房地产中园林景观的功能及作用

房地产中园林景观的功能及作用——园林景观的重要性内容提纲第一部分：概述1.1房地产中园林景观的完整体系1.2房地产中园林景观的特点分析1.3当前房地产中园林景观管理的难点和误区1.4房地产中园林景观管理的发展趋势第二部分：房地产中园林景观的功能2.1园林景观功能2.2营销推广功能2.3品牌形象功能第三部分：房地产中园林景观的作用3.1政府的各类相关要求3.2对于房地产企业的作用3.3对于小区居民的作用第四部分：房地产开发中园林景观应用存在的一些问题4.1因地制宜4.2忽视人们的需求4.3施工及养护管理水平落后第一部分：概述1.1房地产中园林景观的完整体系A时间的角度：a短期销售展示：营造环境销售氛围、体现项目的品质、展示地产公司实力b长期交付使用：提供户外游憩场所和交往空间、持续体现项目的品质、持续展示地产公司的实力B管理专业分工的角度：包括研发、成本、施工、物业等1.2房地产中园林景观的特点分析A商业价值与社会价值：a商业价值：提高产品市场竞争力、提高品质销售价值、提高地产公司品牌价值b社会价值：提高项目环境质量、改善城市风貌，创造和谐社会环境B使用者的双重需求：a公共景观需求b私密性需求C地域差异：主要受自然条件影响，地形、土壤、降雨量、蒸发量、地下水、温度、湿度、光照、风、植被等D客户喜好：户外活动的喜好方式、植物种类的喜好、景观风格的喜好、地方民俗、文化差异1.3当前房地产中园林景观管理面临的难点和误区A专业角度：a评价标准模糊:个人喜好、业内评价、消费者评价等b景观定位（风格定位）c植栽效果的把控B管理角度：a景观战略定位、组织架构中体现的景观影响力（典型组织架构）b分供方的选择c设计方、施工方、甲方、监理的配合d设计施工与其他专业的配合、设计与施工的配合e施工管理f成本管理g展示效果与长期维护的问题1.4房地产中园林景观管理的发展趋势A专业化:a人员管理能力逐步提高b相应管理制度、流程、标准逐步规范B人性化以人为本的产品目标导向C可持续发展全球注重生态环境、生存环境的趋势引导第二部分：房地产中园林景观的功能2.1园林景观功能是基于园林景观专业范畴的基本功能，其中包括三个方面：A绿化生态功能满足人们对绿色环境的要求，达到景观环境在视觉效果上的清新、优雅、舒适、宜人，调节小区的气候环境，改善小区的空气质量，维持小区内环境的生态平衡。满足小区布局各层次对绿化的要求，从中心花园道宅间绿地，层次分明，步步有景。保证常年见绿，力求四季有花。以绿色植物为主，适当点缀部分落叶植物和秋冬季有色彩、林相变化的植物，使人在小区能充分感受到季节的变化，表现出不同季节的园林美。将绿色生态的理念融合到居民生活的每一个方面，做到推窗见绿、户户有景。B休闲活动功能注重园林景观的可参与性，在小区内设置一定的硬质景观、共享空间，未小区居民提供足够的休闲、交往、活动的场地，营造和谐、友善、温馨的人际关系氛围。满足无障碍要求，具体包括：残疾人无障碍，如有台阶的地方同时设置坡道，使轮椅可通达。老人无障碍，如台阶高度适宜，方便老人行走。儿童无障碍，提供大量的儿童游乐设施和活动场所，并考虑儿童活动的安全性，如游乐设施增加保护装置，防止儿童摔伤、撞伤、夹伤、刺伤；水景深度适宜，可供儿童嬉戏，又可防止儿童溺水。运动无障碍，提供大量的运动场地，所有设施都考虑方便运动，如路肩做成圆弧形，方便溜冰、滑板、单车等运动。C景观文化功能提升园林景观的文化品位和内涵。例如结合“曲水流觞”等有关水的典故，在小区园林中设置景点，使其具备观赏性、参与性和艺术性，同时赋予文化内涵。在小区内设置一些有教育意义的雕塑、小品，寓观赏性、游乐性与教育性未一体，让儿童能在游戏中接受教育，寓教于乐。2.2营销推广功能在目前的房地产市场中，园林景观范畴的基本功能得到了较为充分的重视，绝大多数园林景观设计公司也一直不断的在提升设计品质，以在竞争日趋激烈的园林景观设计市场中获得更多的竞争。但目前的市场状况是，大家也都局限于园林景观在做园林景观。我们认为，房地产园林景观有其特殊性，除了满足园林景观专业范畴的基本功能之外，还应该具备营销推广功能。房地产开发商做园林是什么目的？卖楼！我们没有任何理由和必要回避这一点。在网站和所有文件中，可以看到，我们的园林景观设计理念是：高品质的居住环境，高效率的促销利器，高格调的艺术品位。其中的核心，是高效率的促销利器！高格调的艺术品位，很重要，这关系到设计品质，但如果设计方案与楼盘其他环节如建筑、规划等不相协调，与楼盘的目标客户需求不相吻合，消费者不接收，那么再高艺术格调的方案，也只能说是失败，最多只是设计师留在家里孤芳自赏而已；高品质的居住环境，很重要，这是房地产园林的终极目标，但如果缺乏良好的表达方式和准确有效的操作和传播，对销售没有促进，搂卖不出去，那么所谓高品质的居住环境将成为无本之木，无根之水，只能是一句空话。因此，我们在房地产景观设计实践中，一直努力强调设计方案的客户导向，做园林，先从策划做起，结合项目特点，找到目标客户的特点和潜在需求，以决定园林景观设计的主题思路，并进一步延伸到设计和施工的操作。2.3品牌形象功能这有两个层面的意义，一是项目品牌形象，二是公司品牌形象，园林是房地产开发的重要一环，对项目的品牌形象影响至深，因此楼盘园林在挖掘目标客户夜店，满足目标客户需求的前提下，应该结合目标客户的需求塑造独树一帜的品牌个性形象，以在众多竞争者中脱颖而出，鹤立鸡群，从而产生相应的市场效益；房地产已进入品牌营销的时代，竞争激烈、鱼龙混杂的房地产市场，面临新一轮的洗牌，只要实力雄厚、理念超前、品牌形象鲜明的企业，才能在竞争中胜出，成为消费者买单的选择。独特的品牌个性形象有很多方面，我们认为园林是重要的一环，作为有实力的房地产开发企业，应该在不同项目的开发中，有统一的经营理念，从而塑造未消费者几株并认可的品牌。第三部分：房地产中园林景观的作用3.1政府的各类相关要求1993年建设部发布的国家标准《城市居住小区规划设计规范》规定，居住小区内绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等；新区建设绿地率不应低于30%，旧区改造绿地率不宜低于25%。3.2对于房地产企业的作用低碳、生态、环保现已成为房地产行业宣传的热点、销售的卖点，园林景观已经成为品牌地产的一张名片，从客户的角度来讲，它是第一关注点；从销售的角度来讲，它是最大的卖点；从策划的角度来讲，它是最好的炒作点；对于开发商来说，它是利益的增长点；。是否有良好的小区及周边生态环境成为人们选择房地产的重要因素，有时甚至对其是否购买产生决定性的作用。3.3对于小区居民的作用居住小区绿地是分布最广、最接近居民、最为居民经常利用和享受的最经济的一种绿地。对居住小区绿地的合力绿化，对居民的身心健康有着不可估量的影响，它不仅能为居民创造良好的户外休息放松环境，而且能为居民提供丰富多彩的活动场地，满足各种游憩活动的需要。第四部分：房地产开发中园林应管应用存在的一些问题4.1因地制宜因地制宜就是要结合房地产项目所在地的实际情况、结合其功能要求进行设计，使其能符合可持续发展的理念。比如园林中的乔、灌、草的植物配比是否合理，是否更适应当地的气候条件，不能为渲染“热带风光”、“欧陆风格”，在北方地区盲目引种南方常绿树种，导致植物生长不良、甚至死亡；园林绿地是否真正能满足涵养水源、净化空气的基本生态功能；园林的道路广场设置是否比例得当，能否兼顾景观与功能使用等等，这都要进行理性的分析，仅仅从形式上拥有自然的景观是不够的。4.2忽视人们的需求比如在小区比较偏远的地方设置休息厅，但是没有很好的设计通行道路，导致很少人到厅休息，造成资源的浪费；也曾有时我们觉得植物在房地产开发中的重要性，从而开始密植树木。有些小区为了寻找一个卖点，也许是哗众取宠，把整个小区的树木栽种得密不透风。当树木成荫的时候，人们才发现阳光与绿荫同样珍贵；园林景观即时为装扮环境也是为了满足人们对于其很多功能的需求，只有设计人员能够做好认真的调查，周密的考虑，不生搬硬套，才能达到园林景观的最高境界——生态型、宜居型小区园林景观。4.3施工及养护管理水平落后居住小区的绿地其绿化效果和功能的体现不是竣工后就全部得到的，后期的养护管理使绿化功能得到可持续的发展。有些居住小区缺乏专业人员养护，绿地草坪退化严重，杂草混生，病虫害防治跟不上，木本花卉及乔灌木修剪不到位，造成植物生长不够理想，未能充分发挥美化、优化环境的作用。谢谢聆听！2015年10月