商业街模式分析(万达、龙湖、华润润街)

单击此处编辑母版标题样式商业街模式比较分析2目录PART1万达金街PART2龙湖天街PART3万象润街P03P20P383PART1万达金街4万达模式万达模式作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达采取“订单“开发模式将商业综合体进行广泛复制，现已衍生发展出四代万达产品，并逐渐向旅游地产领域延伸万达金街作为万达广场的一部分，金街商铺以售卖的形式居多5广州白云万达项目概况广州白云万达广场属于万达模式的第三代产品，建筑形式为综合体，即“盒子+街区+高层”的组合形式道具哦6广州白云万达项目概况ABC区位建于广州旧机场，位于规运城东路西侧，横五路以北规划包括A、B、C三个地块A地块：甲级写字楼、五星级酒店B地块：商业综合体、室外步行街C地块：公寓式办公楼、商务酒店体量用地面积：12.64万m2总建筑面积：39.2万m2购物中心面积：17.4m2写字楼及公寓：11.55m2酒店（341间）：4.5万m2地下停车位：2000个7广州白云万达规划布局可售商铺A地块建筑面积：4.7万m2建筑功能：酒店、办公建筑内容：5A甲级写字楼、五星级酒店，均为9层B地块建筑功能：商业、娱乐层数：2-6层C地块建筑功能：商业、办公、住宅层数：2-8层8广州白云万达租售比例可售物业功能模块物业分为酒店、写字楼、公寓及商业四块租售比例除酒店及大型集中商业外，其余均为可售物业占总体物业面积的64.52%9广州白云万达商业形态集中型大商业分散型小商业沿街商铺、商业街商铺，面积约93,500m2万千百货、娱乐楼、综合楼和地下大型超市，面积约68,000m2可售商业比例占总商业面积58.91%，接近一半规模的商业持有物业以降低经营风险持有物业持有物业可租物业可租物业可售物业10广州白云万达业种及租售组合业种组合将零售百货、餐饮、娱乐等业种进行组合，保证经营类型的多样性，最大程度满足各类人群消费需求零售百货比例控制在40%左右，其余接近60%用以经营餐饮、文化、体育、娱乐、休闲等业种租售组合B片区可售店铺形成室外步行街，环绕该区域内万千百货、娱乐楼、综合楼A片区及C片区可售店铺分别为写字楼及公寓底商持有物业可租物业持有物业可售物业可售物业可租物业万达影院大歌星KTV电玩城儿童娱乐国美电器万达百货B片区11广州白云万达业种及租售组合A片区C片区业种组合将零售百货、餐饮、娱乐等业种进行组合，保证经营类型的多样性，最大程度满足各类人群消费需求零售百货比例控制在40%左右，其余接近60%用以经营餐饮、文化、体育、娱乐、休闲等业种租售组合B片区可售店铺形成室外步行街，环绕该区域内万千百货、娱乐楼、综合楼A片区及C片区可售店铺分别为写字楼及公寓底商12广州白云万达金街概况基础数据室外步行街（白云金街）长510m，宽9m城市步行街（外街）长640m，通道宽35m面积总建筑面积为5万m2租赁面积为2-3万m2城市步行街白云金街大型商业13广州白云万达金街概况平面结构采取商业街+大型商业模式，保证可售物业的比例，利于营造商业氛围通过设置商业内街，增加临街商铺数量立面结构内街商铺为2层，外街商铺为3层城市步行街大型商业白云金街14广州白云万达金街租售价格及业种租金220-280元/平米/月（2011年数据）售价主力户型商铺为40-60m2铺位，销售的铺位几乎是200m2以上的，销售均价达到5-6万元/m2。而当时白云新城区域内其他敞开式社区商铺售价则处于1.5万-2万元/m2之间业种主要有服装、餐饮，生活配套三大业种，按面积划分，分别占比20%-30%，40%-60%及20%-25%15广州白云万达金街店铺工程条件层数为2-3层面宽约4.2m，进深9.9m，单开间商铺使用面积40m2/层首层层高5.4m，2-3层，层高5.1m商铺之间步行宽度为18m，设有自动扶梯商业街设置玻璃光棚16广州白云万达金街特色巨型天幕两块总面积大1600m2的巨型高清天幕投资上亿元，视觉效果震撼17白云金街城市步行街1819万达金街生存现状南京万达金街（第一代）经营现状室内外客流量及整体经营情况反差较大全国性连锁零售品牌商户及部分特色餐饮商户经营状况良好，个体加盟商户经营困难经营困难商户提出租金扶持要求管理运营能力低下福州万达金街（第二代）经营现状经营困难商户提出租金扶持要求存在商铺漏水、景观照度不足等硬件问题襄阳万达金街（第三代）经营现状金街出售的商铺基本为关门状态，开门营业的约为10%由于位于室内相对偏远区域，同一品牌店铺，市中心店盈利而在万达金街亏损开业后有20%的店铺陆续撤店20PART2龙湖天街2121春森彼岸长嘉汇观音桥弹子石CBD江北嘴CBD解放碑CBD沙坪坝商圈时代天街北城天街【天街分布】龙湖“天街”系列产品均位于城市繁华商圈重庆大坪商圈西城天街22龙湖时代天街项目概况项目区位龙湖时代天街位于重庆市渝中区大坪大石路，地处大坪核心地段紧临轻轨2号线、地铁1号线23龙湖时代天街项目概况项目介绍体量：项目占地面积25.3万m2，总体体量约130万m2，号称亚洲最大的购物中心之一商业部分：60万m2写字楼部分：40万m2住宅部分：30万m2建筑格局：“两条商业街”、”三大购物中心“、”八大公共广场“建筑形态：“产商居复合式”，包括：购物中心天街MALL、街区商铺-时代金街、精装公寓-天街SOHO、空中创意商铺-天街LOFT、精装商圈住宅-天街公馆等五大形态功能规划：休闲购物、行政办公、星级酒店、餐饮娱乐、城市广场、文化艺术等七大功能24龙湖时代天街总体规划开放式社区模式，由贯通南北的商业步行街连接各个购物中心及住宅规划理念整个项目南北贯通，各版块购物中心围合城南北超长商业街开放式社区人车不分流南北向步行街道预留车型及人行道可从多个方向进入项目商住关系住宅为5栋精装高层，围绕2万m2的中央公园排布住宅区域商业以底商为主住宅部分相对独立，同时也与商业部分关系密切地下规划项目地下共三层，北侧与地铁联通中央公园住宅住宅商业商业25龙湖时代天街交通动线开放式入口开放式商业，与外围道路交叉处均可进入项目内人车不分流内部人车不分流，同时规划有车行道及步行道，主要以步行为主地下车库地下共三层，停车位8000个地面有入口可以直接进入地下车库商业商业开放式动线设计，与城市主干道连接，接通各个方向26龙湖时代天街商业总体规划开放式社区模式，由贯通南北的商业步行街连接各个购物中心及住宅商业商业总体体量项目总体体量约130万m2商业部分：60万m2写字楼部分：40万m2住宅部分：30万m2产权模式住宅及住宅下底商出售（二期）绝大部分物业自持招商（一、三期）五大自持商业布局主力百货店购物中心MOCO家居馆先锋数码港美食天地27龙湖时代天街商业总体规划开放式社区模式，由贯通南北的商业步行街连接各个购物中心及住宅商业商业总体体量项目总体体量约130万m2商业部分：60万m2写字楼部分：40万m2住宅部分：30万m2产权模式住宅及住宅下底商出售（二期）绝大部分物业自持招商（一、三期）五大自持商业布局主力百货店购物中心MOCO家居馆先锋数码港美食天地28龙湖时代天街商业开发时序由临近主干道一侧为项目启动点，利于突出展示效果龙湖具备商业步行街形态的营运经验，但对于电子、家居专卖市场等操作存在风险，置于最后开发通过一、二期的租赁及销售回笼资金，支撑规划面积及风险更大的第三期29龙湖时代天街商业销售情况商业商业商业销售部分住宅裙楼商铺楼层一层、二层商铺面积30-120m2价格区间3-10万元/m2交铺时间2015年6月30日30龙湖时代天街已开商业—一期城市家庭时尚中心总商业面积17万m2开业时间2012年12月20日目标人群以“时尚家庭”和“时尚年轻人群”为主主力店精品百货、国际快时尚服饰、儿童次主力店、精品电器、电玩城、美食广场、IMAX影院基本概况31龙湖时代天街已开商业—一期城市家庭时尚中心内部交通32龙湖时代天街已开商业—一期城市家庭时尚中心品牌落位33龙湖时代天街已开商业—一期城市家庭时尚中心品牌落位34龙湖时代天街已开商业—一期城市家庭时尚中心品牌落位35龙湖时代天街已开商业—一期城市家庭时尚中心品牌落位36龙湖时代天街已开商业—一期城市家庭时尚中心品牌落位37龙湖时代天街已开商业—一期城市家庭时尚中心品牌落位38PART3万象润街39重庆华润中心项目概况基础数据占地12万m2，总建筑面积约100万m2一期约57万m2，包含35万m2万象城购物中心一期、7万m2象润街一期（商业街）及15万m2写字楼群二期约43万m2，包括万象城购物中心二期、万象润街二期（商业街区MALL），超五星级酒店、顶级写字楼及城市高档住宅40重庆万象润街润街概况体量及业种一期约7万m2，由时尚潮流馆、特色美食街、儿童亲子馆、大型餐饮娱乐店、精品零售及生活服务街区组成二期约5万m2，囊括大型生活超市、时尚餐饮、休闲娱乐、休闲服饰等业种定位集潮流、餐饮、娱乐、文化和配套为一体的休闲街区一期二期41重庆万象润街润街一期概况长度300m功能由时尚潮流馆、精品潮流街、特色美食街、儿童亲子馆、特色美食街、大型餐饮娱乐街区及中高端零售、生活服务街区七大功能板块组成定位与万象购物中心形成功能互补体量时尚潮流馆18，000m2儿童亲子馆6,000m2美食街6,000m2餐饮娱乐旗舰店12,000m2临街商业店25,000m2开发时序2013-2014年启用42重庆万象润街润街一期开发时序万象润街A组团体量：3.5万m2由13、21、20、19号楼组成销售时间：2013年1月交房时间：2013年9月30日万象润街B组团体量：3.5万m2销售时间：2013年四季度交房时间：2014年9月43重庆万象润街润街一期业态分布44重庆万象润街润街一期业态分布45重庆万象润街润街一期业态分布46重庆万象润街润街一期业态分布47重庆万象润街润街一期业态分布48重庆万象润街润街一期业态分布49重庆万象润街润街一期A组团租售情况全部自持全部销售部分自持全部销售部分自持产权模式13号楼亲子馆部分自持21号楼生活服务全部销售20号楼中高端零售部分自持19号楼潮流馆全部自持店铺数量约200间租售比例（除去全部自持的潮流馆）面积比1:3数量比：1:4售价52,000元/m250重庆万象润街润街一期A组团店铺工程数据面积60-88m260m2最受欢迎层高4.2-4.8m层数2-3层面宽3.75m、4m、5.3m、6.6m等进深11.75、12m、13.9m、15m等工程预留几乎所有商铺都预留餐饮条件，只有少量租赁的非餐饮租户取消烟道51重庆万象润街润街一期A组团设计及租售经验筹备时序2012年4月-6月前期调研考察武汉汉街、上海大明国际、金桥国际、重庆龙湖时代天街等项目2012年7-8月制定租售计划2012年9-12月客户储备2013年1-3月开盘现阶段空铺率（未出租或未销售）约为2%设计经验店铺进深与面宽比例大于4：1，给销售带来一定困难（3：1以下较为合理）距离万象城购物中心位置稍远，商业联动性受一定限制租售经验面积较小的店铺议价能力较强剪力墙店铺出租给培训、钢琴店等业种，出售在价格上做适当优惠出售的店铺对业主做出定位导向性建议单击此处编辑母版标题样式THEEND