国储商务酒店项目分析报告

国储商务酒店投资分析国储商务酒店项目分析报告目录一、项目简介二、业主方概况三、项目SWOT分析四、合作方式五、预计改造方案及经营测算六、结论国储商务酒店投资分析1一、项目简介：(一)项目名称：国储商务酒店(二)地址：长沙市芙蓉区站前路(三)项目形式：按170万/年的承包，我方投入部分费用对酒店做局部改造(四)产权人及产权性质：(五)土地用途：办公用地(六)项目规模：共1幢，总建筑面积约4000平方米，总体改造约108间客房。(七)项目定位：干净、方便、温馨的经济型娱乐酒店。(八)收益定位：见测算表。(九)改建投资匡算：见测算表。(十)承包费用指标：第一年170万元，递增？。(十一)租期：租期7年，免租期？个月（涉及到局部改造，包括门、走廊灯光、房间内部的局部修缮、酒店名称、招牌等）。(十二)设施配置情况（以目前现状为准）：(1)水：业主方保证每月不低于吨。(2)排污：通过化粪池，连接市政排污网管。(3)电：目前KVA，是否需要改造？(4)有线电视：以接入(十三)四周分布：(1)东侧：国储电脑城(2)南侧：国储电脑城(3)西侧：其他建筑(4)北侧：QQ电脑城（科佳电脑城）(十四)改建投资回收期：约1-2年(十五)投资改造说明：客房门108张，大约需投资10万，走廊灯光改造约5万，部分房间局部修缮约3万（大概测算）。(十六)付款方式：签订合同支付10万元订金，交房时支付三个月承包费约50万，以后按季支付。(十七)中介与补偿：没有中介。无须支付任何补偿。(十八)风险因素说明：该项目属转包项目，需了解该项目名下的资产负债情况，是否有银行抵押及其他相关债务（如装修期间的材料和人工工资支付情况）。(十九)规划情况：需到规划局查验该项目及临近物业在5年内有没有拆迁可能性。国储商务酒店投资分析2二、业主简介该房屋的产权单位为，酒店投资方为，投资方的资信状况，投资方与产权方签定的合同（是否要与房屋的产权人接洽了解真实性等）；现准备转包给我方；三、国储商务酒店项目SWOT分析优势：1．该项目地理位置优越，周边交通便利。2．位于火车站广场附近，人流量非常大，商旅市场有一定的潜力。3．该项目靠近长沙火车站商业区，有一定的商务客人需求。4．该项目具有一定的停车位，基本能满足住店客人停车需要。劣势：1．开业一年多的时间里经营情况不理想，回头客不多，是否在该区域造成了不良的口碑效应。2．周边写字楼不多，协议公司客源比例少，需要销售力度的加强。3．游客市场虽然有一定潜力，但是客源不稳定，市场波动较大，存在旅游旺季与淡季明显的区别。4．周边酒店房价不高，存在一定的竞争力。机会：1．该项目紧邻火车站广场，周边的商业开发的蓬勃发展孕育较大商机，商务客人市场潜力很大，可深入挖掘。2．本项目地处火车站附近，游客市场有一定潜力。3．本项目地处火车站商业中心，有一定的经营业主休闲需求（棋牌房间）。威胁：周边酒店凯旋酒店、长岛酒店、MOTEL168酒店、如家酒店连锁等酒店的性价比有竞争力，且离我酒店较近，可能影响客人的选择。具体竞争对手的情况还需进行调研，以作为酒店定价和营销的参考国储商务酒店投资分析3四、合作方法承包经营，承包期限7年，与酒店经营相关的所有外围事务由业主出面协调处理，业主给予免租期1个月（暂定）。承包期间承包费用支付情况如下：1－3年租金170万元，第四年175万，第五年180万，第六年185万，第七年190万。五、预计改造方案及经营测算（一）、投资预算该酒店共108个房间，从初步了解的情况来看，需要改造的大项目两个：1、酒店客房的房门108张，按900元/张，需投入10万,2、走廊灯光改造，4层，每层投入2万，需投入约8万元3、走廊艺术化改造，4层，每层投入5000元，约2万4、房间局部修缮改造，约投入2万5、前期的承包押金和三个月承包费，共计60万6、开办费20万总体投资控制在100万元。（二）、投资估算1、经营成本（以年为单位）名称金额（万）承包费170人员工资60水电费60维修费10办公费用2洗涤费用15有线电视费2酒店一次性耗品11对外招待5营销费5宽带费10小计350注：①人员工资计算方法，楼层服务员16人，前厅收银4人，保安2人，财务1人，客房销售2人，酒店管理2人，共计27人国储商务酒店投资分析4②酒店耗品按1000元/房间/年③水电费按500元/房间/月测算2、经营收入分析（1）按目前的销售价格来测算，整个酒店的房间均价为190元/间/晚，按成本收益来分析，每天销售收入达到1万元时，即每天销售53间房（53*190=10070）达到酒店经营的盈亏平衡点，平均入住率为50%。（2）参考全国经济型酒店的盈亏平衡点为酒店客房入住率的55%，因此，如果降低客房价格或人员工资增长的情况下，需相应的提高酒店入住率才能达到盈亏平衡点（3）只有酒店入住率在55%以上时，我们的投资才会产生回报，酒店入住率每提高5%，我们的年收益率将提高30%。如果酒店均价降低到180元/间/晚的情况下，如果入住率提高到65%，即在日均销售70间房的情况下，年利润在100万左右。六、结论长沙是湖南的省会城市，目前商务商业繁荣，旅游业较发达，该项目位于城市中心地段，紧邻火车站广场和火车站商务中心，商旅客人和休闲客人都比较多，如果能有效提高该酒店的入住率，该项目的投资收益还是不错的，综上所述，本人认为该项目具有谨慎的可行性。国储商务酒店投资分析5附：风险提示：1、承包期间由于转包方经济原因导致的风险2、经营期间外部事务导致的经济风险，如酒店客人在客房赌博、嫖娼、吸毒未及时发现，突击查房引起的纠纷3、经营风险，主要是竞争对手增加或降价引起的风险