册资本金18亿元，是以商业地产投资和运营为第一核心竞争力的专业化、市场化、品牌化的企业集团。数年锻造，迅速发展成以商业地产开发、旅游地产开发、住宅开发、高端商业项目运营为四大支柱产业的超大型国有企业，成为苏州最具实力的商业地产运营商。目前，集团公司开发和运营的项目体量超过200万平方米，圆融集团已成为国内知名的商业地产运营商。项目发展商——苏州圆融集团，国资背景，其强大的资金实力和资源整合能力是项目成功运营的保证李公堤造价圆融项目：资金保证+苏州亲水特色现代都市休闲商业群以餐饮、休闲娱乐、特色主题零售为主，满足工业园区、苏州市内中高档商务及消费人士、旅游人群的休闲消费需求，和谐融入周边自然环境的现代都市休闲商业群旅游观光特色商业项目选择站位中高端市场，在充分挖掘其拥有景观、历史文化资源基础上，打造苏州集高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、文化为一体的特色商业水街。项目占位22三、功能布局1.旅游项目和商业载体的结合4.主题业态与辅助业态相结合，避免消费疲劳2.动静分区，功能互补3.高端目的性消费业态，弥补位置、交通不足李公堤以文化昭示性最强区域作为项目Ⅰ期启动，通过建筑形态、合理的功能布局及业态组合，实现旅游项目和商业载体的完美结合主题特色Ⅰ期国际风情水街在历史的基础上开发,形成集观光、旅游与高端特色餐饮、国际精品酒店于一体，汇聚国际国内著名品牌商家Ⅱ期水巷邻里倾力打造休闲、酒吧、娱乐、动感特区,与南京“1912”合作打造了苏州工业园区第一个酒吧街区Ⅲ期STREETMALL将StreetMall的概念首次带入苏州，提供休闲、娱乐、餐饮及特色零售等消费元素。Ⅳ期开放式购物中心将建成集零售、餐饮、休闲、娱乐等为一体的商业领地，目前正在规划中Ⅰ期国际风情水街Ⅱ期水巷邻里Ⅳ期开放式购物中心功能布局先期业态选择上以大型餐饮主力店作为核心商业，比例达95%，后期综合发展多种物业，包括零售、娱乐、购物中心，实现动静分区分期开发时间经营业态业态比例一期国际风情水街2006餐饮、娱乐餐饮85%，酒吧15%二期水巷邻里2007餐饮、娱乐、休闲、文化餐饮40%，休闲12%，酒吧45%，文化3%三期STREETMALL2010休闲、餐饮、娱乐、零售餐饮46%，文化23%，购物12%，休闲15%四期规划中零售、餐饮、休闲、娱乐、开放式购物中心业态类型李公堤Ⅰ期2006年12月投入运营，空间上分为一动一静两个区域，在功能上很好地形成互补静区：集高档餐饮、SPA生活馆、商务会所、休闲酒店等于一体，主要针对商务人群和VIP人士动区：以主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、DISCO及特色餐饮等为主，该区域动态全天候带动人气，已成为苏州金鸡湖南岸极具活力的区域，是时尚人群的专属空间Ⅰ期功能动区李公堤二期，在一期餐饮为主业态规划的基础上，着力打造月光经济，业态与一期互补，街区功能不断完善商业规模建筑面积4.3万平方米，由17栋独立欧式时尚建筑组成商业定位与著名酒吧品牌南京1912倾力打造，以国际国内知名慢摇吧、迪吧、纯饮吧等各类酒吧为主运营状况目前100%满租，运营状况较好Ⅱ期功能ABC1、主题餐饮岛以大型特色餐饮