市工业园区南区项目贷款评估报告

1第一章概述【内容提要】借款人为**市开发区资产经营有限公司。项目总投资71800万元，自筹21800万元，借款50000万元，其中我行借款20000万元，建行借款30000万元。贷款主要用于征地和园区“五通一平”建设，主要还款来源为工业和商住土地出让收入，还款期5年，**市开发区管委会财政还款承诺及红线图抵押。一、借款人概况**市开发区为加快工业园区的开发和建设，于1998年7月成立**市开发区资产经营有限公司，注册资金2400万元，公司具体承担工业园区资产经营管理和投资业务，投资咨询，土地开发和经营，是金华市经济技术开发区财政局下属的全资有限责任公司。公司的最高权利机构为董事会，现任开发区管委会主任兼任董事长，公司主要领导和办事人员均为开发区政府有关部门领导和职员，因此在政策协调和处理上具有较高的水平。2003年5月末公司资产总额66403万元，负债总额63926万元，所有者权益2477万元，资产负债率为96%。由于借款人为开发区财政局下属企业，工业园区的很大一部分资金是开发区财政直接投入，因此公司报表不能完全反映项目情况。由于园区已出让工业用地出让收入未反映在公司报表中，而是由开发区财政直接收回用于园区的滚动开发，故从损益表看公司在近几年基本无经营收入。公司基本结算户现在开发区建行，我行为一般存款户，现有银行贷款55300万元.二、项目基本情况工业园区位于金华市区西南部，东起环城西路至大黄山一带，西抵秋滨镇姜山头后周村一线，南到330国道以南2公里范围，北靠婺江，总体2规划面积18平方公里，其中近期（即一期）2000－2005年开发建设8平方公里左右，中远期2005-2015年再开发建设10平方公里左右。工业园区一期8平方公里园区开发已基本完成，本次贷款南区块一期（工业园区二期）规划为4平方公里，在功能布局上划分为外商投资工业园和高新技术产业园区。2002年11月金华市经济开发区经济发展局以“金市开经发建[2002]141号、[2003]55号”文分别批复了工业园区南区一期的部分道路，批复总投资24700万元。工业园区北区块开发的土地指标除300亩未落实其余已全部落实，南区块一期土地指标已落实2760亩。三、市场评估截止2002年末，金华全市共有各类工业园区93个，比2001年新增26个。金华市区下辖的工业园区有13个，其中有省级园区2个——市工业园区和城北工业园区，市级工业园区3个，包括前两个及金三角经济开发区。尽管工业园区数量和土地供应在不断增加，但经济环境好、配套完善、交通便利且初具规模的市工业园区用地需求仍然较大。工业园区中市工业园区和城北工业园区位于市区，开发成熟度、区位均较好，但城北工业园区除一期出让的663亩工业用地外，其余均已规划为商住用地。金华市政府目前重点开发的为市工业园区、金三角经济开发区、白龙桥工业园区。在金华市本级，金华市工业园区无论是位置、规模、档次、配套、环境等都优于其他园区，且因其北区块土地已全部出让，并已引进企业178家，本此开发已落实项目用地2760亩，因此项目工业用地市场出让前景较好。四、投资估算和筹资能力评价项目总投资为71800万元，其中工程费用30200万元，征地拆迁补偿费用18600万元，土地报批及有偿使用费12000万元，贷款利息11000万元。3项目投资来源：申请银行贷款50000万元，其中工行2亿元，建行3亿元（已到位1.5亿），自筹21800万元。目前项目已投入31679万元，其中自筹部分投入16679万元，建行贷款15000万元。其余自筹资金以工业园区土地出让收入及开发区商住综合用地出让收入投入。五、偿债能力分析经测算该项目合计可得出让收入为27363万元，与投资相比亏损44437万元。由于工业园区的土地出让亏损，还贷来源除项目本身的工业用地出让收入，其余主要是开发区财政预算外收入包括商住用地的出让收入。经分析可用于还贷的资金来源为：1、本项目应收未收出让土地款及尚未出让的土地收入合计为25335万元，该资金部分需用于滚动开发，部分需还建行贷款；2、管委会承诺红线抵押我行的用于还贷的位于南二环线以北、湖海塘以南300亩商住土地，该土地收入估算为22500万元，扣除上缴市财政7%后，可用于还贷资金为20925万元；3、开发区财政预算外收入。2002年开发区财政预算内收入为27900万元，预算外收入为55600万元，当年财政支出总额8.85亿元，其中建设支出8.2亿元，因此财政还贷能力较强。根据商住用地出让计划和开发区管委会财政资金安排，确定本项目贷款偿还期为4.5年，其中2005年归还5000万元，2006年归还5000万元，2007年归还10000万元。六、贷款风险评价本项目风险主要是：1、工业用地出让风险。金华市工业园区北区块土地已全部出让，本次开发的4平方公里已落实企业购地2760亩，由于市工业园区土地成熟度高，工业氛围浓，配套完善，因此其招商引资前景较好，且管委会在土地开发上坚持开发一块、成熟一块，因此开发计划性、规划性较强，工业用地出4让风险相对较小。2、商业用地出让风险。金华市经济开发区从92年起开发，目前已融入金华市城区范围，金华市政府已于1997搬迁至开发区内，开发区商业气氛好，金华市新开发的高档住宅小区大部分位于开发区，其居住人口逐年增长。随着南二环线的建成，用于归还我行贷款的土地成熟度将进一步提高，关键是土地出让进度和资金回收进度是否能与贷款期限衔接好。3、财政风险。由于借款人实际是代理财政进行融资，本项目最终还贷来源实际是市开发区财政收入。目前开发区资产经营公司的55300万元，加之需增加的4亿元（建行1.5亿，我行2亿元、南二环0.5亿），其贷款总额将达9.5亿元，这将对开发区财政形成较大的还贷压力。尽管开发区财政实际是二级财政，不具备真正的县级财政的资格，但其实力还是较强。且市政府赋予该财政的权限预算内为收支两条线，收入上划市财政，。4、政策风险。该项目土地指标目前已落实2760亩，尚有部分未落实，从开发区工业园区北区块的情况看，管委会能够逐步落实剩余的土地指标。避险措施：1、园区需加大宣传力度具体落实入园优惠政策，招足企业，增加税收；2、加强贷后管理监控、本项目的工业用地出让收入应按比例在我行帐户结算，用于还贷的商住用地出让收入均通过我行进行封闭，同时与管委会、借款人签定封闭协议。3、市经济开发区财政出具还贷承诺。5第二章借款人评价一、借款人概况**市开发区为加快工业园区的开发和建设，于1998年6月成立**市开发区资产经营有限公司筹建工作领导小组，负责工业园区的规划决策和政策协调等工作。为方便工业园的开发建设和资金管理，1998年7月8日又成立了具有法人资格的**市开发区资产经营有限公司（以下简称公司），公司具体承担工业园区资产经营管理和投资业务，投资咨询，土地开发和经营，是金华市经济技术开发区财政局下属的全资有限责任公司。公司经营范围为：主要从事工业园区开发服务，包括土地征用，以及园区规划、五通一平等。注册资金2400万元，均为现金出资，由开发区财政局全额出资，公司法人代表为骆胜宾，经营地址位于金华市双溪西路235号。二、经营者素质及组织机构评价**市开发区资产经营有限公司的最高权利机构为董事会，董事成员三人，骆胜宾（现任开发区管委会主任）为董事长，其余两人分别由开发区财政局正副局长兼任，公司同时成立了监事会。公司现有职工8人，均由开发区财政局现任人员兼职，其中7人具有中级以上职称。由于借款人的主要领导和办事人员均为政府有关部门领导和职员，因此在政策协调和处理上具有较高的水平。三、资产负债评价2003年5月末公司资产总额66403万元，负债总额63926万元，所有者权益2477万元，资产负债率为96%。公司近三年财务负债情况见下表：单位:万元年份总资产流动资产其他应收款流动负债短期借款长期借款所有者权益资产负债率流动比例62000年634858483900389933000244861%150%2001年22089214391272819637189000245289%109%2002年43036423773872010567830030000246994%401%2003年5月664036574461915269261330037000247796%244%从公司财务报表可以看出，其资产占用主要为货币资金、其他应收款和长期投资。2003年5月末其他应收款61915万元，其中50300万元为公司银行借款划入财政款项，其余为应向湖海塘开发项目收取的基础设施费；长期投资659万元，其中投入金华科技园创业服务中心有限公司150万元，投入浙江金华科技园开发有限公司500万元，投入联创测绘有限公司9万元。负债中银行借款50300万元,其中33300万元用于工业园区北区块开发,7000万元用于南二环项目,10000万元用于工业园区南区块(6月又增贷5000万元).其他应付款13626万元主要为暂收工程保证金等。由于借款人目前实际是代表开发区管委会行使工业园区的项目建设和对外负债资金运作，工业园区的具体资金运作基本是通过开发区财政预算外帐户操作的，借款人主要是负责向银行借款和工程的招投标等工作，其对工业园区的资金投入也是先划入财政预算外帐户，再由财政同意对外支付，工业园区的土地出让也是进开发区财政预算外帐户，并没有通过该公司运作。因此借款人的财务报表不能完全反映借款人项目的投入情况，且其资金使用与财政局的安排计划是密切相关的。目前借款人主要业务是为金华市工业区的开发向银行进行融资，因此其资产负债率偏高，而工业园区的实际投入和土地出让收入情况主要反映在开发区财政帐册中。根据开发区财政局预算外汇总数据，截止2003年6月底工业园区的建设情况如下：年份工业园区土地出让收入工业园区基础设施投入2000年3856123422001年66412026272002年29907457612003年6月底895011950合计：4935490315评估认为公司的收益主要是园区的统一规划和管理费收入等。从评估效益测算看，工业园区开发项目的收益欠佳，这主要是因工业用地价格过高，将难以吸引境内外企业入园，因此本项目的工业用地出让价格将低于成本价，但为综合平衡资金，管委会将以其他商住用地的出让收入或财政预算外收入予以弥补，因此尽管项目本身效益欠佳，但该公司今后的发展前景较好，园区引进企业后，其经营收益将会得到提高。2002年底止，市工业园区已基本完成北区块8平方公里的开发，同时新拉出南区块4平方公里面积的道路框架，平整土方已全面展开。2002年工业园区入园企业实现工业总产值14.8亿元，同比增长46.8%。2003年6月底，市工业园区入园企业已累计达178家（其中2002年新入园企业82家），合同投资额21.35亿元，其中已经开工建设的企业有93家，竣工投产企业有58家。在工业园区，以汽车及配件、医药、五金、纺织行业为主导的产业集聚初步形成。市高新技术产业园区的开发建设取得初步成效，目前高新园区有各类企业85家，其中市级以上高新技术企业22家，国家级火炬项目9项，省级火炬项目8项，省级以上创新基金13项。四、盈利水平评价由于借款人成立之后，基本代表开发区管委会承担工业园区的开发，而园区已出让工业用地出让收入未反映在公司报表中，而是由开发区财政直接收回用于园区的滚动开发。从公司前几年的损益表可以看出，工业园区的土地出让金收入及征地费用等均未反映在借款人的损益表中，甚至银行贷款利息也是由财政支付，未反映在公司报表中，该公司在近几年基本无经营收入，具体情况见下表：8借款人近3年的损益情况单位：万元年份经营收入管理费用财务费用投资收益营业外净收支利润总额2000年3781.64.740/2362001年/5.2-8.0//2.82002年/2.6-19.9//17.32003年5月//-8.3//8.3五、资信状况评价**市开发区资产经营有限公司自成立以来，基本结算户一直在开发区建行，在我行开立一般存款户。6月底公司银行贷款55300万元，具体贷款情况见下表（单位万