宝华街项目建筑设计建议书2010.4.8

宝华街项目E地块建筑设计建议书2010.4.6项目技术指标分析用地性质：商业用地总用地面积：3.12h㎡净用地面积：2.15h㎡规划城市道路用地面积：0.97h㎡地上容积率：4.35地下容积率：1.1建筑密度：38%绿地率：30%停车位：470个（其中地上80个，地下390个）地上总建筑面积：9.35h㎡星级宾馆：3.04h㎡酒店式办公：1.65h㎡酒店式公寓：1.66h㎡销售商业：3.00h㎡地下建筑面积：2.37h㎡一、项目整体定位1、项目整体定位：时尚生活享乐园2、定位方向：休闲时尚区：时尚名品+休闲潮流3、文化格调：现代、时尚、休闲文化4、商业氛围：亲和、热情，舒适的尺度感5、风格选择：与整个项目的风格相融合，可考虑富有商业情调的新古典主义设计风格二、动线设计1、平行动线设计1.1、设计原则：A、有效导入大润发、C区家电商场的强大客流B、利用E区商业面向堤口路的长度优势，有效导入堤口路客流C、吸引F区住宅客群，与F区商业互动，提升F区底商价值D、商业街内部充分的客流环动，增加客流停留时间1.2、动线设计实施：A、遵循原设计方案中的动线设计Ｂ、设置主广场，并增加直行与上行动向的统一配置Ｃ、高楼层商铺的主通道建议设定为2.8-3.2米。一楼平行动线示意图堤口路客流导入与F区商业互动入口广场，商业街形象，连通大润发与C区家电商场注：一层商铺全部采用对穿商铺的形式，合理的进行客流引导。达到如下效果：沿街商铺内街商铺F区底商此通道位置设定为4-5米二、三楼平行动线示意图通过环廊的连接使客流在同一楼层内环动，不出现商业死角，建议二三楼的环形通道宽度为2.8-3.2米。广场入口广场建议入口广场示意图主入口设立广场，面积约500平米。作用：①、提升项目形象；②吸引客流并导入商业内街；③、举行促销活动，吸引人气；④、外租服务如汽车展、婚纱摄影展等，创造效益。２、垂直动线设计设计原则：引导客流向高楼层流动，提升高楼层商铺的价值，降低高楼层商铺的销售抗性，同时满足不同商业形态的经营时间差异，为消费者提供全业态的购物体验。具体实施：①广场处独立的上行动线②沿堤口路独立的上行动线③商业街内部多条上行动线④上行动线采用步行梯、电动扶梯、景观梯等多种方式结合。具体如下图所示此位置为在原方案的基础上建议增加的沿堤口路的上行扶梯。此位置建议为入口广场处的直达上行扶梯三、商铺设计通过合理建筑设计尽量降低商铺销售时的销售抗性，满足不同区域的面积划分需求。同时要考虑商铺结构的合理性，避免因为商铺进深过大影响商铺的实际使用。楼层主力套内面积适应性业态一层沿街100—130㎡品牌零售、服饰、化妆品等一层内街70-90㎡品牌零售、礼品、特产等二层60—80㎡女性、儿童、家庭个性化零售等三层50-60㎡美容美发、个性创造等注：由于得房率暂时无法确定，本报告中所有面积数据统一使用套内面积1、沿街商铺设计下图中的红色区域是E区商业中的沿街门头，这些门头是本案商业中最受投资客户欢迎的商业产品，同时也是本案商业对外最重要的形象展示。商业价值高、形象好、数量稀缺。建议此区域商铺的主力面积设定为100-130㎡。内街商铺通过合理的客流导入，舒适购物环境的营造，其商业价值并不低于沿街商铺，一层商业形态的合理分布以及商业档次、经营特色决定了商业街对客流的吸引力，因此建议内街商铺（淡绿色区域）主力面积为70—90平米。2、内街商铺设计此区域若是柱间距为十米，现有设计方案中可以划分出实际使用70㎡左右的商铺二层的主要商铺为针对女性、家庭、儿童为主的个性化零售。现在设计方案中的商铺进深过大，为使商铺能很好的销售，建议在保证动线以及建筑结构的基础上对下图绿色区域的商铺主力面积划分为60-80㎡。3、二层商铺设计此区域若是柱间距为十米，现有设计方案中可以划分出实际使用60㎡左右的商铺三层商铺设定为休闲娱乐区，主要业态有美容、美发、个性创作、教育培训，此类业态需求的面积集中在50-60㎡，建议在保证动线以及建筑结构的基础上对下图所示的淡兰区域划分商铺主力面积为50-60平米；部分品牌美容美发商家面积需求较大，下图中红色区域中的商铺挨近休闲餐饮而且可以有对堤口路的展示面，可是适当扩大商铺面积，建议此区域面积为90-100㎡；暗红色区域共558㎡，可以规划为娱乐类业态。4、三层商铺设计此区域若是柱间距为十米，现有设计方案中可以划分出实际使用60㎡左右的商铺四、业态指引餐饮类业态由于有特设的建筑要求，要满足排油烟、排污、煤气接入、大容量电力供应等特殊要求，因此在规划设计之前要充分考虑餐饮类业态的分布。将整条商业街的西侧位置规划为餐饮综合区，一到三层的全部配置餐饮配套功能，其他部分区域通过点状分布的布局在主要节点位置上设立餐饮服务区，其他区域的建筑设计时不配套餐饮功能，通过硬件设施的限制指引业态分布。酒店配套一层业态指引建议二层业态指引建议三层业态指引建议1、层高建议：一层装修后高度不小于3.5米，二三楼层高3—3.3米。注：一般设备需求的吊顶高度为60cm，包含：消防、以及线路管道。若增加排污管道、中央空调、新风换气等，则需求吊顶高度为100cm。2、规划的餐饮类业态区域的商铺要满足排油烟、排污的需求，设立隔油池。3、车位配比足够，根据本案商业与公寓、办公、酒店并存的定位，合理的车位数量应为585—685个，车位需求面积2万平米左右。五、建筑建议4、商业街内部增加能够吸引顾客停留的小品景观，并设立休息服务区，通过合理商业街氛围营造，降低顾客的疲劳度，增加停留时间。5、商业广场的营造打造商业街上的时尚休闲广场，可以有效的导入客流，并合理利用广场的展示作用，提升整个商业街的氛围。广场一广场二此位置通过塔楼位置调整实现THEEND